WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH – Jahresbericht zum 31.03.2022 WestInvest InterSelect DE0009801423

WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH

Hamborner Straße 55
40472 Düsseldorf

Jahresbericht zum 31. März 2022.

WestInvest InterSelect

Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts.

Hinweise

Für das Sondervermögen WestInvest InterSelect gilt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als gesetzliche Grundlage.

Zu den Grundlagen der Immobilienbewertung ist festzuhalten, dass nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für die Immobilien der Sondervermögen zu jedem Bewertungsstichtag jeweils zwei Verkehrswertgutachten einzuholen sind.

Der ausgewiesene Verkehrswert entspricht dem arithmetischen Mittelwert der Verkehrswerte aus beiden Verkehrswertgutachten der Immobilie. Alle anderen Angaben erfolgen aus dem Verkehrswertgutachten, dessen Verkehrswert näher am Mittelwert der Verkehrswerte aus den beiden vorherigen Verkehrswertgutachten bzw. dem vorherigen Verkehrswert liegt.

Im Immobilienverzeichnis werden bei den Verkehrswerten neben dem arithmetischen Mittelwert zudem beide Gutachtenverkehrswerte ausgewiesen. Gleichfalls im Immobilienverzeichnis erfolgt der Ausweis beider Gutachtenwerte zu den Kriterien „Restnutzungsdauer in Jahren“ und „Marktübliche Miete“.

Die aktuelle Fassung des Verkaufsprospektes WestInvest InterSelect (inklusive der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen) ist über www.deka.de verfügbar.

Dieser Jahresbericht ist in Verbindung mit dem jeweils aktuellen Verkaufsprospekt und dem jeweils aktuellen Halbjahresbericht gültig bis zur Veröffentlichung des nächsten Jahresberichtes gegen Ende Juni 2023. Nach dem 30. September 2022 ist der anschließende Halbjahresbericht, sobald er veröffentlicht ist, beizufügen.

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere durch die jeweiligen aktuellen ökonomischen, politischen und rechtlichen Rahmendaten sowie die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen.

Dieser Bericht enthält folgende Gliederung: Die Vermögensübersicht wird als zusammengefasste Vermögensaufstellung verstanden, die in den dann folgenden Teilen I bis III detaillierter ausgeführt wird. In diesem Zusammenhang enthält das Immobilienverzeichnis als Teil I in komprimierter Form alle Daten, die auf Objektebene veröffentlicht werden, in einem Verzeichnis. Dazu sind immer auf je zwei Doppelseiten alle Einzelkriterien zu einem bestimmten Objekt aufgeführt.

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit verwenden wir in diesem Jahresbericht vorrangig die männliche Form. Bei allen personenbezogenen Bezeichnungen meint die gewählte Formulierung stets alle Geschlechter und Geschlechtsidentitäten.

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von ± einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten.

Kennzahlen WestInvest InterSelect

Kennzahlen zum Stichtag

¹⁾ Inkl. Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich i.H.v. 12.714.268 EUR. Stand: 31. März 2022
²⁾ Inkl. Ausgleichsposten i.H.v. 1.161.884 EUR für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile
³⁾ Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.

Tätigkeitsbericht der Geschäftsführung

Sehr geehrte Damen und Herren,

die militärische Eskalation des Konflikts zwischen Russland und der Ukraine führt zu geopolitischen Spannungen, deren Auswirkungen derzeit noch nicht vollständig abgesehen werden können. Sofern sich diese Auswirkungen des Konflikts jedoch in nachhaltigen Konjunktur- und Kapitalmarktbelastungen niederschlagen und die aktuelle Situation länger anhält oder sich verschärft, kann es nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Ergebnis-, Risiko- und Kapitalsituation sowie die entsprechenden zentralen Steuerungsgrößen ungünstiger als dargestellt entwickeln könnten. Eine konjunkturelle Abkühlung könnte sich mit zeitlicher Verzögerung auch auf den Immobilienmärkten niederschlagen.

Auch die weltweiten Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaft sind für das Jahr 2022 noch nicht abschließend abschätzbar. Somit besteht weiterhin auch eine Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Marktentwicklungen. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass es insbesondere durch Virus-Mutationen zumindest kurzfristig zu Rückschlägen in der Pandemiebekämpfung kommen kann.

Die perspektivischen Auswirkungen beider genannter Ausnahmesituationen und die daraus resultierenden gesonderten Management-Herausforderungen auf bzw. für das Portfolio werden von Deka Immobilien intensiv überwacht, analysiert und professionell gemanagt – Ergebnis ist, dass der WestInvest InterSelect in Zeiten erhöhter Unsicherheit solide aufgestellt ist.

Das Anlageziel des WestInvest InterSelect ist die Erwirtschaftung regelmäßiger Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs durch eine positive Entwicklung der Immobilienverkehrswerte. Der Fonds investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik) in europäischen Ländern. Bei der Portfolioallokation wird das Immobilienvermögen unter anderem nach Lage, Größe, Alter und Nutzungsart gemischt. Neben bestehenden Gebäuden kann der Fonds auch Immobilien-Projektentwicklungen erwerben. Der Fonds punktet mit einer Reihe von guten Argumenten:

Eine solide Rendite, ein aktives Fondsmanagement und die stetige Verbesserung der Bestandsimmobilien zählen dazu, ebenso wie eine gute Ratingeinstufung (www.scope.de).

Gemäß unseren Nachhaltigkeitsbestrebungen haben wir den WestInvest InterSelect im Januar 2022 nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (sogenannte ESG-Strategie) klassifizieren lassen und beachten verstärkt ökologische Merkmale. Der Fonds verfolgt erfolgreich seit vielen Jahren eine Zertifizierungsstrategie und derzeit sind zum Berichtsstichtag 85,9 % (gemessen an den Verkehrswerten) des Immobilienportfolios entsprechend ausgezeichnet.

Bei der Auswahl und der Bewirtschaftung der Immobilien sind hierbei insbesondere ökologische Merkmale zu berücksichtigen. Dazu zählen u. a. Kriterien, wie das Beachten des UN Global Compact^* beim Anlegen der Fondsliquidität, ein Reduzieren des CO₂-Ausstoßes, ein Optimieren des Energieverbrauchs und „grüne Mietvertragsklauseln“, wie zum Beispiel zum Austausch von Verbrauchsdaten für Strom, Wärme und Wasser, Abfallaufkommen und Emissionen. Damit kommen wir unserem Auftrag als Treuhänder nach, die Treuhandgelder unserer Anleger im Rahmen einer ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlich nachhaltigen Geschäftsausrichtung zu verwalten.

Der vorliegende Jahresbericht des Immobilien-Sondervermögens WestInvest InterSelect informiert Sie über die Entwicklung im Fondsgeschäftsjahr 2021/​ 2022.

^* Der United Nations Global Compact ist die weltweit größte und wichtigste Initiative für verantwortungsvolle Unternehmensführung. Auf der Grundlage 10 universeller Prinzipien und der Sustainable Development Goals verfolgt er die Vision einer inklusiven und nachhaltigen Weltwirtschaft.

Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens WestInvest InterSelect

Das Fondsvermögen des WestInvest InterSelect lag zum Stichtag des Fondsgeschäftsjahres am 31.03.2022 bei 9.292,3 Mio. EUR. Das Immobilienvermögen war unter Einbeziehung der Objekte in den Immobilien-Gesellschaften mit 10.053,3 Mio. EUR bewertet und hat im Fondsgeschäftsjahr erstmalig die Grenze von 10 Mrd. EUR überschritten. Der Wert der Beteiligungen an den Immobilien-Gesellschaften belief sich auf 2.128,2 Mio. EUR. Der Fonds erzielte im Geschäftsjahr einen Nettomittelzufluss von 554,6 Mio. EUR. Zum 31.03.2022 lag der Anteilwert des WestInvest InterSelect bei 47,70 EUR. Der Fonds erreichte im Geschäftsjahr eine Wertsteigerung von 2,3 %^*.

Ausschüttung

Am 02.07.2021 wurden den Anlegern 0,75 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Die an die Anteilseigner fließende Ertragsausschüttung ermäßigte den Anteilpreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Ausschüttung in Höhe von 0,75 EUR pro Anteil ist bei den Anlegern ein Betrag in Höhe von 0,45 EUR steuerfrei.

Am 08.07.2022 werden den Anlegern 0,75 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Die an die Anteilseigner fließende Ertragsausschüttung ermäßigt den Anteilspreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Ausschüttung in Höhe von 0,75 EUR pro Anteil ist bei den Anlegern ein Betrag in Höhe von 0,45 EUR steuerfrei.

Weitere Angaben zur steuerlichen Rechnungslegung entnehmen Sie bitte den Steuerlichen Hinweisen und den Besteuerungsgrundlagen für Anleger auf den Seiten 113 bis 119.

^* Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.

Konjunkturelle Situation

Aufgrund der Folgen des Kriegs in der Ukraine hat die DekaBank ihre globale Wachstumsprognose nach unten korrigiert. Die Revisionen betreffen insbesondere die beiden unmittelbar betroffenen Konfliktparteien und in geringerem Maße auch angrenzende Volkswirtschaften. Die DekaBank geht derzeit davon aus, dass das globale Wachstumsumfeld bis Anfang kommenden Jahres unterdurchschnittlich niedrig ausfallen wird. Denn der Konflikt sorgt nicht nur für eine geringere Nachfrageentwicklung in den direkt betroffenen Regionen, sondern auch für Preissteigerungen in weiten Teilen der Welt. Hierdurch wird der ohnehin schon angelegte globale geldpolitische Straffungszyklus nochmals schärfer, was zu einer zusätzlichen Wachstumsdämpfung führt. Die DekaBank rechnet für die Weltwirtschaft 2022 mit einem Wachstum von 2,9 % und 2023 mit 3,1 %.

Die ersten Frühindikatoren für die europäische Wirtschaft signalisieren eine Verringerung der Konjunkturdynamik, jedoch kein vollständiges Abbremsen, das vergleichbar wäre mit der Situation zu Beginn der Corona-Pandemie im ersten Quartal 2020. Durch den Krieg in der Ukraine ist mit einer deutlichen, aber vorübergehenden Belastung der europäischen Konjunktur zu rechnen, und der Corona-Aufholprozess wird verlangsamt. Von den großen EWU-Mitgliedern sind Deutschland und Italien von den wirtschaftlichen Folgen des Russland-Ukraine-Kriegs am stärksten betroffen. Unabhängig von den mittelfristigen Inflationsrisiken deutet alles darauf hin, dass die Inflationsrate sich erst 2023 wieder beruhigt, allerdings nicht mehr bei Werten von 1 % bis 1,5 % wie vor der Corona-Krise, sondern bei rund 3,0 %. Die DekaBank rechnet für Euroland 2022 mit einem BIP-Wachstum von 2,4 % und 2023 mit 2,0 %.

Belastungen für Deutschland sind starke Lieferengpässe und massive Preisniveausteigerungen, hinzu tritt der Krieg in der Ukraine. Gleichzeitig dämpft die Inflation die Nachfrage nach Konsum- und Investitionsgütern. Daher erwartet die DekaBank im Sommerhalbjahr eine ausgeprägte konjunkturelle Schwächephase. Danach werden allmählich Gewöhnungseffekte einsetzen, und die Unternehmen richten sich auf eine Welt ein, in der der Handel mit Russland eine deutlich geringere Rolle spielt. Auch das Winterhalbjahr 2022/​23 wird noch von den stark gestiegenen Energiekosten spürbar belastet sein und daher schwach ausfallen. Für 2022 erwartet die DekaBank ein BIP-Wachstum von 1,6 % und für 2023 von 2,0 %.

Frankreich verzeichnete 2021 eine bemerkenswerte Erholung. Bereits im dritten Quartal hatte die französische Wirtschaftsleistung wieder ihr Corona-Vorkrisenniveau erreicht. In der Pandemie wurden sehr früh umfangreiche Stützungsmaßnahmen für Konjunktur und Arbeitsmarkt ergriffen. Mit 7,4 % liegt die Arbeitslosenquote in Frankreich auf dem niedrigsten Stand seit mehr als zehn Jahren. Nach außergewöhnlich hohen 7 % in 2021 erwartet die DekaBank für das laufende Jahr ein Wirtschaftswachstum von 2,9 % und für 2023 von 1,4 %. Anders als in Deutschland dürfte der Ukraine-Krieg die wirtschaftliche Entwicklung in Frankreich weniger stark belasten.

Nach der tiefen Corona-bedingten Rezession 2020 gelang Großbritannien im letzten Jahr eine kräftige wirtschaftliche Erholung mit einem Wirtschaftswachstum von 7,4 %. Die Corona-Lage hat sich seit dem Hochpunkt der Neuinfektionen im Januar 2022 mittlerweile entspannt. Die britische Regierung hielt sich im vergangenen Winter mit Corona-Restriktionen zurück. So dürfte der Start in das Jahr 2022 getragen vom privaten Konsum auch noch recht kräftig gewesen sein. Die Arbeitslosenquote ist sehr niedrig und das Lohnwachstum bewegt sich deutlich über dem Vor-Corona-Niveau. Doch stellt die hohe Inflation, die den global starken Energiepreisanstieg sowie die anhaltenden Lieferkettenprobleme widerspiegelt, eine deutliche Belastung für den privaten Konsum in den Jahren 2022 /​ 2023 dar. Inflationsraten bis zu 9 % werden in diesem Jahr in der Spitze erwartet. Brexit-Belastungen und die Unsicherheit infolge des Russland-Ukraine-Krieges belasten den Ausblick, so dass die DekaBank ab dem zweiten Quartal dieses Jahres mit einer schwächeren Konjunkturdynamik rechnet und für die Jahre 2022 und 2023 BIP-Wachstumsraten von 3,7 % bzw. 0,4 % erwartet.

Zur Situation an den Immobilienmärkten

Vermietungsmärkte Europa

Der Flächenumsatz hat 2021 gegenüber dem Krisenjahr 2020 deutlich zugelegt. Die Erholung nach dem pandemiebedingten Einbruch bekommt infolge des Ukraine-Krieges einen neuen Dämpfer. Die Unsicherheit über die weitere Entwicklung und die Auswirkungen auf die Konjunktur lässt die Unternehmen auch am Büromarkt wieder vorsichtiger agieren. Der Leerstandsanstieg hat sich 2021 stark verlangsamt mit allerdings heterogener Entwicklung je nach Markt. Mit rund 9 % war die europaweite Leerstandsquote insgesamt im Vergleich zu vorangegangenen Krisen weiterhin niedrig. Die Spitzenmiete stieg 2021 im europäischen Mittel um 3 %, die Märkte in Großbritannien verzeichneten die stärksten Zuwächse. Ebenfalls deutlich zulegen konnten Amsterdam und Berlin oder auch Lyon. Moderate Rückgänge registrierten die Spitzenmieten in Dublin, Paris und mit Barcelona, Madrid und Lissabon die Märkte der iberischen Halbinsel.

