Catella Real Estate AG – Jahresbericht Catella European Residential DE000A0M98N2

Catella Real Estate AG

München

Catella European Residential

Jahresbericht zum 30.04.2022

(ISIN DE000A0M98N2)

Kennzahlen „auf einen Blick“

Auflage des Fonds:

27.12.2007

ISIN:

DE000A0M98N2

WKN:

A0M98N

Internet:

www.catella.com/​immobilienfonds

Tätigkeitsbericht

Europäische Wirtschaft

Die EU-Wirtschaft ist schwächer in das Jahr 2022 gestartet als ursprünglich erwartet. Nachdem sie im Sommer letzten Jahres wieder das Produktionsniveau von vor der Pandemie erreicht hatte, war bereits eine leichte Abschwächung erwartet worden. Das Wiederaufflammen der Pandemie im letzten Herbst und die exponentielle Ausbreitung der neuen Omikron-Variante haben in vielen EU-Ländern zu einer erneuten Belastung der Gesundheitssysteme und einer noch nie dagewesenen Welle von Arbeitsausfällen geführt. Die Regierungen in der gesamten EU haben erneut Beschränkungen verhängt, die jedoch im Allgemeinen milder oder gezielter sind als bei früheren Wellen. Anhaltende Logistik- und Versorgungsengpässe, einschließlich der Verknappung von Halbleitern und einigen Metallrohstoffen, belasten weiterhin die Produktion, ebenso wie die hohen Energiepreise. Ein stärker als erwartet ausgeprägter Inflationsdruck belastet die Kaufkraft der Haushalte. ¹

Der Krieg in der Ukraine hat die Rohstoffmärkte schwer erschüttert und die globalen Handels-, Produktions- und Verbrauchsmuster so verändert, dass die Preise bis Ende 2024 auf einem historisch hohen Niveau bleiben werden, so der jüngste Bericht der Weltbank über die Rohstoffmärkte. Der Anstieg der Energiepreise in den letzten zwei Jahren war der stärkste seit der Ölkrise von 1973. Der Preisanstieg bei Nahrungsmitteln – Russland und die Ukraine sind große Produzenten von Lebens- und Düngemitteln, die auf Erdgas als Produktionsmittel angewiesen sind-war der stärkste seit 2008. Der daraus resultierende Anstieg der Lebensmittel- und Energiepreise fordert einen hohen menschlichen und wirtschaftlichen Preis und wird wahrscheinlich die Fortschritte bei der Verringerung der Armut verzögern. Höhere Rohstoffpreise verschärfen den bereits hohen Inflationsdruck auf der ganzen Welt. ²

Unter den gegenwärtigen Bedingungen großer Unsicherheit wird der EZB-Rat bei der Durchführung der Geldpolitik Optionalität, Gradualismus und Flexibilität beibehalten. Der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität werden unverändert bei 0,00 %, 0,25 % bzw. -0,50 % bleiben (Stand April 2022). Etwaige Anpassungen der EZB-Leitzinsen werden einige Zeit nach dem Ende der Nettokäufe des EZB-Rats im Rahmen des Anleihekaufprogramms (APP) erfolgen und schrittweise vorgenommen werden. Die Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird weiterhin von den Vorgaben des EZB-Rats und seiner strategischen Verpflichtung, die Inflation mittelfristig bei 2 % zu stabilisieren, bestimmt werden. ³ Angesichts der höchsten Inflationsrate in den USA seit Jahrzehnten greift die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) durch: Sie erhöht ihren Leitzins um 0,5 Punkte und signalisiert eine «rasche» weitere Straffung ihrer Geldpolitik. Auch die britische Notenbank legt im Kampf gegen hohe Inflationsraten nach: Der dortige Leitzins steigt um 0,25 Prozentpunkte auf 1,0 Prozent. Auch im EU-Währungsraum der 19 Länder hat die Inflation im April mit 7,5 Prozent ein Rekordhoch erreicht. Das ist weit entfernt vom Mittelfristziel der EZB, die stabile Preise bei 2,0 Prozent Teuerung anstrebt. Aus aktueller Sicht ist eine Zinserhöhung im Juli möglich. Vorher dürften die Nettoanleihekäufe eingestellt werden. ⁴

Europäischer Wohnungsmarkt 2021

Der Wohnungsbausektor in Europa hat sich im Jahr 2021 außergewöhnlich gut entwickelt und ein rekordverdächtiges Investitionsvolumen von 102,6 Mrd. EUR erreicht. Dies ist ein Anstieg von 42 % gegenüber dem bisherigen Rekord von 72,5 Mrd. EUR im Jahr 2020. Der Anteil des Sektors an den Gesamtinvestitionen ist ebenfalls gestiegen, so dass er nun den Bürosektor als größte Anlageklasse auf dem europäischen Investmentmarkt herausfordert. In mehreren europäischen Ländern, darunter Deutschland, Irland und Österreich, ist der Wohnimmobiliensektor bereits der größte Investmentmarkt. Im vierten Quartal 2021 wurden Investitionsrekorde gebrochen, als über 40 Mrd. EUR in den Sektor flossen. Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens entfiel in diesem Quartal auf den deutschen Markt, angetrieben durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia für 22,3 Mrd. EUR. Solche Übernahmen sind auf dem Wohnungsmarkt immer häufiger zu verzeichnen, da sie es Investoren ermöglichen, Kapital in großem Umfang einzusetzen. Dies geschieht auch über Ländergrenzen hinweg, wie die Übernahme des Wohnimmobilienportfolios von Akelius in Deutschland, Dänemark und Schweden durch Heimstaden im Wert von 9,1 Mrd. EUR zeigt. ⁵

Europäischer Wohnungsmarkt Q1/​2022

Der europäische Immobilienmarkt hat sich über alle Assetklassen im ersten Quartal 2022 vor dem Hintergrund einer Reihe von Herausforderungen – nicht zuletzt dem Einmarsch Russlands in die Ukraine im Februar – gut behauptet. Es war der viertstärkste Start in ein Jahr, der jemals verzeichnet wurde, und ein Anstieg der Aktivitäten gegenüber dem Vorjahr ist ebenfalls sichtbar. Im ersten Quartal 2022 konzentrierten sich die Käufer weiterhin auf Wohn- und Industrieimmobilien, wobei das Transaktionsvolumen im Großen und Ganzen dem Niveau des Vorjahres entsprach und die Preise in der überwiegenden Mehrheit der Kernmärkte stiegen. Die Transaktionsvolumina in beiden Sektoren waren in den letzten 12 Monaten doppelt so hoch wie im Durchschnitt vor der Corona-Pandemie. ⁶

Transaktionen nach Immobilientyp

Abbildung 1: Transaktionen nach Assetklassen Q1/​2022. ⁷

Gleichzeitig treibt die höhere Inflation die Zinsen in die Höhe, und die Finanzierung wird teurer. Besonders negativ wirken sich zudem Verzögerungen durch Lieferengpässe im Bau sowie steigende Baukosten aus, die die Planung und Kalkulation neuer Projekte erschweren und bei laufenden Projekten zu Nachverhandlungen führen. ⁸

Wohnungsmarkt der investierten Länder

Im Jahr 2021 wurden in Deutschland Immobilien für etwa 110,6 Mrd. EUR gehandelt. Davon entfielen rund 58,8 Mrd. EUR auf Gewerbe- und etwa 51,8 Mrd. EURauf Wohnimmobilien. Maßgeblichen Anteil daran hatte die Mehrheitsübernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia. Dadurch waren Wohnimmobilien zum ersten Mal die Nutzungsart mit dem höchsten Transaktionsvolumen. Ein Rekordvolumen hätte es am Wohninvestmentmarkt allerdings auch ohne diese Ausnahmetransaktion gegeben. Wohnimmobilien gelten vielen Investierenden als Anleihesubstitut, so dass weiterhin massiv Kapital in den Markt fließt. Im vergangenen Jahr flossen 89 % des investierten Geldes in Bestandsbauten. Das ist der höchste Anteil seit dem Jahr 2015. Gleichzeitig floss noch nie so viel Kapital (5,6 Mrd. EUR) in den Kauf von Projektentwicklungen. ⁹

Zum ersten Mal seit dem Ende der Krise im Jahr 2014 ist das Transaktionsvolumen auf dem niederländischen Wohninvestmentmarkt zurückgegangen. Im Jahr 2021 betrug das gesamte Transaktionsvolumen 7,7 Mrd. EUR, ein Rückgang von 32 % gegenüber 2020. Trotz der Coronakrise bleibt das Vertrauen der Investoren in niederländische Wohnimmobilien hoch. Das geringere Volumen ist auf das begrenzte Angebot zurückzuführen. Es wurde ein Rekordvolumen in Neubauprojekte investiert, weil das Angebot an Bestandsobjekten zu gering war und das Interesse der Investoren an Mietwohnungsbau ungebrochen war. Von dem gesamten Transaktionsvolumen von 7,7 Mrd. EUR wurden insgesamt 4,1 Mrd. EUR in Neubauprojekte investiert. ¹⁰

Das dänische Transaktionsvolumen (alle Anlageklassen) im Jahr 2021 erreichte ein Rekordhoch von 105 Mrd. DKK. 52 % der Gesamtinvestitionen im Jahr 2021 entfielen auf ausländische Investoren. Wohnimmobilien, die als sichere Kerninvestitionen gelten, machten 55 % des gesamten Transaktionsvolumens aus und waren damit das bevorzugte Anlegersegment vor Büroimmobilien, auf die rund 18 % entfielen. ¹¹

Das institutionelle Investmentvolumen über alle Assetklassen in Österreich betrug 2021 rund 4,3 Mrd. EUR und bedeutet im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg des Transaktionsvolumens von rund 25 %. Mit einem Investmentvolumen von 1,4 Mrd. EUR wurde so viel in Wohnen investiert wie in keiner anderen Assetklasse. ¹² In diesem Jahr wird vielerorts der Peak in Bezug auf die Fertigstellungen erreicht. Ein mittlerweile eingeschränktes Angebot an verfügbaren Grundstücken in Verbindung mit steigenden Grundstücks- und Baukosten treiben die Kaufpreise in die Höhe, wohingegen das derzeitige Mietniveau nur wenig Spielraum für weiteres Wachstum bietet. CBRE geht davon aus, dass in den kommenden Jahren weniger Projekte entwickelt werden und mittelfristig dadurch das Investmentangebot zurückgeht. ¹³

Der französische Wohninvestitionsmarkt schließt im Jahr 2021 mit einem Umsatz von 7,4 Mrd. EUR ab (Mehrfamilienhäuser und Intermediärwohnungen, ohne Sozialwohnungen). Obwohl dies ein hervorragendes Ergebnis ist, muss das Jahr 2021 im Gesamtzusammenhang betrachtet werden. Das Jahr stand ganz im Zeichen von Portfolio-Akquisitionen, die 45 % der Transaktionen ausmachten. Die Transaktion In’li /​ AXA (Q1 2021) belief sich auf mehr als 2 Mrd. EUR, was 27 % des Investitionsvolumens des Jahres entspricht. Trotz einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frankreichbleibt das Angebot gering. ¹⁴

