Frage: Herr Bremer, was ist ein Zero Bond – ganz einfach erklärt?

Thomas Bremer:
Ganz einfach?
Ein Zero Bond klingt geschniegelt, geschniegelt und geschniegelt – ist in solchen Crowdinvesting-Angeboten aber oft nichts anderes als:

Du gibst heute Geld. Du siehst monatelang keinen Cent. Und am Ende hoffst du, dass überhaupt noch genug da ist.

Das ist die ehrliche Übersetzung.

Frage: Aber „Bond“ klingt doch nach Anleihe, also nach etwas Solidem?

Thomas Bremer:
Genau das ist ja der Trick der Verpackung.

„Bond“ klingt für viele Privatanleger nach:

• seriös
• professionell
• fast schon bankentauglich
• irgendwie sicher

In Wahrheit ist das hier oft kein klassischer Anleihekomfort, sondern eher:

Projektwette im Sonntagsanzug.

Bei diesem Modell gibt es:

• keine laufenden Zinsen
• keine regelmäßigen Auszahlungen
• keinen Sicherheitsgurt
• kein Netz unter dem Hochseil

Wenn das Projekt sauber durchläuft, wunderbar.
Wenn nicht, wird aus dem schicken „Zero Bond“ ganz schnell ein:

Zero zurück.

Frage: Und was bedeutet hier konkret „14 Prozent Disagio“?

Thomas Bremer:
Auch das klingt erstmal feiner, als es ist.

„Disagio“ ist oft nur das sprachliche Parfum für:

Wir versprechen dir eine satte Rendite, aber bitte frag nicht zu laut, wo die eigentlich herkommen soll.

Hier reden wir über:

• 14 Prozent in 12 Monaten
• bei einem Projekt, dessen Kalkulation auf dem Papier schon verdammt eng aussieht

Wenn mir jemand 14 Prozent in einem Jahr anbietet, dann ist meine erste Frage nicht:
„Wie schön!“

Sondern:

„Wo ist die Leiche in der Kalkulation?“

Frage: Warum sehen Sie das hier so kritisch?

Thomas Bremer:
Weil die nackten Zahlen schon beim ersten Blick Alarm schlagen.

Da steht:

• Projektkosten: 584.144 Euro
• erwarteter Verkauf: 596.700 Euro

Das ist eine Differenz von gerade mal:

12.556 Euro.

Und gleichzeitig soll die Crowd auf bis zu 130.000 Euro satte 14 Prozent bekommen.

Das wären grob:

18.200 Euro Rendite.

Jetzt darf jeder mit Taschenrechner oder gesundem Menschenverstand mal kurz nachrechnen:

Wie soll aus 12.556 Euro rechnerischer Luft eine Rendite von über 18.000 Euro entstehen?

Natürlich kann man jetzt sagen:

• da gibt es interne Vorleistungen
• stille Reserven
• Zusatzannahmen
• dies und das

Mag alles sein.

Aber aus Sicht eines kritischen Anlegers gilt:

Wenn die Marge auf dem Papier aussieht wie ein dünner Faden, dann sollte man nicht mit geschlossenen Augen über die Schlucht laufen.

Frage: Also ist der Begriff Zero Bond hier eher Marketing als Sicherheit?

Thomas Bremer:
Ganz klar: Ja.

Das ist kein Schutzbegriff. Das ist kein Tresorwort. Das ist kein Qualitätssiegel.

Das ist in solchen Modellen oft einfach eine elegante Verpackung für:

• endfällige Rückzahlung
• Kapitalbindung bis zum Schluss
• alles hängt am Exit
• wenn der Exit nicht klappt, schaut der Anleger dumm aus der Wäsche

Oder auf Deutsch:

Das Geld ist weg, bis bewiesen ist, dass es nicht weg ist.

Frage: Sie sprechen von Totalverlustrisiko. Ist das nicht zu hart formuliert?

Thomas Bremer:
Nein. Das ist nicht hart. Das ist ehrlich.

Und gerade bei solchen Angeboten muss man es glasklar sagen:

Ja, hier ist ein Totalverlust möglich.

Nicht theoretisch im Wolkenkuckucksheim.
Sondern real.

Warum?

Weil die Crowd hier in einer Struktur steckt, in der regelmäßig gilt:

• Die Bank zuerst
• Der Projektträger kämpft ums Überleben
• Die Crowd hofft auf Reste

Die Finanzierungsstruktur sagt selbst:

• Bank: 54,78 %
• Eigenkapital: 22,97 %
• Mezzanine: 22,25 %

Das heißt:
Die Crowd hängt mit einem ordentlichen Brocken in der Mezzanine-Zone.

Und Mezzanine heißt für Privatanleger oft in der Praxis:

Du bist nicht der VIP-Gast. Du bist der Letzte am Buffet.

Wenn vorher alles weg ist, bleibt für dich:

nichts.

Frage: Aber das Objekt ist doch saniert, teilweise vermietet, es gibt ESG, Zertifikate, Bonitätsnachweise …

Thomas Bremer:
Ja, und genau so wird das Produkt geschniegelt.

