FMTG Development: 101 Millionen Euro Bilanzsumme – aber fast das gesamte Vermögen steckt in Finanzanlagen und Forderungen

Die FMTG Development GmbH gehört zu den besonders interessanten Fällen dieser Untersuchung. Ihr Jahresabschluss zum 31. Dezember 2025 wurde im Juni 2026 beim Firmenbuch eingereicht. Die Gesellschaft hat nachweislich qualifizierte Nachrangdarlehen über Crowdinvesting aufgenommen. Ein öffentliches FMTG-Dokument nennt allein für mehrere frühere Platzierungen insgesamt mehr als 54 Millionen Euro solcher nachrangigen Finanzierungen auf Ebene der Emittentin.

Der aktuelle Abschluss weist eine Bilanzsumme von rund 101,05 Millionen Euro und Eigenkapital von 30,14 Millionen Euro aus. Der Jahresüberschuss beträgt bemerkenswerte 28,16 Millionen Euro. Auf den ersten Blick ist das ein ausgesprochen starkes Ergebnis.

Entscheidend ist allerdings, woraus das Vermögen besteht. Rund 64,81 Millionen Euro entfallen auf Finanzanlagen. Weitere 35,75 Millionen Euro bestehen nahezu vollständig aus Forderungen. Kassen- und Bankguthaben werden zum Bilanzstichtag dagegen nur mit 107 Euro ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten betragen rund 70,86 Millionen Euro.

Diese 107 Euro dürfen nicht journalistisch verkürzt als Beleg für fehlende Liquidität dargestellt werden. Ein Stichtagskontostand sagt nichts darüber aus, welche Kreditlinien bestehen, welche Forderungen unmittelbar danach bezahlt wurden oder welche Mittel innerhalb eines Konzerns verfügbar sind.

Die relevante Frage für Anleger lautet vielmehr: Wie werthaltig und wie kurzfristig realisierbar sind die fast 100 Millionen Euro aus Finanzanlagen und Forderungen?

Gerade weil Nachrangdarlehen bei Fälligkeit aus der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Emittentin bedient werden müssen, ist die Qualität dieser Vermögenspositionen wesentlich. Bei einzelnen FMTG-Angeboten hängt die Rückzahlung zudem ausdrücklich von konkreten Hotel- und Immobilienprojekten beziehungsweise Finanzierungsstrukturen innerhalb der Gruppe ab.

Die Bilanz liefert keinen Beleg dafür, dass Rückzahlungen gefährdet wären. Sie zeigt aber eine ausgeprägte Konzentration des Vermögens außerhalb liquider Bankbestände. Vor einer Veröffentlichung sollte FMTG deshalb insbesondere gefragt werden, wie sich die Forderungen zusammensetzen, welche Fälligkeiten bestehen und aus welchen Cashflows auslaufende Anlegerdarlehen zurückgeführt werden sollen.

FMTG Services: 9,574 Millionen Euro Crowd-Darlehen und große Abhängigkeit vom eigenen Konzern

Der Jahresabschluss 2025 der FMTG Services GmbH wurde am 22./23. Juni 2026 eingereicht beziehungsweise registriert. Die Bilanzsumme beträgt rund 44,37 Millionen Euro, das Eigenkapital knapp 9,87 Millionen Euro. 2025 entstand ein Jahresüberschuss von rund 2,43 Millionen Euro.

Der Anlegerbezug ist unmittelbar dokumentiert. Die FMTG-Gruppe weist für die Gesellschaft ursprünglich aufgenommene Nachrangdarlehen von insgesamt 26,259 Millionen Euro aus. Frühere Tranchen wurden nach Unternehmensangaben zurückbezahlt; eine verbliebene Tranche von 9,574 Millionen Euro läuft bis zum 30. September 2026.

Auf der Aktivseite fallen rund 17,54 Millionen Euro Finanzanlagen auf. Hinzu kommen umfangreiche Forderungen; ein erheblicher Teil des Vermögens ist damit an andere Gesellschaften beziehungsweise Finanzierungsbeziehungen gebunden. Der Bankbestand war am Bilanzstichtag mit rund 4.600 Euro niedrig.

Auch hier gilt: Daraus lässt sich keine mangelnde Zahlungsfähigkeit ableiten.