In Spanien wurden ca. 3,0 Mrd. EUR im Jahr 2020 in Wohnimmobilien investiert. Dies entspricht einem Investionsvolumen von 22%. In der Assetklasse Wohnen konnte somit eine Steigerung von 13 % im Vergleich zu 2020 erzielt werden.Das Segment der Mehrfamilienhäuser, welches PRS (Private Rented Sector) und BTR (Built-to-Rent) umfasst, macht immer noch mehr als 75 % der Gesamtinvestitionen des Wohnungsmarktes aus, gefolgt von den Studentenwohnungen mit 23 %. ¹⁵

Der portugiesische Immobilienmarkt hat im Jahr 2021 ein Gesamtinvestitionsvolumen von 2 Mrd. EUR erreicht. Dies entspricht einem Rückgang von 28 % bzw. 34 % im Vergleich zu 2020 bzw. 2019. Büroimmobilien hatten mit 39 % der gesamten Immobilieninvestitionen den größten Marktanteil. Darauf folgen die alternativen Assetklassen (Student Housing, Senior Living, Data Centers, Hospitals, Medical Clinics) mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 600 Mio. EUR. ¹⁶ Im Investmentmarkt für Studentenwohnheime haben in den letzten 2 Jahren Forward-Funding- und Forward-Purchase-Möglichkeiten an Bedeutung gewonnen. Im Jahr 2019 wurden die ersten Transaktionen abgeschlossen: Xior erwarb das Portfolio von U.Hub mit sechs Studentenwohnheimen und zwei von Promiris verkaufte Projekte in Lissabon und Porto. Der PBSA (Purpose Built Student Accomodation)-Investitionsmarkt hat zunehmend das Interesse einer Vielzahl von internationalen Entwicklern und Betreibern auf sich gezogen, gerade aufgrund des Mangels an PBSA-Beständen. Das Angebot an PBSA welchesdas von privaten Betreibern auf den Markt gebracht wurde, beläuft sich auf insgesamt 5.100 Betten, wobei Betreiber wie Milestone, Smart Studios, Livensa Living, LIV Student, Xior und CRM überwiegten. ¹⁷

Das Gesamtinvestitionsvolumen auf dem polnischen Immobilienmarkt (alle Anlageklassen) belief sich im Jahr 2021 auf 5,71 Milliarden EUR. Wohnimmobilien machen davon nur einen kleinen Teil aus. Die größte Transaktion im Wohnungssektor, die aufgrund der Art des Forward Purchase nicht in das Volumen einbezogen wurde, war der Kauf von fast 2.500 Budimex-Wohnungen durch Heimstaden für 310 Mio. EUR. Der Rückgang der Nachfrage von Eigennutzern wurde durch die Zinserhöhungen beeinflusst, die der Monetary Policy Council seit Oktober 2021 durchführt. In einem Umfeld steigender Preise, eines begrenzten Angebots und unsicherer künftiger Finanzierungsbedingungen wurde gegen Ende 2021 ein Rückgang der Verkäufe beobachtet. Im Jahr 2022 werden die Faktoren, die die individuelle Nachfrage einschränken, weiter bestehen, aber die Nachfrage von institutionellen Anlegern (BtR-Sektor) könnte anhalten. ¹⁸

Entwicklung auf den Immobilienmärkten

Marktkommentar Catella

Auch im zweiten Jahr der weltweiten Pandemie lässt sich festhalten, dass es seit der Auflage im Jahr 2007 kein Geschäftsjahr des Catella European Residential gab, welches nahezu unisono auf ein Thema fokussiert war, wie in den zurückliegenden Monaten. Das gesellschaftliche Zusammenleben war und ist von den Auswirkungen der Corona-Pandemie geprägt, welche sich in der Eindämmung durch die von den Regierungen getroffenen Maßnahmen trotz Unterschiedlichkeit spürbar manifestieren und so das öffentliche Leben einschränken. Die aufgetretenen Unsicherheiten und Herausforderungen der jeweiligen nationalen behördlichen Maßnahmen haben zum Beispiel an den Aktienmärkten zu Volatilität geführt und die Immobilienmärkte in einzelnen Segmentenwie Wohnen, Nahversorgung und Logistik in den Vordergrund der Kapitalanlage gerückt. Zusätzlich resultieren aus dem Krieg in der Ukraine enorme menschliche und wirtschaftliche Auswirkungen. Diese neue Krise – für die Ukraine, für Länder, die Flüchtlinge aus der Ukraine aufnehmen, und für Entwicklungsländer, die von den weltweiten wirtschaftlichen Auswirkungen betroffen sind – kommt zu einem außergewöhnlich schwierigen Zeitpunkt für Menschen, die bereits von der Pandemie, dem Konflikt selbst und dem Klimawandel betroffen sind. ¹⁹

Während die Einschränkungen im Rahmen der Pandemie in vielen Ländern zurückgefahren werden, sind Dauer und Folgen des Kriegs in der Ukraine nicht vorherzusehen. Diese ohne Zweifel humanitäre Katastrophe birgt zusätzlich, dass viele voller Sorge auf die ökonomischen Auswirkungen blicken, denn hohe Energiepreise, Sanktionen gegen Russland, Rohstoffengpässe und steigende Inflationsraten drücken den nach Corona benötigten Aufschwung. Es bleibt außer Frage, dass der Krieg sowohl die Menschen als auch die Wirtschaft empfindlich trifft.

In ungewissen Krisenzeiten liegt der Investorenfokus auf eher sicheren Anlagesegmenten, während risikoreiche Investitionen eher gemieden werden. ²⁰

Ungeachtet der exogenen Einflüsse verharrt der Kapitaldruck der Investoren weiterhin hoch und selbst bei der aktuell steigenden Verzinsung für Staatsanleihen sehen sich gute Immobilienprodukte einer ungebrochen hohen Nachfrage gegenüber. ²¹

Kein Substitut für Wohnen

Im aktuellen Verlauf der Corona-Krise werden die erheblichen Unterschiede zwischen den verschiedenen Assetklassen deutlich. Die stärker wirtschaftlich abhängigen Segmente, wie Einzelhandels- und Büroimmobilien, sind derzeit stark betroffen. Es ist offensichtlich, dass es – wie in vergangenen Krisen – keinen Ersatz für Wohnimmobilien gibt. Für sicherheitsorientierte Investoren könnte die langfristige Stabilität von Wohnimmobilien auch angesichts der Volatilität an den Aktienmärkten noch wichtiger werden.

Es hat sich in den letzten 24 Monaten eine deutliche Resilienz im Wohnimmobilienmarkt gezeigt. Der Catella European Residential ist selbst eines der besten Beispiele, die Vermietungsquote lag durchgehend über 90 %, die Gesamtrendite nach BVI-Rendite beträgt 10,6 % und die umgesetzten Verkaufspreise haben zudem die Buchwerte übertroffen. Nichtsdestotrotz können Investitionen in Wohnimmobilien auch vonvolatilen und nervösen Marktbewegungen beeinflusst werden. Grundsätzlich sind wir als Catella aktuell sehr intensiv im Austausch mit unseren Mietern (private /​ gewerbliche Mieter) sowie Projektentwicklern, um im Bedarfsfall gemeinsam Lösungen zu finden, die flexibel an die jeweilige Situation angepasst sind. In den letzten Jahren haben wir für alle Investitionsstrategien ein Risikomanagementsystem etabliert, das auf verschiedenen Ebenen wirksam ist und die Risiken begrenzen soll. Dazu gehören (1) geographische Diversifizierung, (2) Objekt-Diversifizierung (Wohnen, Sozialwohnungen, Suburbanes Wohnen, Senioren, Studenten und Serviced Apartments), (3) regulatorische Diversifizierung, (4) Fragilitätsanalysen und (5) ESG-Integration.

Performance

Der Catella European Residential Fonds konnte seit Auflage am 27.12.2007 eine Gesamtrendite nach BVI von 143,77 % erwirtschaften (Stand: 30.04.2022). Im Geschäftsjahr (2021/​2022) konnte das Sondervermögen eine BVI-Gesamtrendite von 10,6 % realisieren.

Liquidität

Der Fonds verfügt zum 30.04.2022 über ein Gesamtvolumen an Liquiditätsanlagen (Bruttoliquidität) von rund 260,7 Mio. EUR. Das entspricht 17,8 % des Nettofondsvolumens.

Käufe/​Verkäufe

In Rostock erfolgte der Nutzen-Lasten-Wechsel der ersten beiden Gebäudeabschnitte im Januar 2022, der Besitzübergang wird mit der noch ausstehenden Fertigstellung und Übernahme des dritten Bauteils vollzogen.Der verbleibende Bauabschnitt wird aller Voraussicht nach im Sommer 2022 an den Fonds übergeben werden. Auf einer Grundstücksfläche von annähernd 3.560 m² entstehen insgesamt 90 Wohnungen mit ca. 7.940 m²- und 17 Gewerbeeinheiten mit in Summe knapp 1.300 m² Fläche.

In der Hamburger HafenCity im Quartier Baakenhafen/​Elbbrücken hat das Sondervermögen das als Projektentwicklung bereits 2019 beurkundete Bauprojekt nunmehr schlüsselfertig übernommen. Das dem KfW-55-Energieeffizienzstandard entsprechende Gebäude mit 15 geförderten und 60 frei finanzierten Einheiten basiert auf einem modernen Design, das im Rahmen eines Architektenwettbewerbs ausgewählt wurde.

In den Niederlanden, in Nimwegen hat der Catella European Residential mit einer Projektentwicklung – aufgeteilt auf zwei Objektankäufe -das Portfolio verjüngen können. Der Komplex, der im Jahr 2023 fertiggestellt werden soll, liegt am Graaf Alardsingel in „De Waalsprong“, einem Viertel nördlich des Stadtzentrums von Nimwegen und des Flusses Waal. Das aus fünf miteinander verbundenen Flügeln bestehende Wohnensemble wird 290 Wohneinheiten, 80 betreute Wohnungen, sieben Gewerbeeinheiten und eine Tiefgarage mit 291 Stellplätzen umfassen. Catella hat im Auftrag des CER hiervon in zwei Bauabschnitten vier Flügel mit insgesamt 263 Wohneinheiten und 224 Tiefgaragenstellplätzen erworben.

Diese 263 Wohnungen umfassen einerseits 181 Seniorenwohnungen, die jeweils über einen eigenen Außenbereich verfügen. Die Wohnungen sind barrierefrei gestaltet und mit breiten Schiebetüren sowie Heimautomation ausgestattet. Andererseits werden 82 kleinere Einheiten Personen zu bezahlbaren Sozialmieten vermietet, die im Gegenzug hierfür ehrenamtliche Arbeit mit den Senioren in der Gemeinschaft leisten, um ein gutes Zusammenleben zu fördern.