Vermietungsmarkt Deutschland

Der Flächenumsatz der „BIG 7-Büromärkte“^* summierte sich 2021 auf 3,3 Mio. m² und war damit fast ein Viertel höher als im Vorjahr. Im ersten Quartal 2022 erreichte er rund 0,9 Mio. m² und damit 16 % mehr als im Vergleichszeitraum 2021. Dabei gab es keine einheitliche Entwicklung in den Hochburgen. Düsseldorf, Frankfurt am Main, München und Stuttgart verzeichneten zum Teil sehr kräftige und im Auftaktquartal eher ungewöhnliche Zuwächse bei der Nachfrage. Berlin, Hamburg und Köln blieben dagegen hinter ihren Vorjahresergebnissen zurück. Die Leerstandsquoten sind nur leicht angestiegen. Nebenlagen leiden deutlich stärker als zentrale Lagen, wo erstklassige flexible Flächen sehr begehrt sind. Die Spitzenmieten stiegen im ersten Quartal in allen Standorten.

Die Pandemie beschleunigt den Strukturwandel im Handel, insbesondere bei der schon vor der Gesundheitskrise vom E-Commerce-Boom gebeutelten Modebranche, dem traditionellen Anker im innerstädtischen Handel und in Shopping-Centern. Die Spitzenmieten in den Top-Lagen gaben auch 2021 zum Teil deutlich nach. Eine Sonderstellung nimmt der Lebensmittelhandel ein, der sich dank seiner Grundversorgungsfunktion dem Abwärtstrend im übrigen Einzelhandel entziehen konnte.

^* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart

Investmentmärkte Europa

Der Investmentumsatz mit gewerblichen Immobilien in Europa verzeichnete 2021 mit 360 Mrd. EUR ein um 25 % höheres Ergebnis als im Vorjahr. Deutschland erwies sich als mit Abstand stärkster Markt, gefolgt von Großbritannien, Frankreich und Schweden. 31 % des europäischen Transaktionsvolumens entfielen auf Büroimmobilien, deren Spitzenrendite im europäischen Durchschnitt moderat nachgab. Im ersten Quartal 2022 erreichte das Investmentvolumen in Europa knapp 80 Mrd. EUR und damit 31 % mehr als im Vergleichsquartal des Vorjahres.

Investmentmarkt Deutschland

Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien erreichte 2021 einen neuen Rekordwert von 111 Mrd. EUR, was einem Anstieg von 40 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Die „Big 7-Städte“ vereinten 59 % des Investmentumsatzes auf sich. Büroimmobilien erreichten mit 30 Mrd. EUR eine Steigerung von 11 % gegenüber dem Vorjahr und einen Umsatzanteil von 27 %. Die Erholung der Nachfrage am Vermietungsmarkt stärkte das Vertrauen in den Büroinvestmentmarkt. Die Nettoanfangsrenditen für Top-Bürogebäude gaben im zweiten Halbjahr 2021 je nach Standort um 5 bis 15 Basispunkte nach. Im ersten Quartal 2022 betrug der Umsatz am Investmentmarkt knapp 24 Mrd. EUR und übertraf das Vorjahresquartal um 51 %. Die Renditen blieben unverändert.

Fondsstruktur

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

Die Objekte des Portfolios im WestInvest InterSelect befinden sich zum Stichtag zu 36,5 % in Deutschland und zu 63,5 % im europäischen Ausland. Der Fonds ist unverändert europäisch ausgerichtet und verfügt über einen starken Deutschlandanteil. Im Ausland bildet Großbritannien einen Schwerpunkt (15,9 %), gefolgt von Frankreich (11,5 %). Die Länderaufteilung weist insgesamt eine breite Mischung auf, die weiterhin gezielt ergänzt wird.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

Die Hauptnutzungsart bleiben Bürogebäude mit annähernd 58,0 %, gemessen an den Jahres-Mieterträgen, Investments im Einzelhandels-, Hotel- und Logistiksektor folgen als Nutzungssegmente an den nachfolgenden Stellen in der Struktur.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

Rund 24 % bzw. 24 der Fondsimmobilien haben ein Gebäudealter von bis zu zehn Jahren. Das Portfolio des WestInvest InterSelect weist insgesamt eine ausgewogene Struktur der Altersklassen auf. Bausubstanz und technische Ausstattung der Liegenschaften entsprechen den modernsten Anforderungen. Bei den Objekten, die über 20 Jahre alt sind, handelt es sich zu einem großen Teil um denkmalgeschützte, auf modernsten Stand sanierte und vollvermietete Altbauten in Core-Lagen, z. B. von Paris.

Größenklassen der Fondsimmobilien

Bei den Größenklassen des Sondervermögens liegen die Schwerpunkte in den Bereichen zwischen 50 und 100 Mio. EUR (rund 20 %), 22,5 % in der Klasse zwischen 100 und 150 Mio. EUR sowie annähernd 47 % bei großvolumigen Immobilien über 150 Mio. EUR. Auch hier ist eine gute Diversifizierung gegeben. Tendenziell wird es zu einer weiteren Reduzierung von Objekten mit einem Verkehrswert von unter 25 Mio. EUR kommen.

Anlagetätigkeit

Ankäufe im Berichtszeitraum, Übergang von Nutzen und Lasten

Im August 2021 wurde der Ankauf des Objekts „ENTER“ in Berlin vollzogen. Die Büroentwicklung befindet sich im Berliner Bezirk Mitte, im Ortsteil Gesundbrunnen, einem der trendigsten Stadtteile Berlins. Das Objekt ist zu 100 % an zwei Mieter langfristig vermietet und verfügt über rd. 13.500 m² vermietbare Fläche. Von der Gesamtnutzfläche entfallen 13.336 m² auf Büroflächen und 173 m² auf Lagerfläche. Des Weiteren stehen den Mietern insgesamt 40 Tiefgaragen- sowie rd. 200 Fahrradstellplätze zur Verfügung. Die Grundrisse gewährleisten eine hohe Flexibilität und ermöglichen, sofern notwendig, zukünftig eine kleinteilige Vermietung. Die Immobilie wurde in Form eines Asset-Deals angekauft.

Gleichfalls im August 2021 erfolgte der Erwerb des Bürokomplexes „Brewery“ in Warschau zu einem Kaufpreis von rd. 152 Mio. EUR. Bei dem Ankaufsobjekt handelt es sich um ein im Teilmarkt „City Center West“ gelegenes Ensemble. Der Gebäudekomplex auf einem ehemaligen Brauereiareal überzeugt durch seinen diversifizierten Nutzungsmix, seinen hohen Anspruch an Architektur, Nachhaltigkeit (BREEAM Excellent) und Aufenthaltsqualität. Die Gesamtmietfläche beträgt rd. 30.700 m², welche sich auf sieben Obergeschosse und drei Gebäudeteile verteilt. Hiervon entfallen rd. 80 % auf Büronutzung und 20 % auf Gastronomie- und Handelsflächen. Das Objekt ist vollständig vermietet. Der Großteil ist langfristig an namhafte Unternehmen, wie einen polnischen Bierproduzenten, eine internationale Anwaltsgesellschaft, ein Beratungsunternehmen und einen Spieleentwickler vermietet. Verkäufer und Entwickler des Objektes ist „Echo Investment SA“, der größte Immobilienentwickler Polens.