Die für Anleger wichtigere Frage ergibt sich aus der Kombination von fälligem Crowd-Kapital und konzerngebundenen Vermögenswerten. Entscheidend ist, welche Rückflüsse die Gesellschaft aus Forderungen und Beteiligungen erhält und wie die im September 2026 auslaufenden Nachrangdarlehen finanziert werden.

Positiv ist festzuhalten, dass die Gesellschaft 2025 wieder einen Millionenüberschuss erwirtschaftete. Die Bilanz begründet deshalb keinen Insolvenzverdacht. Sie begründet aber ein legitimes Informationsinteresse daran, aus welchen konkreten Liquiditätsquellen die Anlegerverbindlichkeiten bedient werden.

Sonderfall FMTG Financial Services: Kein direkter Crowd-Emittent – aber Drehscheibe konzerninterner Anlegerfinanzierungen

Die FMTG Financial Services GmbH sollte presserechtlich nicht mit den eigentlichen Anlegeremittenten verwechselt werden. Sie ist nach den von FMTG veröffentlichten Prospektinformationen eine konzerninterne Cash-Pooling- und Finanzierungsgesellschaft. Anlegergelder verschiedener FMTG-Emissionen werden teilweise über andere Emittenten aufgenommen und anschließend verwendet, um Finanzierungen dieser Gesellschaft zurückzuführen.

Ihr Jahresabschluss 2025 wurde am 12./13. Juni 2026 eingereicht. Die Bilanzsumme beträgt rund 82,93 Millionen Euro, das Eigenkapital rund 19,85 Millionen Euro. Nahezu die gesamte Aktivseite besteht aus Umlaufvermögen beziehungsweise Forderungen; Bankguthaben machen nur einen sehr kleinen Anteil aus.

Die Gesellschaft ist damit wirtschaftlich für die Analyse der Anlegerfinanzierungen relevant, obwohl sie bei den untersuchten aktuellen Crowd-Angeboten nicht selbst Vertragspartnerin der Anleger ist.

Das ist eine wichtige journalistische Differenzierung: Man kann berichten, dass Anlegerkapital mittelbar zur Tilgung von Finanzierungen gegenüber FMTG Financial Services eingesetzt wurde. Man sollte dagegen nicht schreiben, diese Gesellschaft habe das betreffende Anlegergeld selbst „eingesammelt“, wenn Vertragspartner der Anleger eine andere FMTG-Gesellschaft war.

Nach Angaben eines im März 2026 veröffentlichten Mittelverwendungsberichts wurden beispielsweise Gelder einer FMTG-Emission planmäßig über FMTG Development zur Tilgung zweier Finanzierungen der FMTG Financial Services verwendet.

Die entscheidende Bilanzfrage lautet damit: Wie werthaltig sind die hohen Forderungspositionen dieser konzerninternen Finanzierungsgesellschaft und wie stark hängt ihre wirtschaftliche Lage von Rückzahlungen anderer FMTG-Gesellschaften ab?

Grüne Erde: 5,1 Millionen Euro nachrangige Verbindlichkeiten – solide Eigenkapitalbasis, aber die Nachrangigkeit bleibt real

Die Grüne Erde GmbH aus Scharnstein veröffentlichte ihren Jahresabschluss zum 31. Juli 2025 Ende April beziehungsweise Anfang Mai 2026. Die Bilanzsumme beträgt rund 35,2 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote rund 32 Prozent.

Das Unternehmen finanziert sich auch über ein eigenes Beteiligungsmodell. Für die Emission 2026 ist ein Volumen von maximal zwei Millionen Euro vorgesehen. Rechtlich handelt es sich um qualifiziert nachrangige Darlehen. Grüne Erde weist selbst ausdrücklich darauf hin, dass Rückzahlung und Verzinsung von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmerin abhängen und Anleger im Insolvenzfall erst nach vorrangigen Gläubigern berücksichtigt werden.

Die Bilanz weist rund 21,9 Millionen Euro Verbindlichkeiten aus. Davon entfallen etwa 5,14 Millionen Euro auf nachrangige Verbindlichkeiten, rund 8,2 Millionen Euro auf Kreditinstitute und ungefähr 4,8 Millionen Euro auf verbundene Unternehmen.

Das ist zunächst keine ungewöhnliche Finanzierungsstruktur für ein mittelständisches Unternehmen. Positiv ist die Eigenkapitalbasis von etwa einem Drittel der Bilanzsumme.