Der Komplex wird an das Fernwärmenetz angeschlossen, um eine möglichst hohe Energieeffizienzklasse zu gewährleisten. Die Stadt Nimwegen will bis 2045 das gesamte Stadtgebiet erdgasfrei mit Wärme versorgen.

In Portugal wurde ein Studentenwohnheim als Bestandsobjekt für ca.15 Mio. EUR angekauft. Der Besitzübergang fand Im Januar 2022 statt. Das Objekt befindet sich unweit des 2018 neu erbauten Campus Carcavelos der Nova School of Business and Economics Lissabon. Diese ist Teil der Universidade Nova de Lisboa und sowohl die führende Wirtschaftshochschule Portugals als auch mit der sogenannten Triple Crown Hochschulakkreditierung versehen und gehört somit zu den besten Wirtschaftshochschulen weltweit. Das Gebäude umfasst 192 Einheiten, wurde 2020 fertiggestellt und LEED Gold zertifiziert.

Verkäufe

Zu Beginn des Juli 2021 hat der Catella European Residential ein dänisches Wohnportfolio für ca. 69 Mio. EUR veräußert und im Folgemonat den Übergang an den Käufer abgeschlossen.

Das Portfolio besteht aus vier Wohnimmobilien, die in den Jahren 2010-2012 separat für den Catella European Residentialerworben wurden. Die vier Objekte haben zusammen eine Wohnfläche von ca. 10.500 m² in 107 Wohnungen, eine Gewerbeeinheit (Büro) mit einer Fläche von ca. 260 m² und 35 Tiefgaragenplätze. Es handelt sich um die Gebäude Howitzvej in Frederiksberg, Rantzausgade in Kopenhagen, Sankts Peders Vej in Hellerup und schließlich Vejlegade in Kopenhagen. Die Verkehrswerte summierten sich im Juni 2021 auf annähernd 57 Mio. EUR, während der ursprüngliche Kaufpreis bei ca. 37 Mio. EUR lag. Somit ist die Anlagestrategie für diese Objekte mit einer avisierten Haltedauer von zehn Jahren vollends aufgegangen und wurde mit der Disposition für das Sondervermögen umgesetzt.

Nachdem 2019 bereits das Objekt Eosanderstraße 18 in Berlin veräußert wurde, erfolgte der Verkauf der verbliebenen Gebäude Eosanderstraße/​Otto-Suhr-Allee und Charlottenburger Ufer im August 2021. Bei den Objekten handelt es sich um Bestandswohngebäude, welche durch den Architekten Prof. Hans Kollhoff geplant wurden. Die insgesamt 60 Wohneinheiten und 3 Gewerbeeinheiten verteilen sich auf ca. 4.680 m² Wohn- und ca. 362 m² Gewerbefläche. Im Dezember 2021 fand der Transfer aus dem Sondervermögen an den Käufer statt.

Im April 2022 wurde aus dem Sondervermögen der erste institutionelle Verkauf einer größeren zusammenhängenden Bestandswohnanlage vollzogen. Es war darüber hinaus beim Ankauf 2018 die erste Transaktion im sogenannten PRS-Markt, die überhaupt in Polen stattfand. ²² Mit steigendem Interesse am polnischen Wohnungsmarkt auf Seiten institutioneller Investoren ²³ konnte der Verkauf lanciert und erfolgreich durchgeführt werden. Insgesamt 193 Wohnungen mitsamt 6 Gewerbeeinheiten wurden in zentraler Warschauer Lage veräußert. Dem ursprünglichen Kaufpreis in Höhe von 107 Mio. PLN bzw. ca. 24,6 Mio. EUR steht ein Verkaufspreis von 175 Mio. PLN bzw. ca. 37,6 Mio. EUR gegenüber.

Ebenso im April wurde zum Ende des Geschäftsjahres ein Portfolio bestehend aus den drei in Erlangen gelegenen Immobilien Georg-Krauß-Str./​Schallershofer Str., Schwedlerstr./​Noetherstr und Liegnitzer Straße sowie der Augustaanlage in Mannheim veräußert. Das Portfolio umfasst 341 Wohneinheiten sowie 14 gewerblich genutzte Mieteinheiten mit einer Gesamtmietfläche von ca. 27.490 m² sowie 231 Stellplätze.

Ursprünglich in Summe für 28,6 Mio. EUR erworben, konnte ein Verkaufspreis in Höhe von 93 Mio. EUR für die vier Objekte erzielt werden. Für eines der Erlanger Objekte – Schwedlerstr./​Noetherstr – und die Mannheimer Augustaanlage konnte zudem bereits der Übergang von Nutzen und Lasten hergestellt werden, sodass diese beiden Wohnanlagen bereits zu Ende April 2022 an den Erwerber übergeben wurden.

Nachhaltigkeit

Als international investierendes Sondervermögen haben Investitions- und Managemententscheidungen Auswirkungen auf die Gesellschaft und die Umwelt. Daher müssen ESG-Aspekte in die Investmentprozesse integriert werden.

Im Jahr 2019 wurde ein umfassendes Projekt eingeführt, das im Laufe der Jahre 2020 und 2021 ausgebaut wurde und das kontinuierlich ausgeweitet wird, wodurch eine wirksame ESG-Dynamik auf europäischer Ebene aufgebaut werden soll.

Die Einhaltung der Verpflichtungen des Pariser Abkommens bedeutet, dass in jedem Sektor umfangreiche Maßnahmen erforderlich sind. Die Beteiligung des Immobiliensektors ist von entscheidender Bedeutung, denn er hat einen der höchsten CO2-Fußabdrücke und leistet bis dato nur wenig Beiträge, die globale Erwärmung auf +1.5°C zu begrenzen. Der Sektor ist für 39 % der weltweiten energie- und verfahrensbedingten Treibhausgasemissionen und 36 % des weltweiten Endenergieverbrauchs verantwortlich.

Angesichts des enormen Minderungspotenzials des Immobiliensektors ist die Verfolgung von ESG-Projekten als unternehmerischer Prozess zur Begrenzung der globalen Erwärmung evident.

Um den grünen Wandel in Europa zu beschleunigen, wurde der EU Green Deal im Jahr 2020 eingeführt. Die Strategie bietet einen Fahrplan zur Bewältigung einer Reihe von ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen, um Europa zum ersten klimaneutralen Kontinent zu befördern. Vor dem Hintergrund der Corona-Pandemiewird der Grüne Deal der EU auch als eine Chance gesehen, eine grünere, gesündere und ethischere Volkswirtschaft aufzubauen. Es hat sich gezeigt, dass eine stärkere Konzentration auf ESG-Kriterien und Investitionen in neue „grünere“ Energien der Schlüssel zur Umsetzung dieses Ziels in die Praxis ist.

Indem ESG zu einem integralen Bestandteil der pan-europaweiten Anlageentscheidungen wird, soll das Sondervermögen einen Beitrag zu einem grünen und widerstandsfähigen Europa leisten. Der Weg dahin wird beschwerlich und mühsam, dennoch ist es signifikant, dass ESG die Handlungsmaxime für unternehmerischen Aktivitäten wird.

Risiken aus aktuellen Krisen

Die Ausbreitung des Corona-Virus entwickelt sich weltweit weiter sehr dynamisch. Durch im Jahr 2021 neu aufgetretene Virusmutationen ist die Pandemie zum Geschäftsjahresabschluss 30.04.2022 noch nicht beherrschbar. Trotz Fortschritten bei der Pandemiebekämpfung, wie der flächendeckende Einsatz von Impfstoffen, ist nicht abschätzbar, wie sich die Pandemie 2022/​2023 entwickeln wird.

Es bestehen daher weiterhin große Unsicherheiten, ob und inwieweit sich die Corona-Pandemie auf den Geschäftsverlauf 2022/​2023 auswirken wird. Der Wohnimmobiliensektor zeigte sich jedoch weiterhin widerstandsfähig gegenüber der Corona-Pandemie und schneidet im Jahr 2021 außergewöhnlich gut ab: Das Investitionsvolumen ist deutlich angewachsen, und der Anteil des Sektors an den Gesamtinvestitionen stieg – bis zu dem Punkt, an dem Wohnen nun in mehreren europäischen Ländern die größte Immobilienanlageklasse ist. ²⁴

Der militärische Angriff Russlands auf die Ukraine am 24.02.2022, die anhaltenden Kampfhandlungen sowie die gegen Russland in Kraft gesetzten weitreichenden Sanktionen stellen einschneidende Ereignisse dar, welche auch in der globalen Wirtschaft Spuren hinterlassen werden. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresberichts ist ein Einfluss des Russland-Ukraine-Konflikts auf den Geschäftsverlauf 2022/​2023 nicht ersichtlich. Die genauen Auswirkungen sind noch nicht abschätzbar und hängen zudem vom weiteren Verlauf des Konflikts ab.

Ausblick

Auch in den kommenden Jahren plant das Management die Anlagestrategie des Fonds fortzuführen, unter besonderer Berücksichtigung und Risikoanalyse der Einflüsse und Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Kriegs in der Ukraine weiterhin fort. Dafür sollte der weitere Ausbau der Länderallokationen in Spanien, Österreich, Portugal und ggf. zukünftig im Vereinigten Königreich getätigt werden. Zudem sind in den Segmenten Studenten, Senioren und bezahlbares Wohnen weitere Investitionen geplant. Es sind darüber hinaus weitere Verkäufe angestrebt, im Wesentlichen in Deutschland und den Niederlanden.