Das Objekt „Sijthoff City“ in Den Haag konnte im September 2021 für den WestInvest InterSelect angekauft werden. Das gemischt genutzte Gebäude befindet sich auf der 2014 sanierten Hauptfußgängerzone „Grote Marktstraat“. Hier haben sich viele bekannte Filialisten, wie z. B. C&A, Uniqlo, Decathlon, Peek & Clopenburg und Media Markt eingemietet. Unter der „Groten Markstraat“ befindet sich eine Tiefgarage und ein unterirdischer Tramabschnitt mit einer Haltestation. Das Gebäude wurde 2015 kernsaniert und gilt auch wegen seiner auffälligen Außenverkleidung als ein neues Wahrzeichen von Den Haag.

Des Weiteren hat das Objekt in Den Haag eine „BREEAM very good“-Zertifizierung erhalten und erfüllt die Vorgaben des Pariser Klimaschutzabkommens bis 2038. Die ca. 11.500 m² Mietfläche teilen sich in 4.669 m² Handels- bzw. Restaurant- und 6.866 m² Bürofläche auf. Pull&Bear, Superdry, der Outdoorspezialist „Bever“ und die Restaurantkette „Fratelli“ sind einige der Handelsmieter. Der Büroanteil ist hauptsächlich von internationalen Hilfsorganisationen angemietet. Die Immobilie ist vollvermietet.

Kreditportfolio^*

^* Immobilienvermögen gesamt: 10.053.310 TEUR

Für die Projektentwicklung vidaXL Phase IV in Venlo erfolgte der Übergang in das Sondervermögen im Januar 2022. Nach den bereits erworbenen Phasen I bis III durch weitere Deka Immobilienfonds ist dies der vierte und größte Ankauf mit dem Logistikdienstleister vidaXL. Der Ankauf erfolgte als Asset Deal im Rahmen eines Sale- & Leasebacks für den WestInvest InterSelect. Die Fertigstellung der Projektentwicklung erfolgte im Januar 2022. Die Gesamtmietfläche der Phase IV beträgt rd. 148.000 m². Als zukünftiger Mieter fungiert Habe Beheer B.V. (vidaXL), der ebenfalls mit den Phasen I bis III als Mieter im Portfolio vertreten ist.

Ende Februar 2022 fand die Kaufvertragsunterzeichnung für das Objekt „Kranhaus Mitte“ in Köln stattgefunden. Es befindet sich im Rheinauhafen, in direkter Rheinlage und damit in einer der Toplagen in Köln. Der Standort zählt zu den am stärksten nachgefragten Bürostandorten in Köln und zeichnet sich insbesondere durch die attraktive Lage am Rhein, die abwechslungsreiche Architektur und seinen hochwertigen Mieterbesatz aus. In der Umgebung findet man zahlreiche Restaurants, Cafés, Bäckereien und Einzelhandelsgeschäfte. Das benachbarte „Kranhaus Süd“ befindet sich bereits im Eigentum der Deka (Deka-ImmobilienGlobal) und wurde im Jahr 2010 erworben.

Das 2008 errichtete Gebäude hat eine Mietfläche von insgesamt rd. 17.100 m². Die Mietflächen sind derzeit an insgesamt neun Mieter vermietet. Die Transaktion erfolgte als Asset Deal, Verkäufer ist die PATRIZIA Frankfurt Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH.

Im Berichtszeitraum fanden keine Verkaufstransaktionen statt.

Vermietungssituation

Zum Stichtag am 31.03.2022 betrug die Leerstandsquote 4,5 %, gemessen an den Bruttosollmieterträgen, die Vermietungssituation des Fonds stellt sich damit weiterhin als ein besonderes Qualitätsmerkmal dar. Weitere Informationen zur Vermietung finden Sie auf den Seiten 22 bis 25 in der Vermietungsübersicht.

Währungs- und Kreditportfoliomanagement

Im Berichtszeitraum hielt der WestInvest InterSelect Immobilien und Beteiligungen in Fremdwährung in Großbritannien, Norwegen, Polen und der Schweiz. Für den WestInvest InterSelect verfolgt das Fondsmanagement eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Wechselkursrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden.

Grundsätzlich kann in einzelnen Währungen von der Strategie einer nahezu vollständigen Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens abgewichen werden. Ein teilweiser oder vollständiger Verzicht auf Währungssicherung wird in Erwägung gezogen, wenn von einer geringen Volatilität der Währung gegenüber dem Euro bzw. einer neutralen oder positiven Währungskursentwicklung auszugehen ist. Dabei werden Absicherungskosten berücksichtigt. Die in Polen gehaltenen Liegenschaften des Fonds verfügen über eurogebundene Mietverträge sowie entsprechende Ermittlungen der Verkehrswerte. Das Währungsrisiko des Fonds beschränkt sich in erster Linie auf kleinere in Fremdwährung gehaltene Barbestände bzw. Forderungen/​ Verbindlichkeiten in Landeswährung, die nicht gesichert werden.

Das Kreditportfolio (2.101,5 Mio. EUR) beläuft sich zum 31.03.2022 auf 20,9 % des Immobilienvermögens (rund 10.053,3 Mio. EUR).

Währungsrisiken

¹⁾ Das Nettovermögen in Polen bezieht sich größtenteils auf die dort gehaltenen Immobilien, die die externen Bewerter in Euro bewerten. Lediglich geringe Positionen der polnischen Immobilien-Gesellschaften (z. B. Kasse, Forderungen) sind Wechselkursschwankungen ausgesetzt.

Risikoprofil

Corona-Pandemie: Im Zuge der Corona-Pandemie konnten viele Mieter aufgrund behördlich verordneter Schließungen ihren Geschäften nicht in gewohnter Art und Weise nachgehen. Seitens der Regierungen und der Notenbanken wurde und wird in allen relevanten Wirtschaftsregionen versucht, die Schäden in der Realwirtschaft so gering wie möglich zu halten. Es lässt sich eine schwierige Lage für die Hotellerie und den Einzelhandel feststellen. Die Situation eines teilweise „wirtschaftlichen Minimalbetriebes“ war und ist auch für unsere Mieter in unterschiedlicher Intensität belastend. Wenngleich die Pandemie rechtlich betrachtet zumeist keine Grundlage zur Reduzierung von Mieten darstellt, stehen wir mit unseren Mietern in engem Austausch. Ziel ist es, die Situation individuell und partnerschaftlich zu begleiten und für das Sondervermögen langfristig tragfähige Lösungen zu finden. Die Abarbeitung dieser Sonderthemen ist mittlerweile erfolgreich weitgehend abgeschlossen.

Ukraine-Situation: Seit Ende Februar 2022 finden kriegerische Auseinandersetzungen in der Ukraine statt. Da Deka Immobilien nicht in den relevanten Märkten investiert ist und lediglich über einen vernachlässigbaren Anteil an Mietern aus Russland verfügt, erwarten wir aktuell, dass die Auseinandersetzungen keine unmittelbaren Auswirkungen auf unsere Immobilienportfolien haben werden. Einzelne Mieter werden jedoch durch Sanktionen, der Unterbrechung von Geschäftsbeziehungen oder auch von Lieferketten betroffen sein. Weiterhin ist davon auszugehen, dass die Auseinandersetzungen negativen Einfluss auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Europa haben werden. Eine konjunkturelle Abkühlung könnte sich mit zeitlicher Verzögerung auch auf den Immobilienmärkten niederschlagen.