Auffällig ist allerdings auch ein hoher Bestand immaterieller Vermögensgegenstände. Für die Beurteilung der Substanz ist deshalb interessant, aus welchen Positionen diese Werte bestehen und wie sie bewertet werden.

Besonders wichtig ist bei Grüne Erde aber eine andere Unterscheidung: Das Unternehmen verschweigt die Nachrangigkeit seiner Anlegerfinanzierung nicht, sondern beschreibt das Risiko in seinen Anlegerinformationen ausdrücklich. Das spricht gegen eine dramatisierende Darstellung.

Kritisch gefragt werden kann dennoch, wie die Gesellschaft sicherstellt, dass bei mehreren gleichzeitig gekündigten Darlehen genügend frei verfügbare Mittel vorhanden sind. Grüne Erde weist selbst darauf hin, dass Zahlungen bei wirtschaftlicher Überforderung verschoben werden können.

UBM Development: Turnaround geschafft – aber Anlegerkapital bleibt ein zentraler Bestandteil der Finanzierung

Die UBM Development AG veröffentlichte ihren Jahresfinanzbericht am 27. März 2026. Nach zwei schwierigen Immobilienjahren gelang 2025 die Rückkehr zu einem positiven Ergebnis vor Steuern. Das EBT betrug 3,9 Millionen Euro, nach minus 23,2 Millionen Euro im Vorjahr. Nach Steuern verblieb allerdings noch ein kleiner Verlust von 2,3 Millionen Euro.

Die Bilanzsumme sank auf 1,092 Milliarden Euro. Das Eigenkapital stieg auf 350,2 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote verbesserte sich von 29,1 auf 32,1 Prozent. Die Nettoverschuldung ging leicht auf 527,6 Millionen Euro zurück.

Auf der anderen Seite sank der Bestand liquider Mittel von 199,5 auf 117,7 Millionen Euro.

Gerade bei UBM ist dieser Rückgang im Zusammenhang mit dem Fälligkeitsprofil zu betrachten. Das Unternehmen hatte für Mai 2026 die planmäßige Rückzahlung von 73 Millionen Euro einer Sustainability-linked-Anleihe angekündigt. Parallel sollte Hybridkapital zurückgeführt beziehungsweise durch neues Genussrechtskapital ersetzt werden.

Das ist keine Krisenfinanzierung per se. Kapitalmarktunternehmen refinanzieren fällige Instrumente regelmäßig durch neue Finanzierungsformen.

Interessant ist allerdings, dass UBM für das geplante Genussrechtskapital ein Gesamtvolumen von bis zu 90 Millionen Euro nannte, während noch rund 59,5 Millionen Euro des bestehenden Hybridkapitals einschließlich Zinsen zurückgeführt werden sollten.

Positiv ist die Entwicklung im ersten Quartal 2026: Die Liquidität stieg laut UBM wieder auf 168,4 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote auf 33,7 Prozent und die Nettoverschuldung sank auf 483,6 Millionen Euro.

Eine faire Analyse muss deshalb beide Seiten zeigen: Die Immobilienkrise ist in der Bilanz noch erkennbar, UBM hat aber messbare Fortschritte bei Verschuldung und Kapitalausstattung erzielt. Für Anleihe- und Genussrechtsanleger bleibt das Fälligkeits- und Refinanzierungsmanagement der entscheidende Punkt.

CPI Europe: 513 Millionen Euro Gewinn – doch 212 Millionen stammen aus Neubewertungen

CPI Europe veröffentlichte den Jahresabschluss 2025 am 27. März 2026. Der Konzern meldete einen Gewinn von 513,5 Millionen Euro, eine Eigenkapitalquote von 47,1 Prozent und einen Netto-LTV von 42,6 Prozent. Die liquiden Mittel betrugen 320 Millionen Euro.

Auf den ersten Blick ist das ein sehr starkes Ergebnis.

Der zweite Blick zeigt jedoch, dass ein erheblicher Teil des Gewinnanstiegs aus Immobilienbewertungen stammt. Das Neubewertungsergebnis sprang von lediglich 12,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 211,8 Millionen Euro. Gleichzeitig sanken die Mieterlöse von 589,2 auf 562,5 Millionen Euro und das operative Ergebnis von 408,7 auf 377,8 Millionen Euro.

Das ist kein Bilanztrick. IFRS-Immobilienunternehmen müssen Wertänderungen ihrer Immobilien entsprechend den geltenden Rechnungslegungsregeln berücksichtigen.