¹ EU – Winter 2022 Economic Forecast, https:/​/​ec.europa.eu/​info/​sites/​default/​files/​economy-finance/​ip169_​en.pdf.
² World Bank: https:/​/​www.worldbank.org/​en/​news/​press-release/​2022/​04/​26/​food-and-energy-price-shocks-from-ukraine-war.
³ ECB Monetary Policy Decisions (April 2022): https:/​/​www.ecb.europa.eu/​press/​pr/​date/​2022/​html/​ecb.mp220414~d1b76520c6.en.html.
⁴ DPA/​Zeit Online: https:/​/​www.zeit.de/​news/​2022-05/​05/​ezb-nach-leitzins-entscheidung-der-us-notenbank-unter-druck?utm_​referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F.
⁵ CBRE 2022: EMEA Multifamily Capital Flows Report: https:/​/​www.cbre.com/​insights/​reports/​emea-multifamily-capital-flows-report-2022.
⁶ Real Capital Analytics 2022: Capital Trends Europe Q1 2022.
⁷ Real Capital Analystics 2022: Capital Trends Europe Q1 2022.
⁸ Real Capital Analytics 2022: Capital Trends Europe Q1 2022.
⁹ Savills 2022: Investment Markt Deutschland, Januar 2022: https:/​/​pdf.euro.savills.co.uk/​germany-research/​2021/​market-in-minutes-investmentmarkt-deutschland-jan-2022-final.pdf.
¹⁰ Capital Value 2022: Housing and residential investment market in the Netherlands 2022: https:/​/​www.capitalvalue.nl/​documents/​9_​Onderzoek/​2022_​CV_​Housing_​and_​residential_​investment_​market_​Netherlands_​summary.pdf.
¹¹ Colliers 2022: The Danish investment Investment Market 2021.
¹² CBRE 2022: Real Estate Market Outlook Austria: https:/​/​www.cbre.com/​insights/​reports/​austria-real-estate-market-outlook-2022
¹³ CBRE 2022: News zum Wohnungsmarkt in Wien, Graz und Linz: https:/​/​www.cbre.at/​de-at/​research-und-reports/​News-zum-Wohnungsmarkt-in-Wien-Graz–Linz.
¹⁴ CBRE 2022: France Residential MarketView, Q4 2021.
¹⁵ CBRE 2022: Real Estate Market Outlook 2022 Spain: https:/​/​www.cbre.es/​en/​research-and-reports/​insights/​articulos/​cbre-real-estate-market-outlook-2022-espana#form.
¹⁶ CBRE 2022: Real Estate Market Outlook Portugal: https:/​/​www.cbre.com/​insights/​reports/​portugal-market-outlook-2022.
¹⁷ Savills 2022: Portugal Student Housing: https:/​/​pdf.euro.savills.co.uk/​portugal/​sh-portugal-2022.pdf.
¹⁸ CBRE 2022: Poland Real Estate Market Outlook: https:/​/​f.tlcollect.com/​fr2/​222/​21513/​2022_​Poland_​Real_​Estate_​Market_​Outlook_​ENG.pdf?cbcachex=990794.
¹⁹ World Bank: https:/​/​reliefweb.int/​report/​ukraine/​world-bank-group-response-global-impacts-war-ukraine-proposed-roadmap#:~:text=The%20World%20Bank%20Group%20is,change%20%E2%80%93%20and%20pursue%20durable%20recovery.
²⁰ JLL – Investmentmarktüberblick – 1. Quartal 2022: Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.
²¹ JLL – Investmentmarktüberblick – 1. Quartal 2022: Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.
²² Tereny Inwestycyjne Info: https:/​/​www.terenyinwestycyjne.info/​raporty/​globalny-kapital-inwestycyjny-stawia-na-mieszkaniowke.
²³ Cushman and Wakefield: https:/​/​www.cushmanwakefield.com/​en/​poland/​news/​2022/​01/​residential-sector-as-a-major-driver-of-the-property-market.
²⁴ CBRE 2021: EMEA Real Estate Market Outlook 2022: https:/​/​www.cbre.com/​insights/​reports/​emea-real-estate-market-outlook-2022#download-report.

TätigkeitsberichtTätigkeitsberichtTätigkeitsberichtTätigkeitsberichtTätigkeitsberichtTätigkeitsberichtTätigkeitsberichtTätigkeitsbericht

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

(Basis Verkehrswert) ¹

¹ Berechnungsbasis ist der Durchschnittswert der Gutachten zweier externer Bewerter; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

(Berechnung anhand der Nettosollmieten)

Größenklassen der Fondsimmobilien

(Basis Verkehrswert) ¹

¹ Berechnungsbasis ist der Durchschnittswert der Gutachten zweier externer Bewerter; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch die externen Bewerter.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

(auf Basis der im Gutachten des externen Bewerters angegebenen Restnutzungsdauern)

Branchenanalyse aller Mieter

(auf Basis der monatlichen Nettosollmiete)

Sonstige: Grundstücks- und Wohnungswesen

Übersicht Kredite

Übersicht Währungsrisiken

Übersicht Zinsänderungsrisiko

TätigkeitsberichtTätigkeitsbericht

Ende der Laufzeit der Kredite

In % des Kreditvolumens ¹ (Basis Kalenderjahr)

Ende der Zinsfestschreibung

In % des Kreditvolumens ¹ (Basis Kalenderjahr)

Personal und Organisation

Am 04. Mai 2021 hat Herr Dr. Andreas Kneip sein Amt als Aufsichtsratsvorsitzender niedergelegt und Herr Timo Nurminen ist ab 05. Mai 2021 zum Vorsitzenden bestellt worden.

Herr Christoffer Abramson wurde ab dem 05. Mai 2021 zum stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden berufen.

Die Aktien der Catella Real Estate AG wurden bis zum 29. Juni 2021 zu 94,5 % von der Catella Property Fund Management AB, Stockholm/​Schweden und zu 5,5 % von der Fastighetsaktiebolaget Bremia, Kalmar/​Schweden gehalten. Die Catella Property Fund Management AB, Stockholm/​Schweden hat zum 30. Juni 2021 10,1 % ihrer Aktien auf die Catella AB, Stockholm/​Schweden übertragen. Infolge der Übertragung halten die Catella Property Fund Management AB, Stockholm/​Schweden 84,4 %, die Catella AB, Stockholm/​Schweden
10,1 % und die Fastighetsaktiebolaget Bremia, Kalmar/​Schweden 5,5 % der Aktien an der Catella Real Estate AG.

Herr Henrik Fillibeck hat mit Ablauf des 15. September 2021 sein Amt als Vorstandsmitglied der Catella Real Estate AG niedergelegt.

Am 31. März 2022 hat Herr Johan Claesson sein Amt als Aufsichtsratsmitglied niedergelegt und Herr Mattias Brodin wurde am 01. April 2022 zum Mitglied des Aufsichtsrates bestellt.

Mit dem Ablauf der Bestellung zum 31. März 2022 ist Herr Jürgen Werner aus dem Vorstand der Gesellschaft ausgetreten. Herr Andreas Wesner ist ab 01. April 2022 zum Vorstandsmitglied bestellt und gleichzeitig zum Vorstandssprecher ernannt worden.

TätigkeitsberichtVergleichende Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre

Entwicklung des Fonds (Mehrjahresvergleich)

Entwicklung des Sondervermögens

Erläuterungen zur Entwicklung des Sondervermögens

Die Entwicklung des Sondervermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.

Die Ausschüttung ergibt sich aus den Angaben im Jahresbericht des Vorjahres. Der Ausgleichsposten dient der Berücksichtigung von Anteilaus- und -rückgaben zwischen Geschäftsjahresende und Ausschüttungstermin. Anleger, die zwischen beiden Terminen Anteile erwerben, partizipieren an der Ausschüttung, obwohl ihre Anteilkäufe nicht als Mittelzufluss im Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurden. Umgekehrt nehmen Anleger, die ihren Anteil zwischen diesen beiden Terminen verkaufen, nicht an der Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als Mittelabfluss im Vorjahresberichtszeitraum erfasst wurde.

Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und die Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Anteilpreis multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. Ausgabeaufschläge, die dem Fonds zufließen, werden separat ausgewiesen und erhöhen den Posten „Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen“. Einbehaltene Rücknahmeabschläge werden separat ausgewiesen und mindern den Posten „Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen“ (§ 13 Abs. 3 KARBV). Der Fonds erhebt derzeit weder Ausgabeaufschläge noch Rücknahmeabschläge.

In dem Anteilpreis sind die aufgelaufenen Erträge pro Anteil mit enthalten. Die Mittelzu- und -abflüsse werden ohne Korrektur der Ertragsausgleichsbeträge gezeigt. Diese werden in der Entwicklungsrechnung in einem separaten Posten ausgewiesen.

Unter Abschreibung Anschaffungsnebenkosten werden die Beträge angegeben, um die die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien bzw. Beteiligungen im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. Die Abschreibung erfolgt linear über einen Zeitraum von zehn Jahren (vgl. § 248 Abs. 3 KAGB).

Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist der Ertrags- und Aufwandsrechnung zu entnehmen.

Die im Ergebnis des Geschäftsjahres enthaltenen nicht realisierten Gewinne und Verluste ergeben sich bei Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus der Wertfortschreibung und Veränderungen der Buchwerte im Berichtszeitraum. Erfasst werden Verkehrswertänderungen aufgrund von erstmaligen Bewertungen durch externe Bewerter oder Neubewertungen sowie alle sonstigen Änderungen im Buchwert der Immobilien/​Beteiligungen. Diese können z. B. aus der Bildung oder Auflösung von Rückstellungen für Gewinnsteuern bei Auslandsimmobilien stammen, aus nachträglichen Kaufpreisanpassungen, oder dem Erwerb von Zusatzkleinflächen usw.Unter der Position Währungskursveränderungen werden Wertveränderungen aufgrund von Währungskursschwankungen erfasst.

Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 (Vermögensübersicht)

Erläuterungen zur Vermögensaufstellung

Fondsvermögen

Zum Stichtag 30.04.2022 weist der Catella European Residential ein Netto-Fondsvermögen von 1.462.340 TEUR aus. Bei 87.098.208Anteilen entspricht dies zum Stichtag einem Anteilpreis von 16,79 EUR.

Im Berichtszeitraum wurden 125.793 Anteile zurückgenommen und keine Anteile ausgegeben. Dies entspricht einem Netto-Mittelabflussvon 1.968 TEUR.

Zum Berichtsstichtag zählen 30 direkt gehaltene Objekte und 35 indirekt über 46 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehalteneObjekte zum Portfolio des Catella European Residential. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung des Immobilienvermögens sind im ’Immobilienverzeichnis’ dargestellt.

Immobilien

Das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Liegenschaften beläuft sich zum Berichtsstichtag auf insgesamt 578.515 TEUR. Es setzt sich aus 28 Wohnimmobilien und zwei gemischt genutzten Grundstücken zusammen.

Im Berichtszeitraum wurden 2 direkt gehaltene Objekte für das Sondervermögen erworben. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung der Immobilien sind in der ’Vermögensaufstellung zum 30.04.2022 – Teil 1’ dargestellt.

Es wurden 4 Objekte verkauft. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung der Immobilien sind in der ’Vermögensaufstellung zum 30.04.2022 – Teil 1’ dargestellt.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Zum Berichtsstichtag beläuft sich der Wert der Beteiligungen auf 496.357 TEUR.

Der Fonds hält zum Stichtag 46 Mehrheitsbeteiligungen mit Sitz in Deutschland, Dänemark, Frankreich, Luxemburg, Polen, Portugal, Spanien und Österreich, sowie eine Minderheitsbeteiligung mit Sitz in Polen.

Im Berichtszeitraum wurde die Gesellschaft Catella Lombos Portugal, S.A gegründet.

Im Berichtszeitraum wurden die Gesellschaften BF BER DENMARK 01 K/​S, BF BER DENMARK 10 ApS, BF BER DENMARK 11 K/​S und MERLOT INVESTMENT SPÓLKA Z OGRANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA verkauft.

Liquiditätsanlagen

Die Liquiditätsanlagen belaufen sich zum Stichtag auf 260.693 TEUR (Stand 30.04.2021: 228.745 TEUR) und werden allesamt auf laufenden Bankkonten gehalten. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung der Liquiditätsanlagen sind in der Übersicht ’Bestand der Liquidität’ dargestellt.