Der WestInvest InterSelect investiert hauptsächlich in den bedeutendsten europäischen Standorten. Langfristig orientierten Anlegern bietet dieser Investmentfonds die Möglichkeit, nach dem Grundsatz der Risikostreuung in ein europäisches Immobilienportfolio mit nachhaltiger Wertentwicklung zu investieren. Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie die regionale Streuung nach Lage, Größe, Alter und Nutzung im Vordergrund der Überlegungen. Der Immobilienbestand wird vom Fondsmanagement entsprechend den Markterfordernissen und Marktentwicklungen durch Gebäudemodernisierung, -umstrukturierung, -an und -verkauf optimiert. Durch eine defensive Vorgehensweise bei der Liquiditätsanlage ist der Fonds solide aufgestellt.

Wesentliche Risiken sind folgend genannt:

Adressenausfallrisiken: Dieser Fonds erzielt ordentliche Erträge aus vereinnahmten und nicht zur Kostendeckung verwendeten Mieten aus Immobilien, aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sowie Zinsen und Dividenden aus Liquiditätsanlagen. Diese werden periodengerecht abgegrenzt. Durch regelmäßiges Monitoring und aktives Management des Immobilienportfolios und der einzelnen Immobilien sowie durch Diversifikation werden diese Risiken (z. B. Zahlungsausfall des Mieters bzw. des Schuldners der getätigten Liquiditätsanlage) eingegrenzt. Um die möglichen Auswirkungen von Mieterrisiken messen und fallbezogen steuern zu können, werden insbesondere Bonitätsanalysen für einen Großteil unserer Geschäftspartner regelmäßig durchgeführt. Zusätzlich werden bei besonderen Geschäftsvorfällen, wie z. B. Ankäufen oder großflächigen Vermietungen, besonders performancerelevante Geschäftspartner einer zusätzlichen Einzelfallprüfung unterzogen. Klumpenrisiken wird auf Basis der Erfassung und Messung von Branchenclustern bzw. Top-Mietern Rechnung getragen, um etwa den Anteil von Mietern und Branchen an der Gesamtmiete des Fonds zu limitieren (siehe Aufstellung der Top-Ten-Mieter, Seite 15).

Im Zuge der Corona-Pandemie könnten verstärkt Adressenausfallrisiken bestehen. Maßnahmen wie beispielsweise Stundungen können diesen entgegenwirken, um auf längere Sicht die Mietverhältnisse zu stabilisieren.

Marktpreis- /​ Immobilienrisiko: Über den Erwerb der Fondsanteile ist der Anleger an der Wertentwicklung der in diesem Investmentfonds befindlichen Immobilien beteiligt. Damit besteht die Möglichkeit von Wertverlusten durch eine negative Entwicklung einzelner Immobilien sowie der Immobilienmärkte insgesamt. Auf Ebene der einzelnen Immobilien kann dies in Abhängigkeit von z. B. der Finanzierungsstruktur bis zum Totalverlust führen. Dieses Risiko wird auf der Ebene des Investmentfonds durch die Streuung auf verschiedene Immobilien und die Beschränkung der Kreditaufnahme insgesamt reduziert.

Im Zuge der Corona-Pandemie könnten entsprechende Immobilienrisiken eintreten.

Marktpreis- /​ Kurs- /​ Zinsänderungsrisiko: Die Anlageentscheidungen des Fondsmanagements können zu einer positiven oder negativen Abweichung der Anteilwertentwicklung führen. Darüber hinaus können Kurs- und Zinsänderungsrisiken aus der Liquiditätsanlage die Wertentwicklung beeinflussen. In der Regel werden die Liquiditätsanlagen als kurzfristige Anlage getätigt und bis zur Endfälligkeit gehalten. Diese beiden Faktoren begrenzen Kurs- und Zinsänderungsrisiken.

Fremdwährungsrisiko: Sofern dieser Investmentfonds auch in Währungen außerhalb der Euro-Zone investiert, deren Wert sich mit der Entwicklung des Wechselkurses der jeweiligen Währung verändert, werden diese Währungsrisiken nahezu vollständig abgesichert.

Die Corona-Pandemie könnte Risiken auf die Fremdwährungs-, Kurs- und Zinsentwicklungen entfalten.

Verfügbarkeit /​ Liquiditätsrisiko: Entsprechende Risiken werden durch das tägliche Monitoring der Liquiditätssituation, durch die tägliche Überwachung von Absatzbewegungen und das Vorhalten von liquiditätsverbessernden Gegenmaßnahmen (Verkaufslisten, Kreditrahmen etc.) sowie durch Stress-Szenarien und Risikobetrachtungen, auf denen regelmäßig aktualisierte Planungen aufbauen, Rechnung getragen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann die Rücknahme der Anteile zeitweilig aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen (§ 12 Abs. 8 der „Allgemeinen Anlagebedingungen“). Weiterhin wirken die gesetzlichen Bestimmungen (u. a. Mindesthalte- und Kündigungsfrist) risikolimitierend. Zu den Regelungen sind weitere Informationen unter www.deka.de erhältlich.

Unter den oben genannten Umständen könnte es im Zuge der Corona-Pandemie zu einem Aussetzen der Rücknahme der Anteile kommen.

Anbieterrisiko: Die durch den WestInvest InterSelect erworbenen Vermögenswerte bilden ein vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrenntes Sondervermögen, an dessen Wert der Anleger gemäß der Anzahl der erworbenen Fondsanteile beteiligt ist. Das bedeutet: Das Anlagekapital ist als Sondervermögen rechtlich vom Vermögen des Fondsanbieters getrennt und insoweit von den wirtschaftlichen Verhältnissen und dem Fortbestand des Anbieters unabhängig. Deshalb unterliegt dieser Investmentfonds nicht zusätzlich der Einlagensicherung.

Wertentwicklung: Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Im Zuge der Corona-Pandemie könnten Maßnahmen wie beispielsweise Stundungen oder politische Maßnahmen Auswirkungen auf die Ertragssituation des Sondervermögens oder auch auf die Wertentwicklung haben.

Eine gebündelte Darstellung der „Risikohinweise für das Sondervermögen“ finden Sie im Kapitel 4 des jeweils aktuellen Verkaufsprospektes (www.deka.de).

Weitere Ereignisse im Berichtszeitraum

Mit Zustimmung des Aufsichtsrates der Gesellschaft und mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht als Aufsichtsbehörde wurden die Allgemeinen Anlagebedingungen (AAB) und die Besonderen Anlagebedingungen (BAB) für das von der Westlnvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH verwaltete Sondervermögen Westlnvest InterSelect (ISIN DE0009801423) im Zuge von Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) aufgrund des Inkrafttretens wesentlicher Bestandteile des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) am 2. August 2021 und anderer Vorschriften wie folgt geändert:

Alle Änderungen traten mit Wirkung zum 15. Januar 2022 in Kraft. Ein Rückgabe- oder Umtauschrecht gemäß § 163 Absatz 3 KAGB besteht gemäß § 346 Absatz 7 KAGB nicht.