Für Anleihegläubiger ist aber wichtig, zwischen Bewertungsgewinn und tatsächlich erwirtschaftetem Cashflow zu unterscheiden.

Die Finanzierung erscheint gleichzeitig vergleichsweise robust: 93,2 Prozent der Finanzverbindlichkeiten waren Ende 2025 gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert.

Der faire Befund lautet daher: CPI Europe verfügt über eine substanzielle Eigenkapitalbasis und hohe Immobilienwerte. Der außergewöhnlich starke Gewinn 2025 sollte allerdings nicht vollständig als operative Ertragssteigerung verstanden werden.

S IMMO: 229 Millionen Euro Gewinn – aber Immobilienwerte und Leerstand bleiben entscheidend

Auch die S IMMO AG veröffentlichte ihren Jahresfinanzbericht am 25. März 2026. Das Unternehmen hatte Ende 2025 mehrere Unternehmens- und Green Bonds ausstehen. Eine 2019 begebene Anleihe über 150 Millionen Euro war im Mai 2026 fällig.

Für 2025 meldete S IMMO ein Konzernergebnis von rund 229 Millionen Euro. Das Immobilienportfolio umfasste 104 Objekte mit einem Buchwert von rund 3,15 Milliarden Euro. Der Vermietungsgrad lag bei etwa 91 Prozent.

Der Gewinn ist deutlich höher als 2024. Gleichzeitig muss bei einem Immobilienunternehmen stets betrachtet werden, inwieweit Bewertungen, Verkäufe und operative Mieterträge zum Ergebnis beitragen.

Die operative Basis ist vorhanden: Die Mieterlöse erreichten 227,3 Millionen Euro, das EBITDA 284,7 Millionen Euro.

Ein Vermietungsgrad von 91 Prozent bedeutet allerdings auch, dass knapp neun Prozent des Portfolios nicht vermietet waren. Das ist kein Alarmzeichen, aber für Immobilieninvestoren eine relevante Kennzahl.

Für Anleihegläubiger stehen deshalb zwei Themen im Vordergrund: die Refinanzierung der Fälligkeiten und die nachhaltige Werthaltigkeit des Immobilienportfolios. Die Bilanz rechtfertigt keine Behauptung einer finanziellen Schieflage. Sie zeigt vielmehr einen hoch kapitalintensiven Immobilienkonzern, dessen Ergebnis wesentlich von Immobilienwerten, Zinsen und Vermietung abhängt.

CA Immo: Defensive Bilanz – aber fast vollständige Konzentration auf Büroimmobilien

CA Immo veröffentlichte die Unterlagen zum Jahresabschluss 2025 im Frühjahr 2026. Der Konzern kehrte mit einem Konzernergebnis von 184,4 Millionen Euro deutlich in die Gewinnzone zurück; im Vorjahr hatte noch ein Verlust von 66,3 Millionen Euro gestanden. Das nachhaltige Ergebnis FFO I belief sich auf 118,5 Millionen Euro.

Für Gläubiger ist vor allem die Kapitalstruktur interessant. Zum Jahresende betrug die Eigenkapitalquote 47,1 Prozent, der Netto-LTV lediglich 34,5 Prozent. CA Immo selbst verfolgt eine Zielspanne von 45 bis 50 Prozent Eigenkapital und 30 bis 40 Prozent Netto-LTV.

Diese Kennzahlen sprechen zunächst für eine vergleichsweise defensive Immobilienfinanzierung.

Das spezifische Risiko liegt weniger in der Verschuldung als in der Portfoliostruktur: Rund 98 Prozent des Investmentportfolios entfielen Anfang 2026 auf Büroimmobilien, wobei Deutschland den mit Abstand größten regionalen Anteil stellte.

Damit hängt die Bewertung des Unternehmens überdurchschnittlich stark von einem bestimmten Immobiliensegment ab.

Für Anleihegläubiger ist das kein unmittelbares Problem, solange Vermietung, Cashflow und Immobilienwerte stabil bleiben. Eine kritische Analyse sollte aber darauf hinweisen, dass eine hohe Eigenkapitalquote eine Konzentration des Portfolios nicht beseitigt.

Die Bilanz liefert insgesamt deutlich mehr Argumente für finanzielle Stabilität als für eine problematische Entwicklung.