Von der Gesamtliquidität in Höhe von 260.693 TEUR sind 73.117 TEUR zur Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität (5 % des Nettofondsvolumens) vorgesehen. Zur Erfüllung von Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung sind 9.046 TEUR, für Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben 1.521 TEUR, für Verbindlichkeiten aus anderen Gründen 25.122 TEUR und für Rückstellungen 17.485 TEUR (ohne Rückstellungen für Capital Gains Tax) sowie 60.969 TEUR für die Ertragsausschüttung reserviert. Den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung stehen entsprechende Forderungen in Höhe von 10.289 TEUR gegenüber.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände betragen zum Berichtsstichtag 347.522 TEUR.

Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (10.289 TEUR) setzen sich im Wesentlichen zusammen aus Mietforderungen in Höhe von 1.865 TEUR sowie Forderungen aus umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 8.424 TEUR.

Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften ergeben sich aus gewährten Gesellschafterdarlehen (288.042 TEUR). Detaillierte Angaben zu den Gesellschafterdarlehen sind im Immobilienverzeichnisausgewiesen.

Es bestehen Zinsansprüche aus Gesellschafterdarlehen in Höhe von 6.900 TEUR.

Die fortgeführten Anschaffungsnebenkosten für die direkt gehaltenen Immobilien betragen insgesamt 7.015 TEUR und die aktivierten Anschaffungsnebenkosten für die Beteiligungen betragen 2.905 TEUR. In der Berichtsperiode ergaben sich Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten in Höhe von insgesamt 1.177 TEUR.

Andere Forderungen bestehen insgesamt in Höhe von 32.371 TEUR. Im Wesentlichen sind darin die Sonstigen Forderungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe von 4.886 TEUR, Forderungen aus Sicherungsgeschäftenin Höhe von 1.835 TEUR, Forderungen an die Finanzverwaltung in Höhe von 1.800 TEUR, Forderungen aus Ankäufen in Höhe von 22.778 TEUR, Forderungen aus Verkäufen in Höhe von 867 TEUR sowie sonstige Foderungen an Dritte in Höhe von 206 TEUR enthalten.

Verbindlichkeiten

Die Summe der Verbindlichkeiten beträgt zum Stichtag 175.844 TEUR.

In den Verbindlichkeiten aus Krediten werden Darlehen in Höhe von 140.156 TEUR zur Finanzierung der direkt gehaltenen Immobilien ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben belaufen sich auf 1.521 TEUR.

Unter den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von 9.046 TEUR werden mit 8.889 TEUR insbesondere die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen über 25.122 TEUR enthalten Verbindlichkeiten aus Sicherungsgeschäften in Höhe von 778 TEUR, Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen in Höhe von 154 TEUR, Verbindlichkeiten gegenüber der Finanzverwaltung in Höhe von 179 TEUR, Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten in Höhe von 16.373 TEUR (davon 15.459 TEUR erfolgsabhängige Vergütung), Verbindlichkeiten gegenüber der Verwahrstelle in Höhe von 30 TEUR und sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 7.607 TEUR. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verbindlichkeiten aus Verkäufen und an Dritte.

Rückstellungen

Zum Stichtag werden Rückstellungen in Höhe von 44.903 TEUR ausgewiesen.

Es wurden Rückstellungen für Steuern in Höhe von 40.745 TEUR, für Instandhaltungskosten in Höhe von 810 TEUR, für Prüfungs-, Beratungs- und Veröffentlichungskosten in Höhe von 199 TEURsowie Rückstellungen für Sonstiges in Höhe von 3.150 TEUR gebildet.

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil I:

Immobilienverzeichnis

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung ^1,2

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung ^1,2

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung ^1,2

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung ^1,2

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung ^1,2

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil I:

Übersicht Verkehrswerte und Mieten

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil I:

Übersicht Anschaffungskosten

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil I:

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe

Käufe

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Im Berichtszeitraum fanden folgende Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR-Währung statt.

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Im Berichtszeitraum wurden folgende Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung in den Fonds aufgenommen.

Folgende Immobilien wurden für die Immobilien-Gesellschaft Catella Lombos Portugal, S.A in Portugal erworben:

Folgende Immobilien wurden für die Immobilien-Gesellschaft BERF 07 GmbH & Co KG in Deutschland erworben:

Folgende Immobilien wurden für die Immobilien-Gesellschaft BERF 10 GmbH & Co KG in Deutschland erworben:

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil I:

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

Verkäufe

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Im Berichtszeitraum fanden folgende Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR-Währung statt.

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Verkäufe von Beteiligen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Im Berichtszeitraum fanden folgende Verkäufe von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung statt.

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil I:

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe

Folgende Immobilien wurden mit der Immobilien-Gesellschaft MERLOT INVESTMENT SPÓLKA Z OGRANICZONA ODPOWIEDZIALNOSCIA in Polen verkauft:

Folgende Immobilien wurden mit der Immobilien-Gesellschaft BF BER DENMARK 01 K/​S in Dänemark verkauft:

Folgende Immobilien wurden mit der Immobilien-Gesellschaft BF BER DENMARK 11 K/​S in Dänemark verkauft:

Vermögensaufstellung
zum 30. April 2022- Teil II:

Bestand der Liquidität

I. Bankguthaben

Bei den Liquiditätsanlagen mit einem Gesamtvolumen von 260.693 TEUR (17,8 % des Fondsvermögens) handelt es sich um Bankguthaben.

Die Geldanlagen werden bei Drittinstituten gehalten. Es bestehen keine Konzernverbindungen mit der Catella Real Estate AG.

Zur Absicherung gegen Währungsrisiken in Dänemark und Polen bestehen zum Stichtag Devisentermingeschäfte mit einem Gegenwert von 111.976 TEUR

Geldmarktinstrumente liegen zum Stichtag nicht vor.

Investmentanteile liegen zum Stichtag nicht vor.

Wertpapiere liegen zum Stichtag nicht vor.

Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte liegen zum Stichtag nicht vor.

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022- Teil II:

a) Käufe und Verkäufe von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen:

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022- Teil II:

b) offene Positionen

a) Käufe und Verkäufe von Zinssicherungsgeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen:

Liegen zum Stichtag nicht vor.

b) offene Positionen

Liegen zum Stichtag nicht vor.

Vermögensaufstellung zum 30. April 2022 – Teil III:

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen

Ertrags- und Aufwandsrechnung

für den Zeitraum vom 1. Mai 2021 bis zum 30. April 2022

Ertrags- und Aufwandsrechnung

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Erträge

Die Erträge im Berichtszeitraum betragen insgesamt 71.756 TEUR.

Im Berichtszeitraum des Fonds wurden Erträge aus Liquiditätsanlagen in Höhe von -1.163 TEUR im Inland erzielt. Diese resultierenaus Negativzinsen für Bankguthaben.

Die sonstigen Erträge betragen 16.046 TEUR. Diese resultieren aus Zinsen aus Gesellschafterdarlehen (15.861 TEUR), der Auflösung von Rückstellungen (114 TEUR), der Bewirtschaftung der Immobilien (66 TEUR) sowie Erstattung aus Umsatzssteuer Vorjahre (4 TEUR).

Die Erträge aus Immobilien in Höhe von 28.100 TEUR setzen sich im Wesentlichen aus den erwirtschafteten Mieterträgen der Immobilien (21.764 TEUR) sowie Erträgen aus Nebenkostenvorauszahlungen (6.335 TEUR) zusammen.

Die Erträge aus Immobilien-Gesellschaften in Höhe von 28.773 TEUR enthalten die Ausschüttungen der Immobilien-Gesellschaften.

Aufwendungen

Die Aufwendungen in Höhe von 41.963 TEUR beinhalten im Wesentlichen die Bewirtschaftungskosten, Steuern, Zinsen aus Kreditaufnahmen sowie die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens.

Die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 11.633 TEUR setzen sich aus Betriebskosten (6.522 TEUR), Instandhaltungskosten (3.653 TEUR), Kosten der Immobilienverwaltung (1.422 TEUR) sowie Sonstige Kosten (36 TEUR) zusammen.

Im Berichtszeitraum wurden Erbbauzinsen in Höhe von 232 TEUR für die Immobilien in erfasst.

Die Position Steuern in Höhe von 529 TEUR beinhaltet im Wesentlichen die Rückstellungen für Körperschaftsteuer.

Die Position Zinsen aus Kreditaufnahmen beinhaltet Zinsaufwand in Höhe von 2.047 TEUR.

Im Berichtszeitraum fielen für die Verwaltungsvergütung 26.008 TEUR an, davon 15.483 TEUR an erfolgsabhängiger Vergütung. Die Ankaufsgebühren für die Objekte sind hier nicht enthalten, da diese nicht in den Aufwand gebucht werden, sondern als Anschaffungsnebenkosten des jeweiligen Objektes berücksichtigt werden.

Die Verwahrstellenvergütung im Berichtszeitraum betrug 351 TEUR, die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 190 TEUR.

Die sonstigen Aufwendungen in Höhe von 974 TEUR sind die dem Sondervermögen gemäß § 11 Abs. 5 BAB belastbaren Kosten. Sie enthalten im Wesentlichen die Kosten der externen Bewerter in Höhe von 670 TEUR sowie allgemeine Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von 260 TEUR.

Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften

Das Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften beläuft sich insgesamt auf 60.398 TEUR. Dieses resultiert aus den im Berichtszeitraum angefallenen Gewinn (37.897 TEUR) aus dem Verkauf von Immobilien, Gewinn (24.688 TEUR) und Verlust (-1.036 TEUR) aus dem Verkaufvon Beteiligungen, realisierten Gewinn (288 TEUR) und realisierten Verlust (-314 TEUR) aus Devisentermingeschäften sowie realisiertenGewinn (13 TEUR) und realisierten Verlust (-1.138 TEUR) aus den Währungskursveränderungen.

Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich

Der Ertragsausgleich in Höhe von 47 TEUR ist der Saldo der von Anteilserwerbern im Berichtszeitraum als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlten Beträge bzw. vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergüteten Erträge.

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt 90.143 TEUR.

Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das nicht realisierte Ergebnis des Berichtszeitraumes in Höhe von insgesamt 53.238 TEUR resultiert aus der Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne (96.050 TEUR) und Verluste (43.952 TEUR) bei Immobilien und in den Beteiligungsgesellschaften sowie den nicht realisierten Währungskursänderungen (1.140 TEUR).

Ergebnis des Geschäftsjahres

In Summe ergibt sich für das abgelaufene Jahr ein Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von 143.382 TEUR.

Verwendungsrechnung

zum 30. April 2022

Vortrag aus dem Vorjahr

Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt 991.725,60 EUR.

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres zum 30.04.2022 beträgt 90.143.387,64 EUR.

Zuführung aus dem Sondervermögen

Eine Zuführung aus dem Sondervermögen ist nicht erfolgt.

Einbehalte von Überschüssen gemäß § 252 KAGB

Es werden keine Überschüsse gemäß § 252 KAGB einbehalten.

Wiederanlage

Es werden keine Erträge der Wiederanlage zugeführt.