Fazit und Ausblick

Mit Blick auf die ESG^*-Thematik und den Wettbewerb um die begehrten Fachkräfte nehmen die qualitativen Anforderungen an die Gebäude deutlich zu. Im Rahmen von hybriden Arbeitsmodellen mit mobiler Arbeit kommt dem zentralen Büro als Ort der Kommunikation und Innovationsfähigkeit von Unternehmen auch künftig große Bedeutung zu. Die Spitzenmieten sollten auch angesichts der hohen Inflation insgesamt weiter steigen. Beim Leerstand erwarten wir den Höhepunkt im laufenden Jahr.

Anfang des Jahres hat die EZB wegen der anhaltend hartnäckigen hohen Inflation einen Exit aus der ultraleichten Geldpolitik in Aussicht gestellt. Wir rechnen im Juli mit dem ersten Zinsschritt. Durch das steigende Zinsumfeld erwarten wir Renditeanstiege bei Immobilien, allerdings in moderatem Umfang.

Der WestInvest InterSelect wird auch künftig ein aktives Portfoliomanagement in den Fokus stellen und dabei die bereits hohe Qualität des Portfolios und die erreichte Diversifikation, wo möglich, noch weiter verbessern. Das Bestandsportfolio des West-Invest InterSelect wird laufend beobachtet und mögliche Verkaufsangebote geprüft. Dabei werden weiterhin die weniger wettbewerbsfähigen Immobilien oder solche mit einem Projektrisiko für einen Verkauf priorisiert. In einzelnen Fällen wird der Fonds auch künftig Immobilien, die den optimalen Zeitpunkt im wirtschaftlichen Lebenszyklus überschritten haben, durch Revitalisierungsmaßnahmen neu positionieren und vermarkten.

Vor dem Hintergrund sich stetig verändernder Märkte und Herausforderungen wie die Corona-Pandemie und den Ukrainekrieg wird das Portfolio kontinuierlich geprüft und angepasst. Parallel erfolgt eine selektive Erweiterung durch Investments in neuwertige, solide vermietete Objekte in zentralen Lagen der wichtigsten Wirtschaftsmetropolen Europas. Über die üblichen Kernmärkte (Deutschland, Frankreich, Großbritannien) hinaus werden auch ergänzende bzw. aufstrebende Märkte für Investitionen, wie beispielsweise Skandinavien, Schweiz oder Spanien beobachtet.

Das Thema Nachhaltigkeit wird auch mit dem Blick auf erweiterte regulatorische Anforderungen beim WestInvest InterSelect weiter intensiv vorangetrieben. Der Fonds ist seit Januar 2022 gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung klassifiziert. Im März 2022 konnte der Fonds seine Zertifizierungsquote von 85,9 % weiterhin auf einem hohen Niveau halten.

Zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit werden stetig Verbesserungsmaßnahmen an den Objekten bzw. Mietflächen analysiert und dabei Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt. Im Bestandsmanagement bleibt die Sicherung einer hohen Vermietungsquote als wichtiger Erfolgsfaktor für die Immobilienrendite im Fokus.

^* ESG = (Nachhaltige Anlagekriterien: Environment – Umwelt, Social – Soziales, Governance – Unternehmensführung)

 

Übersicht Vermietung zum 31. März 2022

Vermietungsinformationen

¹⁾ Inklusive Projekte.
²⁾ Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Objekte.
⁴⁾ Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
⁵⁾ Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.

Vermietungsinformationen ¹⁾

¹⁾ Inklusive Projekte.
²⁾ Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Objekte.
⁴⁾ Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
⁵⁾ Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.

Übersicht Vermietung zum 31. März 2022

Vermietungsinformationen ¹⁾

¹⁾ Inklusive Projekte.
²⁾ Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Objekte.
⁴⁾ Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
⁵⁾ Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.

Vermietungsinformationen ¹⁾

¹⁾ Inklusive Projekte.
²⁾ Inklusive bewerteter Leerstand und mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Objekte.
⁴⁾ Mieten inklusive bewertete mietfreie Zeiten (Incentives) zum Stichtag.
⁵⁾ Vertragssituation zum Stichtag abgebildet; bereits abgeschlossene, aber zu einem späteren Zeitpunkt beginnende Verträge sind nicht dargestellt.

Übersicht Renditekennzahlen /​ Wertänderungen

Renditekennzahlen /​ Wertänderungen

¹⁾ Die Angaben sind auf Basis von Monatsendwerten des Geschäftsjahres berechnet und auf das gesamte Fondsvermögen bezogen. Die Wertangaben der Immobilien beinhalten von daher an dieser Stelle auch sonstige Vermögensgegenstände /​ Verbindlichkeiten und Rückstellungen aus der Vermögensaufstellung der jeweiligen Länder.
²⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden hier nicht berücksichtigt.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Immobilien.
⁴⁾ Siehe Erläuterung Seite 2 und ab Seite 102 (Grundlagen der Immobilienbewertung).
⁵⁾ Ohne Verkäufe.

Renditekennzahlen /​ Wertänderungen

¹⁾ Die Angaben sind auf Basis von Monatsendwerten des Geschäftsjahres berechnet und auf das gesamte Fondsvermögen bezogen. Die Wertangaben der Immobilien beinhalten von daher an dieser Stelle auch sonstige Vermögensgegenstände /​ Verbindlichkeiten und Rückstellungen aus der Vermögensaufstellung der jeweiligen Länder.
²⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden hier nicht berücksichtigt.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Immobilien.
⁴⁾ Siehe Erläuterung Seite 2 und ab Seite 102 (Grundlagen der Immobilienbewertung).
⁵⁾ Ohne Verkäufe.

Übersicht Renditekennzahlen /​ Wertänderungen

Renditekennzahlen /​ Wertänderungen

¹⁾ Die Angaben sind auf Basis von Monatsendwerten des Geschäftsjahres berechnet und auf das gesamte Fondsvermögen bezogen. Die Wertangaben der Immobilien beinhalten von daher an dieser Stelle auch sonstige Vermögensgegenstände /​ Verbindlichkeiten und Rückstellungen aus der Vermögensaufstellung der jeweiligen Länder.
²⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden hier nicht berücksichtigt.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Immobilien.
⁴⁾ Siehe Erläuterung Seite 2 und ab Seite 102 (Grundlagen der Immobilienbewertung).
⁵⁾ Ohne Verkäufe.

Renditekennzahlen /​ Wertänderungen

¹⁾ Die Angaben sind auf Basis von Monatsendwerten des Geschäftsjahres berechnet und auf das gesamte Fondsvermögen bezogen. Die Wertangaben der Immobilien beinhalten von daher an dieser Stelle auch sonstige Vermögensgegenstände /​ Verbindlichkeiten und Rückstellungen aus der Vermögensaufstellung der jeweiligen Länder.
²⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden hier nicht berücksichtigt.
³⁾ Ohne im Bau befindliche Immobilien.
⁴⁾ Siehe Erläuterung Seite 2 und ab Seite 102 (Grundlagen der Immobilienbewertung).
⁵⁾ Ohne Verkäufe.

Übersicht Renditen Gesamt im Jahresvergleich

Entwicklung der Renditen

Erläuterungen zu Übersichten Vermietung, Renditen, Kapitalinformationen und Bewertung

Vermietung

Die Daten in dieser Übersicht werden aufgeschlüsselt nach Ländern aufgeführt, sofern der Fonds in einem Land eine oder mehr Immobilien hält. Es werden grundsätzlich die direkt und indirekt gehaltenen Immobilien zusammengefasst und in einer Spalte je Land dargestellt. Im Bau befindliche Immobilien und unbebaute Grundstücke bleiben unberücksichtigt. Die Anzahl der Immobilien und die Angaben der Verkehrswerte orientieren sich am Immobilienverzeichnis.