Das ist die klassische Vertrauenskulisse:

• Altbau mit Charme
• ESG-Stempel
• Zertifikate
• Bonitäts-Siegel
• „Rundum-sorglos“
• teilweise vermietet
• erfahrener Projektträger

Das liest sich alles wie ein Wellnessprospekt.

Aber das Problem ist:

Kein Zertifikat zahlt Ihnen im Ernstfall das Geld zurück.

Ein CrefoZert verhindert nicht:

• Preisabschläge
• schleppende Verkäufe
• Vermarktungsprobleme
• Liquiditätslücken
• Projektverzögerungen
• Insolvenzen

Und ESG ist schon gar kein Fallschirm.

Grün angemalt ist nicht gleich kugelsicher.

Frage: Wo liegt denn hier das eigentliche Risiko?

Thomas Bremer:
Ganz simpel:

Der Verkauf ist der Flaschenhals.

Die Rückzahlung hängt daran, dass:

• zwei Wohnungen
• plus eine Gewerbeeinheit

zeitnah und zu den kalkulierten Preisen verkauft werden.

Und das nicht in München, Hamburg oder Düsseldorf.

Sondern:

in Lengenfeld im Vogtland.

Das mag ein ordentlicher Standort sein. Aber wir reden hier nicht über einen Markt, in dem man alles blind durchschiebt.

Gerade bei:

• größeren Einheiten
• Gewerbeflächen
• Kleinstadtlagen
• teilweise noch laufendem Ausbau

kann der Verkauf schnell zäher werden als jede Hochglanzbroschüre vermuten lässt.

Frage: 12 Monate Laufzeit – ist das realistisch?

Thomas Bremer:
Sagen wir mal so:

Sportlich. Sehr sportlich.

12 Monate plus Verlängerungsoption klingt gut im Vertrieb.
In der Praxis heißt das oft:

• erst Vermarktung
• dann Interessenten
• dann Finanzierung des Käufers
• dann Notar
• dann eventuelle Verzögerungen
• dann Nachverhandlungen
• dann vielleicht Preisnachlass

Und plötzlich sind aus 12 Monaten ganz schnell:

• 15 Monate
• 18 Monate
• oder mehr

Das ist bei Immobilien keine exotische Ausnahme, sondern Alltag.

Frage: Viele Anleger sagen: Es haben doch schon andere investiert. Das schafft Vertrauen.

Thomas Bremer:
Nein. Das schafft vor allem eins:

Herdentrieb.

„Schon 52.000 Euro investiert“ ist kein Gütesiegel.

Das heißt nur:

Es haben schon andere auf den Knopf gedrückt.

Das beweist weder:

• dass die Kalkulation sauber ist
• noch dass die Rückzahlung sicher ist
• noch dass das Risiko klein ist

Crowdinvesting lebt massiv von Psychologie.

Wenn andere einsteigen, denken viele:

„Dann wird’s schon passen.“

Das ist kein Analyseersatz.
Das ist Anleger-Roulette mit Gruppentherapie.

Frage: Und was ist mit den angepriesenen Sicherheiten?

Thomas Bremer:
Da sollte jeder Anleger sofort misstrauisch werden, wenn nur nebulös von „Sicherheiten“ gesprochen wird.

Dann muss man fragen:

• Welche Sicherheit genau?
• Wer hält sie?
• Wer darf sie verwerten?
• In welcher Rangfolge?
• Wie viel ist sie real wert?
• Greift sie im Insolvenzfall wirklich?
• Oder steht sie nur hübsch im PDF?

Viele Plattformen lieben das Wort „Sicherheit“.

Aber zwischen:

• „es gibt Sicherheiten“
• und
• „ich bekomme im Ernstfall mein Geld“

liegen oft Welten.

Frage: Ihr hartes Fazit zu diesem Zero-Bond-Angebot?

Thomas Bremer:
Mein Fazit ist sehr einfach:

Ein Zero Bond ist hier kein Schutzschild.

Es ist ein hübsches Etikett für eine spekulative Exit-Wette.

Sie investieren nicht in „Betongold“.
Sie investieren in die Hoffnung, dass:

• der Verkauf klappt
• der Preis hält
• nichts teurer wird
• nichts länger dauert
• die Gewerbeeinheit einen Käufer findet
• und am Ende nach Bank und Kosten überhaupt noch genug übrig bleibt

Wenn das alles aufgeht, prima.

Wenn nicht, dann gilt:

14 Prozent Rendite waren nie ein Geschenk.

Sie waren der Preis dafür, dass Ihr Geld im schlimmsten Fall komplett weg sein kann.

Frage: Ihr letzter Satz an Privatanleger?

Thomas Bremer:
Ganz einfach:

Wenn Sie bei einem Angebot 14 Prozent sehen und sich sofort freuen, machen Sie etwas falsch.

Dann müssen Sie sich nicht fragen:

„Wie schnell kann ich investieren?“

Sondern:

„Warum muss man mir so viel bezahlen, damit ich dieses Risiko überhaupt anfasse?“

Und wenn Sie die Antwort darauf nicht glasklar verstehen:

Finger weg.