Vortrag auf neue Rechnung

Es werden Erträge in Höhe von 30.166.367,64 EUR auf neue Rechnung vorgetragen.

Für Ausschüttung vorgesehene Erträge

Bei 87.098.208 umlaufenden Anteilen beträgt die Ausschüttung am 01.08.2022 insgesamt 60.968.745,60 EUR. Somit werden pro Anteil 0,70 EUR ausgeschüttet.

Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind

Käufe und Verkäufe von Immobilien und
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Hinsichtlich Käufen und Verkäufen von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften verweisen wir auf das
Immobilienverzeichnis Teil I (Verzeichnis der Käufe und Verkäufe).

Sonstige Käufe und Verkäufe

Hinsichtlich Käufen und Verkäufen von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden
und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen, verweisen wir auf die Vermögensaufstellung Teil II (Bestand der
Liquidität). Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum keine weiteren Geschäfte abgeschlossen, die nicht mehr Gegenstand
der Vermögensaufstellung sind.

Anhang

I. Angaben nach der Derivateverordnung

Einfacher Ansatz

Für das Sondervermögen wird der einfache Ansatz im Sinne der Derivateverordnung zur Ermittlung der Marktrisikogrenze für den Einsatz von Derivaten angewendet.

II. Sonstige Angaben

III. Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Inhaltsverzeichnis

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung

2. Ankaufs- und Regelbewertungen

3. Außerplanmäßige Nachbewertungen

4. Grundstücke im Zustand der Bebauung

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

III. Liquiditätsanlagen, Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben

2. Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere

2.1 An einer Börse zugelassene /​ in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände

2.2 Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs

2.3 Investmentanteile

2.4 Geldmarktinstrumente

3. Derivate

4. Wertpapier-Darlehen

5. Wertpapier-Pensionsgeschäfte

6. Forderungen

7. Anschaffungsnebenkosten

8. Verbindlichkeiten

9. Rückstellungen

9.1 Ansatz und Bewertung von Rückstellungen

9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

10. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten

11. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

12. Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen bei sonstigen Vermögensgegenständen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (KARBV) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen:

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl.

Die Bewerter haben die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen.

Die Bewerter haben insbesondere zu bewerten:

Immobilien werden zum Zeitpunkt des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt.

Die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten ist in Abschnitt III. 7.) geregelt.

Weitere Einzelheiten zur Bewertung ergeben sich aus den Vorschriften des KAGB sowie der KARBV.

2. Ankaufs- und Regelbewertungen

Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen ist bis zu einer Größe von 50 Mio. Euro von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Millionen Euro von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249, und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorzunehmen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Vor der Bestellung des Erbbaurechts ist die Angemessenheit des Erbbauzinses entsprechend Satz 1 zu bestätigen.

Die Ankaufsbewertung darf zum Ankaufszeitpunkt (notarielle Beurkundung) nicht älter als drei Monate sein.

Bei Immobilien, die nicht in Euro-Ländern belegen sind, ist in Bezug auf die Einhaltung der 50 Mio. Euro-Grenze der Umrechnungskurs zum Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachtens maßgeblich.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Zur Ermittlung eines Verkehrswertes pro Vermögensgegenstand wird aus den beiden unabhängig voneinander erstellten Gutachten der arithmetische Mittelwert berechnet. Entsprechendes gilt für Immobilien, die durch Immobilien-Gesellschaften (§ 234 KAGB) gehalten werden.

Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten zu ermitteln.

Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die erste Regelbewertung muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen.

3. Außerplanmäßige Nachbewertungen

Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist; die Gesellschaft hat ihre Entscheidung und die Gründe dafür nachvollziehbar zu dokumentieren.

Mögliche signifikante Bewertungsfaktoren können beispielsweise sein:

* Umwelt
Einflüsse aus Umweltkatastrophen wie z. B. Hochwasser, Brände, Vulkanausbrüche, Wirbelstürme, Erdbeben und Erdrutsche

* Grund und Boden
Nach Erwerb bekannt gewordene

* Rechtliche Gegebenheiten

* Sonstiges

4. Grundstücke im Zustand der Bebauung

Bei im Bau befindlichen Objekten ist während der Bauphase grundsätzlich auch ein Verkehrs- /​Marktwert zu ermitteln. Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten angesetzt. Die Herstellungskosten werden grundsätzlich während der gesamten Bauphase angesetzt (d.h. bei größeren Bauprojekten teilweise 24 Monate und länger) und gehen erst nach Fertigstellung auf den gutachterlichen Verkehrswert über.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Bevor die Gesellschaft eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft erwirbt, ist der Wert der Immobilien-Gesellschaft von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Handelsgesetzbuchs („HGB“) zu ermitteln. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis angesetzt. Anschließend werden der Bewertung monatliche Vermögensaufstellungen der Immobilien-Gesellschaft zugrunde gelegt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der ermittelte Wert wird anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt grundsätzlich nach denselben Bewertungsverfahren. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die im Jahresabschluss oder in der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft ausgewiesenen Immobilien sind mit dem Wert anzusetzen, der entsprechend § 249 Abs. 1 KAGB von den Bewertern festgestellt wurde.

Die Ausführungen im Abschnitt Ankaufs- und Regelbewertung gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

Der Wert der Immobilien-Gesellschaft ergibt sich durch Summierung der bewerteten Einzelpositionen der Vermögensaufstellung. Er ist entsprechend der Höhe der Beteiligung unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Faktoren in das Sondervermögen einzustellen.

Bei der Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften beachtet die Gesellschaft darüber hinaus insbesondere § 31 KARBV.

Die Gesellschaft hat nach Erhalt der Unternehmensbewertung eine unverzügliche Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit sowie auf Plausibilität durchzuführen. Soweit der Gesellschaft unrichtige bzw. unvollständige Angaben in der Unternehmensbewertung auffallen, hat sie dies dem Abschlussprüfer unverzüglich mitzuteilen. Der Unternehmensbewerter hat in diesem Fall seine Wertansätze unverzüglich nochmals zu überprüfen und schriftlich mitzuteilen, ob er an seiner Unternehmensbewertung festhält oder ob sich Änderungen ergeben. In letzterem Fall hat der Unternehmensbewerter der Gesellschaft unverzüglich eine aktualisierte Unternehmensbewertung einzureichen.

III. Liquiditätsanlagen, Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet

2. Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere

2.1 An einer Börse zugelassene /​ in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

2.2 Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.

2.3 Investmentanteile

Investmentanteile werden grundsätzlich mit ihrem letzten festgestellten Rücknahmepreis angesetzt oder zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet. Stehen diese Werte nicht zur Verfügung, werden Investmentanteile zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.

2.4 Geldmarktinstrumente

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z. B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

3. Derivate

Die zu einem Sondervermögen gehörenden Optionsrechte und die Verbindlichkeiten aus einem Dritten eingeräumten Optionsrechten, die zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind, werden zu dem jeweils letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Das gleiche gilt für Forderungen und Verbindlichkeiten aus für Rechnung des Sondervermögens erworbenen und verkauften Terminkontrakten. Die zu Lasten des Sondervermögens geleisteten Einschüsse werden unter Einbeziehung der am Börsentag festgestellten Bewertungsgewinne und Bewertungsverluste im Wert des Sondervermögens berücksichtigt.

4. Wertpapier-Darlehen

Für die Rückerstattungsansprüche aus Wertpapier-Darlehensgeschäften ist der jeweilige Kurswert der als Darlehen übertragenen Wertpapiere maßgebend.

5. Wertpapier-Pensionsgeschäfte

Werden Wertpapiere für Rechnung des Sondervermögens in Pension gegeben, so sind diese weiterhin bei der Bewertung zu berücksichtigen. Daneben ist der im Rahmen des Pensionsgeschäftes für Rechnung des Sondervermögens empfangene Betrag im Rahmen der liquiden Mittel (Bankguthaben) auszuweisen. Darüber hinaus ist bei der Bewertung eine Verbindlichkeit aus Pensionsgeschäften in Höhe der Rückzahlungsverpflichtungen auszuweisen.

Werden für Rechnung des Sondervermögens Wertpapiere in Pension genommen, so sind diese bei der Bewertung nicht zu berücksichtigen. Aufgrund der vom Sondervermögen geleisteten Zahlung ist bei der Bewertung eine Forderung an den Pensionsgeber in Höhe der Rückzahlungsansprüche zu berücksichtigen.

6. Forderungen

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.

7. Anschaffungsnebenkosten

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Sie mindern das Fondskapital und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben.

Anschaffungsnebenkosten werden auch bei Transaktionen aktiviert, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertig stellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt.

Um einen Gleichlauf zwischen direkten und indirekten Immobilienerwerben herzustellen, soll hinsichtlich der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten im Rahmen der investmentrechtlichen Vermögensaufstellungen von Immobilien-Gesellschaften in der Regel so verfahren werden, wie es für die Fondsebene gesetzlich vorgegeben ist (Begründung zu § 10 KARBV).

Bei direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen fließen die zur Abschreibung verbleibenden Anschaffungsnebenkosten rechnerisch in die Vermögensaufstellung und damit in das Fondsvermögen ein.

Die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten verbleiben rechnerisch in der Immobilien-Gesellschaft, in der sie angefallen sind. Dann werden sie bei der Bewertung der Beteiligung an dieser Immobilien-Gesellschaft berücksichtigt. Sie stellen dann keinen gesonderten Posten in der Vermögensaufstellung des Fonds dar.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nummer 1 KARBV.

8. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

9. Rückstellungen

9.1 Ansatz und Bewertung von Rückstellungen

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt nach vernünftiger wirtschaftlicher Beurteilung. Dabei berücksichtigt die Gesellschaft z.B. folgende Rückstellungen:

Rückstellungen sind grundsätzlich nicht abzuzinsen. Sie sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Rückstellungen können auch im Rahmen von geplanten Maßnahmen/​Budgetierungen (z.B. für Instandhaltungsmaßnahmen, Verwaltungskosten, Rechtsstreitigkeiten und in Anspruch genommene Dienstleistungen) gebildet werden.

9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei Immobilien sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, können berücksichtigt werden. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind auf Grund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüberhinausgehender Wertansatz möglich. Dies gilt grundsätzlich auch bei durch Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien. Falls jedoch von einer Veräußerung der Immobilien-Gesellschaft einschließlich der Immobilie ausgegangen wird, erfolgt bei der Bewertung der Beteiligung ggf. ein Abschlag für latente Steuerlasten. Für die Gesellschaft besteht ein Wahlrecht, die passiven latenten Steuern auf Ebene der Immobilien-Gesellschaft oder auf Ebene des Immobilien-Sondervermögens zu bilden.

Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nummer 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

10. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

11. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen. Die Gesellschaft wird in diesem Zusammenhang deshalb z. B. die Bildung von Rückstellungen von latenten Steuern und die lineare Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten vorsehen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für wesentliche Aufwendungen und Erträge, wie z.B.