Die Jahresmieterträge pro Nutzungsart werden in Prozent der Jahres-Nettosollmiete angegeben. Die Quoten pro Nutzungsart sind jeweils bezogen auf die gesamte Jahres-Nettosollmiete im einzelnen Land. Die Jahres-Nettosollmiete errechnet sich wie folgt: Die vertraglich vereinbarten Mieten aus allen zum Berichtsstichtag vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hochgerechnet. Bei leer stehenden Immobilien wird entweder die letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes auf das Geschäftsjahr hochgerechnet, oder es wird die gutachterliche Bewertungsmiete angesetzt.

Die Angabe von Leerstandsquoten wird auf der aufsichtsrechtlichen Grundlage der Jahres-Bruttosollmieten, das heißt inklusive aller Mietnebenkosten berechnet. Die Leerstände werden in Prozent der Jahres-Bruttosollmiete, aufgegliedert nach Ländern und Nutzungsarten, angegeben.

Ferner wird eine Vermietungsquote in Prozent angegeben.

Die Vermietungsquote und die Leerstandsquoten sind bezogen auf die Jahres-Bruttosollmieten der gesamten Immobilien im einzelnen Land. Die in der Spalte „Gesamt“ genannten Zahlen beziehen sich auf die Jahres-Bruttosollmieten des gesamten Immobilienportfolios.

Die Angaben zur Restlaufzeit der Mietverträge erfolgen in Prozent der gesamten Jahres-Nettovertragsmieten im einzelnen Land. Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.

Renditekennzahlen

Der Bruttoertrag ist bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land). Das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Bei Direktinvestments besteht der Bruttoertrag aus der Position „Erträge aus Immobilien“ der Ertrags- und Aufwandsrechnung.

Der Bewirtschaftungsaufwand beinhaltet die Positionen „Bewirtschaftungskosten“, „Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten“ sowie bestimmte „sonstige Erträge“, wie z. B. aus der Auflösung von Rückstellungen, und bezieht sich ebenfalls auf das durchschnittliche Immobilienvermögen.

Die Kennzahl „Nettoertrag“ ergibt sich aus dem Bruttoertrag abzüglich Bewirtschaftungsaufwand.

Die Wertänderungen beziehen sich auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land).

Die Ertragsteuern sind bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land). Berücksichtigt werden hierbei tatsächlich angefallene ausländische Steuern sowie Ertragsteuerrückstellungen und sonstige Erträge aus Steuererstattungen und der Auflösung von Rückstellungen.

Latente Steuern beschreiben den Einfluß von Rückstellungen (sog. Capital Gains Taxes) auf die Immobilienrendite. Die Kennzahl ist bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land).

Das Ergebnis vor Darlehensaufwand errechnet sich aus dem Nettoertrag plus /​ minus den Wertänderungen abzüglich den Ertragsteuern und den latenten Steuern. Das Ergebnis nach Darlehensaufwand leitet sich aus dem Ergebnis vor Darlehensaufwand ab, indem die Zinsaufwendungen der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt werden. Es ist bezogen auf das durchschnittliche eigenfinanzierte Immobilienvermögen.

Das Gesamtergebnis in Fondswährung errechnet sich aus dem Ergebnis nach Darlehensaufwand zzgl. Währungsänderungen.

Die Liquidität bezieht sich auf die durchschnittliche Liquidität des Fonds im Geschäftsjahr. Die durchschnittliche Liquidität wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Hierbei sind die Erträge aus Liquiditätsanlagen der Ertrags- und Aufwandsrechnung zu berücksichtigen sowie das Bewertungsergebnis der Wertpapieranlagen.

Kapitalinformationen

Bei den Kapitalinformationen werden Durchschnittszahlen angegeben. Sie sind anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Die Zahlen sind bezogen auf das gesamte Fondsvermögen.

Wertänderungsinformationen

Die Wertänderungsinformationen werden als geschäftsjahresbezogene Daten in absoluten Zahlen angegeben. Wertänderungen von Immobilien, die im Laufe des Geschäftsjahres veräußert wurden, sind nicht enthalten. Die Position Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio bezeichnet die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die einzelnen Immobilien angegebenen nachhaltigen Roherträge. Immobilien im Bau sind hier nicht berücksichtigt.

In die Positionen positive /​ negative Wertänderungen lt. Gutachten und Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt werden Wertänderungen der Vermögensaufstellung dargestellt, die aufgrund der Anpassung an ein neu anzusetzendes Verkehrswertgutachten entstehen.

Sonstige Wertänderungen beinhalten Änderungen des Fondsvermögens aufgrund von Buchwertänderungen der Immobilien (performancewirksame Änderungen von Anschaffungskosten /​ Herstellungskosten, wie z. B. die Auflösung von Restverbindlichkeiten), die Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten und Verkaufsergebnisse. Letzteres bleibt in den „Informationen zu Wertänderungen“ allerdings unberücksichtigt, da an dieser Stelle nur Wertangaben für im Bestand befindliche Immobilien aufgeführt werden.

Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt bezeichnet die positive oder negative Wertänderung, die für die zum Stichtag im Portfolio befindlichen Bestandobjekte bei Gesamtbetrachtung aller Auf- und Abwertungen im Berichtszeitraum entstanden ist. Sonstige Wertänderungen insgesamt bezeichnet die positive oder negative Wertänderung, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller sonstigen positiven und negativen Wertänderungen im Berichtszeitraum entstanden ist.

Entwicklung des Fondsvermögens

Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens

Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.

¹⁾ Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um den Ausschüttungsbetrag lt. Jahresbericht des Vorjahres (siehe dort unter der Verwendungsrechnung bei der Gesamtausschüttung).
²⁾ Der Ausgleichsposten dient der Berücksichtigung von Anteil- aus- und -rückgaben zwischen Geschäftsjahresende und Ausschüttungstermin. Anleger, die zwischen diesen beiden Terminen Anteile erwerben, partizipieren an der Ausschüttung, obwohl ihre Anteilkäufe nicht als Mittelzufluss im Berichtszeitraum berücksichtigt wurden. Umgekehrt nehmen Anleger, die ihren Anteil zwischen diesen beiden Terminen verkaufen, nicht an der Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als Abfluss im Berichtszeitraum berücksichtigt wurde.
³⁾ Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und die Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile.
⁴⁾ Die Position Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich stellt einen Korrekturposten dar, da sowohl die Position Mittelzufluss /​-abfluss als auch die Position Ergebnis des Geschäftsjahres Ertrags- und Aufwandsausgleichsbeträge enthalten.
⁵⁾ Unter Abschreibung Anschaffungsnebenkosten werden die Beträge angegeben, um die die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien bzw. Beteiligungen im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. Es werden sowohl lineare Abschreibungen berücksichtigt als auch Abschreibungen, die aufgrund der Veräußerung von Vermögensgegenständen im Berichtsjahr erfolgten.
⁶⁾ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Entwicklung des WestInvest InterSelect

Vermögensübersicht zum 31. März 2022

Devisenkurse

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Immobilien

Der Wert der Immobilien beträgt zum Stichtag 6.594,9 Mio. EUR.

Der Immobilienbestand umfasst zum Stichtag insgesamt 77 Objekte. Davon entfallen fünf Immobilien auf Fremdwährungsländer. Im Berichtszeitraum wurden fünf Immobilien erworben und drei Immobilien in eine Immobilien-Gesellschaft eingebracht. Nähere Angaben können aus dem Verzeichnis der An- und Verkäufe (ab Seite 86) entnommen werden.

Weitere Veränderungen zum Vorjahr ergeben sich aus Baumaßnahmen sowie aus Wertfortschreibungen, resultierend aus den turnusmäßigen Bewertungen der Immobilien durch die externen Bewerter.

Die weitere Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie Angaben zu den einzelnen Grundstücken können der Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis (ab Seite 40) entnommen werden.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Zum Stichtag beträgt der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 2.128,2 Mio. EUR.

Die Veränderungen haben sich aus den Wertfortschreibungen ergeben, resultierend aus den turnusmäßigen Bewertungen. Zusätzliche Angaben zu den einzelnen Immobilien-Gesellschaften können der Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis (ab Seite 64) entnommen werden.

Liquiditätsanlagen

Die Bankguthaben betragen zum Stichtag 981,8 Mio. EUR. Sie sind unter anderem als Termingelder angelegt.

Zum Stichtag lag der Bestand an Wertpapieren bei 100,1 Mio. EUR (Kurswert).

Die liquiden Mittel enthalten die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität in Höhe von 464,6 Mio. EUR, zweckgebundene Mittel für die Ausschüttung in Höhe von 146,1 Mio. EUR, laufende Bewirtschaftungskosten in Höhe von 185,0 Mio. EUR, für zu tilgende Darlehen in Höhe von 493,2 Mio. EUR, Zinsaufwendungen aus Krediten in Höhe von 14,9 Mio. EUR, für Ankäufe und Bauvorhaben in Höhe von 81,7 Mio. EUR und für Restverbindlichkeiten aus An- und Verkäufen in Höhe von 26,1 Mio. EUR.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen Mietforderungen in Höhe von 17,4 Mio. EUR, davon entfallen auf Fremdwährungen 5,6 Mio. EUR, und umlagefähige, noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von 51,9 Mio. EUR, die nach Abrechnung von den Mietern erstattet werden, davon entfallen auf Fremdwährungen 1,5 Mio. EUR. Vorauszahlungen der Mieter sind in der Position Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung erfasst.

Die Position Forderungen an Immobilien-Gesellschaften beinhaltet Euro-Darlehen an die Immobilien-Gesellschaften in Höhe von 459,0 Mio. EUR und Fremdwährungsdarlehen in Höhe von 280,4 Mio. EUR.

Bei den Zinsansprüchen handelt es sich um abgegrenzte Zinsen aus Wertpapieren.

Von den Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien in Höhe von 94,2 Mio. EUR und bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe von 22,3 Mio. EUR entfallen 18,6 Mio. EUR auf Fremdwährungsländer.

Die Position Andere Vermögensgegenstände beinhaltet im Wesentlichen Vorsteuererstattungsansprüche gegenüber Finanzämtern in den verschiedenen Ländern in einer Gesamthöhe von 56,7 Mio. EUR, die Abgrenzung einer latenten Steuer in Höhe von 13,3 Mio. EUR, Forderungen aus Cash Collateral in Höhe von 11,0 Mio. EUR, Forderungen aus anrechenbarer Quellensteuer in Höhe von 2,6 Mio. EUR, Zinsforderungen aus Gesellschafterdarlehen in Höhe von 3,9 Mio. EUR, davon entfallen auf Fremdwährungen 0,7 Mio. EUR, und Forderungen aus Anteilumsätzen in Höhe von 2,1 Mio. EUR.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten aus Krediten stehen im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung von in den Niederlanden, Deutschland, Spanien, Belgien, Frankreich, Polen und Großbritannien gelegenen Objekten. Außerdem stellt das Sondervermögen den Kreditgebern Sicherheiten für Fremdkapitalaufnahmen der Immobilien-Gesellschaften im Gesamtvolumen von 924,4 Mio. EUR zur Verfügung.

Bei den Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben handelt es sich unter anderem um noch nicht fällige Zahlungsverpflichtungen für An- und Verkäufe von Immobilien sowie An- und Verkäufe von Immobilien-Gesellschaften. Davon entfallen auf die Euroländer 23,4 Mio. EUR und auf Fremdwährungsländer 2,7 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten im Wesentlichen Vorauszahlungen auf Mieten in Höhe von 15,3 Mio. EUR, Mietsicherheiten in Höhe von 16,6 Mio. EUR, Vorauszahlungen auf Mietnebenkosten in Höhe von 51,0 Mio. EUR und Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten in Höhe von 1,8 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen resultieren im Wesentlichen aus Umsatzsteuer-Zahllasten gegenüber Finanzämtern in Höhe von 2,1 Mio. EUR, aus noch nicht realisierten Ergebnissen aus Devisentermingeschäften in Höhe von 8,7 Mio. EUR, abgegrenzten Darlehenszinsen in Höhe von 1,4 Mio. EUR, davon entfallen auf Fremdwährung 0,6 Mio. EUR, aus Verbindlichkeiten für Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütung in Höhe von 17,5 Mio. EUR und Verbindlichkeiten aus Anteilumsätzen in Höhe von 0,5 Mio. EUR.

Rückstellungen

Rückstellungen wurden unter anderem in Höhe von 33,2 Mio. EUR für Instandhaltungen, 25,3 Mio. EUR für Ertragsteuer und 166,5 Mio. EUR für Capital Gains Tax (CGT) gebildet.

In den CGT-Rückstellungen sind Rückstellungen für potenzielle Veräußerungsgewinne bei Direktinvestments in Höhe von 113,6 Mio. EUR enthalten. Für die im Bestand befindlichen Immobilien, welche über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, wurden Rückstellungen in Höhe von 52,8 Mio. EUR für potenzielle Veräußerungsgewinne gebildet.

Gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung sind bei Anteilpreisermittlungen für Immobilien Rückstellungen für künftige Veräußerungsgewinnsteuern (Capital Gains Tax) aus Immobilien in der Höhe zu bilden, in welcher sie voraussichtlich von dem Belegenheitsstaat bei einem realisierten Veräußerungsgewinn erhoben werden. Auch Immobilien, welche von Immobilien-Gesellschaften gehalten und von den Immobilien-Gesellschaften veräußert werden (Asset Deal), fallen unter diese Vorschrift. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Landesrecht. Veräußerungsnebenkosten, welche üblicherweise anfallen, können berücksichtigt werden.

Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt, sind auf Grund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen.

Sofern der potenzielle Verkauf von Anteilen an Immobilien-Gesellschaften (Share Deal) wesentlich wahrscheinlicher erscheint als der Verkauf der Immobilie durch die Immobilien-Gesellschaft (Asset Deal), ist für eine zu erwartende Verkaufspreisminderung in Folge einer drohenden latenten Steuerlast eine entsprechende Rückstellung zu bilden.

Fondsvermögen

Das Fondsvermögen erhöhte sich im Berichtszeitraum von 8.677,4 Mio. EUR per 31. März 2021 auf 9.292,3 Mio. EUR per 31. März 2022. Im gleichen Zeitraum wurden 14.464.839 Anteile ausgegeben und 2.759.613 Anteile zurückgenommen. Das entspricht einem Netto-Mittelzufluss in Höhe von 554,6 Mio. EUR inkl. Ertrags-/​Aufwandsausgleich. Bei einem Anteilumlauf von 194.783.389 Stücken ergibt sich zum Stichtag ein Anteilwert in Höhe von 47,70 EUR.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

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Teil I: Immobilienverzeichnis

 

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Teil I: Immobilienverzeichnis