Im Sinne der intertemporalen Anlegergerechtigkeit können z.B. die vorgenannten Sachverhalte auch über Budgets abgebildet werden. Für die nicht in Anspruch genommenen Beträge des abgegrenzten Budgets kann dann eine Rückstellung gebildet werden.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

12. Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen bei sonstigen Vermögensgegenständen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unterliegen einer täglichen Plausibilitätskontrolle durch die Abteilung Accounting. Im Falle von Unplausibilitäten erfolgt unverzüglich eine Aufklärung in Abstimmung mit den jeweiligen Fachabteilungen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der Verwahrstelle.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Reuters AG um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der Währung des Vortages in Euro umgerechnet.

Sofern an dem Vortag kein Mittags-Fixing um 13:30 Uhr der Reuters AG erfolgt sein sollte, wird der Devisenkurs der Währung des zuletzt erfolgten Mittags-Fixing um 13:30 Uhr der Reuters AG zugrunde gelegt.

V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt.

Der Wert des Sondervermögens ist auf Grund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden kaufmännisch auf zwei Nachkommastellen gerundet.

Einzelheiten zur Behandlung von Fehlern bei der Anteilpreisermittlung unter Beteiligung der Verwahrstelle sind intern geregelt.

IV. Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote zeigt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens innerhalb des Berichtszeitraums.

Die Gesamtkosten beinhalten die Vergütung der Fondsverwaltung, die Verwahrstellenvergütung, die Kosten externer Bewerter sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 11 Abs. 5 BAB (mit Ausnahme von Transaktionskosten).

Im Berichtszeitraum ist eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 15.482.881,18 EUR angefallen.

Die transaktionsabhängige Vergütung stellt die Summe der Ankauf- und Verkaufsgebühren gem. § 11 Abs. 2 BAB als Prozentsatz zum durchschnittlichen Fondsvermögen innerhalb des Berichtszeitraums dar. Die Quote ist über die Lebensdauer des Fonds stark schwankend und lässt deshalb keine Rückschlüsse auf die Performance des Fonds zu.

Im Berichtszeitraum sind transaktionsabhängige Vergütungen in Höhe von 5.111.973,76 EUR angefallen.

Angaben zu den Kosten gemäß § 101 Abs. 2 Nr. 2., 3. und 4. KAGB

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen bezüglich der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z. B. Kreditinstitute, derzeit keine Vermittlungsentgelte als so genannte Vermittlungserfolgsprovisionen .

Im Geschäftsjahr wurden keine Vergütungen, die dem Sondervermögen von der Kapitalverwaltungsgesellschaft selbst, einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft oder einer Gesellschaft, mit der die Kapitalverwaltungsgesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist oder eine EU-Verwaltungsgesellschaft oder ausländische AIF-Verwaltungsgesellschaft als Verwaltungsvergütung für die im Sondervermögen gehaltenen Anteile berechnet.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind keine Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge im Sinne von § 101 Abs. 2 Nr. 4. KAGB angefallen.

Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen Erträge betragen 16.046 TEUR. Diese resultieren aus Zinsen aus Gesellschafterdarlehen (15.861 TEUR), der Auflösung von Rückstellungen (114 TEUR), der Bewirtschaftung der Immobilien (66 TEUR) sowie Erstattung aus Umsatzssteuer Vorjahre (4 TEUR).

Die sonstigen Aufwendungen in Höhe von 974 TEUR sind die dem Sondervermögen gemäß § 11 Abs. 5 BAB belastbaren Kosten. Sie enthalten im Wesentlichen die Kosten der externen Bewerter in Höhe von 670 TEUR sowie allgemeine Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von 260 TEUR.

V. Angaben zur Mitarbeitervergütung gem. § 101 Abs. 3 KAGB

I.

II.

VI. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 KAGB

Im Dezember 2021 wurde ein aktualisierter Verkaufsprospekt für das Sondervermögen veröffentlicht. Die Änderungen haben sich anlässlich der Änderungen der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen ergeben, die zum Großteil zur Angleichung der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen an Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuches dienten.

VII. Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände
gem. § 300 Abs. 1 Nr.1 KAGB

Der prozentuale Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten, liegt bei 0,0 %.

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement gem. § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB

Im abgelaufenen Berichtszeitraum wurden keine neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement für das Sondervermögen getroffen.

Angaben zum Risikoprofil gem. § 300 Abs. 1 Nr. 3 KAGB

Das Sondervermögen wird mit der Risikoausrichtung Core verwaltet und verfolgt eine renditeorientierte Anlagepolitik. Das Risikomanagementsystem für das Sondervermögen umfasst die fortlaufende Erfassung, Messung, Steuerung und Überwachung der wesentlichen Risiken. Wesentliche Risiken, denen das Sondervermögen ausgesetzt ist, sind Adressausfallrisiken, Zinsänderungsrisiken,Währungsrisiken, Liquiditätsrisiken, Marktpreisrisiken sowie operationelle Risiken. Aufgrund der strategischen Ausrichtung des Sondervermögens auf Wohnimmobilieninvestments ergeben sich zudem insbesondere auch Konzentrationsrisiken. Zur Steuerung der Risiken ist ein dem Risikoprofil des Sondervermögens adäquates Limitsystem eingerichtet, das laufend überwacht wird.

Ein Verfahren zur Früherkennung von Risiken wird vorgehalten.

Angaben zur Änderung des maximalen Umfangs des Leverage gem. § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB

Im Berichtsjahr wurde der für das Sondervermögen eingesetzte maximale Umfang des Leverage nicht geändert.

Angaben gemäß Artikel 7 EU-Taxonomieverordnung

Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.

 

 

VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Catella Real Estate AG, München

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht nach § 7 KARBV des Sondervermögens Catella European Residential- bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1.Mai 2021 bis zum 30. April 2022, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 30. April 2022, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.Mai 2021 bis zum 30. April 2022 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht nach § 7 KARBV in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Catella Real Estate AG, München, (im Folgenden die „Kapitalverwaltungsgesellschaft“) unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die Publikation „Jahresbericht“ – ohne weitergehende Querverweise auf externe Informationen-, mit Ausnahme des geprüften Jahresberichts nach § 7 KARBV sowie unseres Vermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht nach § 7 KARBV

Die gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht nach § 7 KARBV es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresberichts nach § 7 KARBV zu ermöglichen, der frei von wesentlichen -beabsichtigten oder unbeabsichtigten- falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet unter anderem, dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV die Fortführung des Sondervermögens durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht nach § 7 KARBV als Ganzes frei von wesentlichen -beabsichtigten oder unbeabsichtigten- falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts nach § 7 KARBV getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

 

Übersicht Renditen, Bewertung, Vermietung

Renditen

Renditen

Bewertung

Vermietungsinformation

Vermietungsinformation

Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht)

Entwicklung der Renditen (Mehrjahresvergleich)1

Steuerliche Hinweise

Die Aussagen zu den steuerlichen Vorschriften gelten nur für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ¹ sind. Dem ausländischen Anleger ² empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen an dem Sondervermögen mit seinem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilserwerb in seinem Heimatland individuell zu klären.

Der Fonds ist als Zweckvermögen körperschaftsteuerpflichtig mit seinen inländischen Immobilienerträgen, d.h. inländischen Mieterträgen und Gewinnen aus der Veräußerung inländischer Immobilien (der Gewinn aus dem Verkauf inländischer Immobilien ist hinsichtlich der bis zum 31. Dezember 2017 entstandenen stillen Reserven steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und der Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt), inländischen Beteiligungseinnahmen und sonstigen inländischen Einkünften im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht mit Ausnahme von Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften. Der Steuersatz beträgt 15 %. Soweit die steuerpflichtigen Einkünfte im Wege des Kapitalertragsteuerabzugs erhoben werden, umfasst der Steuersatz von 15 % bereits den Solidaritätszuschlag. Der Fonds ist als Zweckvermögen grundsätzlich von der Gewerbesteuer befreit.

Die Investmenterträge werden jedoch beim Privatanleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen, soweit diese zusammen mit sonstigen Kapitalerträgen den Sparer-Pauschbetrag von jährlich 801,- EUR (für Alleinstehende oder getrennt veranlagte Ehegatten) bzw. 1.602,- EUR (für zusammen veranlagte Ehegatten) übersteigen.

Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Der Solidaritätszuschlag wird bei den der Abgeltungsteuer unterliegenden Einkünften aus Kapitalvermögen und bei der Körperschaftsteuer weiterhin erhoben. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören auch die Erträge aus Investmentfonds (Investmenterträge), d.h. die Ausschüttungen des Fonds, die Vorabpauschalen und die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile. Unter bestimmten Voraussetzungen können die Anleger einen pauschalen Teil dieser Investmenterträge steuerfrei erhalten (sog. Teilfreistellung).

Der Steuerabzug hat für den Privatanleger grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrechnungen vorgenommen und aus der Direktanlage stammende ausländische Quellensteuern angerechnet. Der Abzug der tatsächlichen Werbungskosten ist ausgeschlossen.

Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 %. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung).

Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz.

Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst.

Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer)

Ausschüttungen

Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 % der Ausschüttungen steuerfrei. Die Anwendung der Immobilienteilfreistellung schließt die Anwendung der Aktienteilfreistellung aus.

Die steuerpflichtigen Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile 801,- EUR bei Einzelveranlagung bzw. 1.602,- EUR bei Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen.

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommensteuer veranlagt werden (sog. Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend „NV-Bescheinigung“).

Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung ungekürzt gutgeschrieben.

Vorabpauschalen

Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird ermittelt durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 % des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird. Dabei ist auf den Zinssatz abzustellen, den die Deutsche Bundesbank anhand der Zinsstrukturdaten jeweils auf den ersten Börsentag des Jahres errechnet. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht den maßgebenden Zinssatz im Bundessteuerblatt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen.

Vorabpauschalen sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 % der Vorabpauschalen steuerfrei. Die Anwendung der Immobilienteilfreistellung schließt die Anwendung der Aktienteilfreistellung aus.

Die steuerpflichtigen Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).

Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile 801,- EUR bei Einzelveranlagung bzw. 1.602,- EUR bei Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen.

Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommensteuer veranlagt werden.

Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem Zuflusszeitpunkt ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheinigung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall wird keine Steuer abgeführt. Andernfalls hat der Anleger der inländischen depotführenden Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck darf die depotführende Stelle den Betrag der abzuführenden Steuer von einem bei ihr unterhaltenen und auf den Namen des Anlegers lautenden Kontos ohne Einwilligung des Anlegers einziehen. Soweit der Anleger nicht vor Zufluss der Vorabpauschale widerspricht, darf die depotführende Stelle auch insoweit den Betrag der abzuführenden Steuer von einem auf den Namen des Anlegers lautenden Konto einziehen, wie ein mit dem Anleger vereinbarter Kontokorrentkredit für dieses Konto nicht in Anspruch genommen wurde. Soweit der Anleger seiner Verpflichtung, den Betrag der abzuführenden Steuer der inländischen depotführenden Stelle zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, hat die depotführende Stelle dies dem für sie zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Der Anleger muss in diesem Fall die Vorabpauschale insoweit in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Die Deutsche Bundesbank hat auf den 3. Januar 2022 anhand der Zinsstrukturdaten einen Zinssatz von -0,05 % für Bundeswertpapiere mit jährlicher Kuponzahlung und einer Restlaufzeit von 15 Jahren errechnet. Aufgrund des negativen Basiszins wird gemäß des BMF-Schreibens vom 7. Januar 2022, BStBl. 2022 I (dort Seite 122), keine Vorabpauschale für 2022 erhoben.

Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

Werden Anteile an dem Fonds nach dem 31. Dezember 2017 veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem Abgeltungssatz von 25 %. Dies gilt sowohl für Anteile, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden und die zum 31. Dezember 2017 als veräußert und zum 1. Januar 2018 wieder als angeschafft gelten, als auch für nach dem 31. Dezember 2017 erworbene Anteile.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 % der Veräußerungsgewinne steuerfrei. Die Anwendung der Immobilienteilfreistellung schließt die Anwendung der Aktienteilfreistellung aus.

Bei Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen, die vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden und die zum 31. Dezember 2017 als veräußert und zum 1. Januar 2018 wieder als angeschafft gelten, ist zu beachten, dass im Zeitpunkt der tatsächlichen Veräußerung auch die Gewinne aus der zum 31. Dezember 2017 erfolgten fiktiven Veräußerung zu versteuern sind, falls die Anteile tatsächlich nach dem 31. Dezember 2008 erworben worden sind. Wertveränderungen bei vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Anteilen, die zwischen dem Anschaffungszeitpunkt und dem 31. Dezember 2017 eingetreten sind, sind steuerfrei.

Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug unter Berücksichtigung etwaiger Teilfreistellungen vor. Der Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Werden solche Anteile von einem Privatanleger mit Verlust veräußert, dann ist der Verlust – ggf. reduziert aufgrund einer Teilfreistellung – mit anderen positiven Einkünften aus Kapitalvermögen verrechenbar. Sofern die Anteile in einem inländischen Depot verwahrt werden und bei derselben depotführenden Stelle im selben Kalenderjahr positive Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt wurden, nimmt die depotführende Stelle die Verlustverrechnung vor.

Bei einer Veräußerung der vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteile nach dem 31. Dezember 2017 ist der Gewinn, der nach dem 31. Dezember 2017 entsteht, bei Privatanlegern grundsätzlich bis zu einem Betrag von 100.000 EUR steuerfrei. Dieser Freibetrag kann nur in Anspruch genommen werden, wenn diese Gewinne gegenüber dem für den Anleger zuständigen Finanzamt erklärt werden.

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern.

Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer)

Erstattung der Körperschaftsteuer des Fonds

Ist der Anleger eine inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach der tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dient oder eine Stiftung des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts, die ausschließlich und unmittelbar kirchlichen Zwecken dient, dann erhält er auf Antrag vom Fonds die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer anteilig für seine Besitzzeit erstattet; dies gilt nicht, wenn die Anteile in einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehalten werden. Dasselbe gilt für vergleichbare ausländische Anleger mit Sitz und Geschäftsleitung in einem Amts- und Beitreibungshilfe leistenden ausländischen Staat. Entsprechendes gilt, soweit die Anteile an dem Fonds im Rahmen von Altersvorsorge- oder Basisrentenverträgen gehalten werden, die nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifiziert wurden. Die Erstattung setzt voraus, dass der Anleger seit mindestens drei Monaten vor dem Zufluss der körperschaftsteuerpflichtigen Erträge des Fonds zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile ist, ohne dass eine Verpflichtung zur Übertragung der Anteile auf eine andere Person besteht. Ferner setzt die Erstattung im Hinblick auf die auf der Fondsebene angefallene Körperschaftsteuer auf deutsche Dividenden und Erträge aus deutschen eigenkapitalähnlichen Genussrechten im Wesentlichen voraus, dass deutsche Aktien und deutsche eigenkapitalähnliche Genussrechte vom Fonds als wirtschaftlichem Eigentümer ununterbrochen 45 Tage innerhalb von 45 Tagen vor und nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Kapitalerträge gehalten wurden und in diesen 45 Tagen ununterbrochen Mindestwertänderungsrisiken i.H.v. 70 % bestanden (sog. 45-Tage-Regelung).

Entsprechendes gilt beschränkt auf die Körperschaftsteuer, die auf inländische Immobilienerträge des Fonds entfällt, wenn der Anleger eine inländische juristische Person des öffentlichen Rechts ist, soweit die Anteile nicht einem nicht von der Körperschaftsteuer befreiten Betrieb gewerblicher Art zuzurechnen sind, oder der Anleger eine von der Körperschaftsteuer befreite inländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse ist, der nicht die Körperschaftsteuer des Fonds auf sämtliche steuerpflichtigen Einkünfte zu erstatten ist.

Dem Antrag sind Nachweise über die Steuerbefreiung und ein von der depotführenden Stelle ausgestellter Investmentanteil-Bestandsnachweis beizufügen. Der Investmentanteil-Bestandsnachweis ist eine nach amtlichem Muster erstellte Bescheinigung über den Umfang der durchgehend während des Kalenderjahres vom Anleger gehaltenen Anteile sowie den Zeitpunkt und Umfang des Erwerbs und der Veräußerung von Anteilen während des Kalenderjahres. Anstelle des Investmentanteil-Bestandsnachweises tritt bei Anteilen, die an dem Fonds im Rahmen von Altersvorsorge- oder Basisrentenverträgen gehalten werden, eine Mitteilung des Anbieters eines Altersvorsorge- oder Basisrentenvertrags, aus der hervorgeht, zu welchen Zeitpunkten und in welchem Umfang Anteile erworben oder veräußert wurden. Zudem ist die o.g. 45-Tage-Regelung zu berücksichtigen.

Eine Verpflichtung des Fonds bzw. der Gesellschaft, das Erstattungsverfahren durchzuführen, besteht nicht.

Aufgrund der hohen Komplexität der Regelung erscheint die Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters sinnvoll.

Ausschüttungen

Ausschüttungen des Fonds sind grundsätzlich einkommen- bzw. körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 % der Ausschüttungen steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 % für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Anwendung der Immobilienteilfreistellung schließt die Anwendung der Aktienteilfreistellung aus.

Die Ausschüttungen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Beim Steuerabzug wird die Teilfreistellung berücksichtigt.

Vorabpauschalen

Die Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines Kalenderjahrs den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Der Basisertrag wird ermittelt durch Multiplikation des Rücknahmepreises des Anteils zu Beginn eines Kalenderjahrs mit 70 % des Basiszinses, der aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abgeleitet wird. Dabei ist auf den Zinssatz abzustellen, den die Deutsche Bundesbank anhand der Zinsstrukturdaten jeweils auf den ersten Börsentag des Jahres errechnet. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht den maßgebenden Zinssatz im Bundessteuerblatt. Der Basisertrag ist auf den Mehrbetrag begrenzt, der sich zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis zuzüglich der Ausschüttungen innerhalb des Kalenderjahrs ergibt. Im Jahr des Erwerbs der Anteile vermindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen.

Vorabpauschalen sind grundsätzlich einkommen- bzw. körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 % der Vorabpauschalen steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 % für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Anwendung der Immobilienteilfreistellung schließt die Anwendung der Aktienteilfreistellung aus.

Die Vorabpauschalen unterliegen i.d.R. dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Beim Steuerabzug wird die Teilfreistellung berücksichtigt.

Die Deutsche Bundesbank hat auf den 3. Januar 2022 anhand der Zinsstrukturdaten einen Zinssatz von -0,05 % für Bundeswertpapiere mit jährlicher Kuponzahlung und einer Restlaufzeit von 15 Jahren errechnet. Aufgrund des negativen Basiszins wird gemäß des BMF-Schreibens vom 7. Januar 2022, BStBl. 2022 I (dort Seite 122), keine Vorabpauschale für 2022 erhoben.

Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene

Gewinne aus der Veräußerung der Anteile unterliegen grundsätzlich der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns ist der Gewinn um die während der Besitzzeit angesetzten Vorabpauschalen zu mindern.

Der Fonds erfüllt jedoch die steuerlichen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds, daher sind 60 % der Veräußerungsgewinne steuerfrei für Zwecke der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und 30 % für Zwecke der Gewerbesteuer. Die Anwendung der Immobilienteilfreistellung schließt die Anwendung der Aktienteilfreistellung aus.

Im Falle eines Veräußerungsverlustes ist der Verlust in Höhe der jeweils anzuwendenden Teilfreistellung auf Anlegerebene nicht abzugsfähig.

Die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile unterliegen i.d.R. keinem Kapitalertragsteuerabzug.

Negative steuerliche Erträge

Eine Zurechnung negativer steuerlicher Erträge des Fonds an den Anleger ist nicht möglich.

Abwicklungsbesteuerung

Während der Abwicklung des Fonds gelten Ausschüttungen insoweit als steuerfreie Kapitalrückzahlung, wie der letzte in diesem Kalenderjahr festgesetzte Rücknahmepreis die fortgeführten Anschaffungskosten unterschreitet.

Steuerausländer

Verwahrt ein Steuerausländer die Fondsanteile im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle, wird vom Steuerabzug auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung der Anteile Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs entsprechend der Abgabenordnung zu beantragen. ³ Zuständig ist das für die depotführende Stelle zuständige Finanzamt.

Solidaritätszuschlag

Auf den auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen abzuführenden Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % zu erheben. Der Solidaritätszuschlag wird bei den der Abgeltungsteuer unterliegenden Einkünften aus Kapitalvermögen und bei der Körperschaftsteuer weiterhin erhoben.

Kirchensteuer

Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, regelmäßig als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.

Ausländische Quellensteuer

Auf die ausländischen Erträge des Fonds wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Diese Quellensteuer kann bei den Anlegern nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen

In den Fällen der Verschmelzung eines inländischen Sondervermögens auf ein anderes inländisches Sondervermögen, bei denen derselbe Teilfreistellungssatz zur Anwendung kommt, kommt es weder auf der Ebene der Anleger noch auf der Ebene der beteiligten Sondervermögen zu einer Aufdeckung stiller Reserven, d.h. dieser Vorgang ist steuerneutral. Erhalten die Anleger des übertragenden Sondervermögens eine im Verschmelzungsplan vorgesehene Barzahlung ⁴ , ist diese wie eine Ausschüttung zu behandeln.

Weicht der anzuwendende Teilfreistellungssatz des übertragenden von demjenigen des übernehmenden Sondervermögens ab, dann gilt der Investmentanteil des übertragenden Sondervermögens als veräußert und der Investmentanteil des übernehmenden Sondervermögens als angeschafft. Der Gewinn aus der fiktiven Veräußerung gilt erst als zugeflossen, sobald der Investmentanteil des übernehmenden Sondervermögens tatsächlich veräußert wird.

Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen

Die Bedeutung des automatischen Austauschs von Informationen zur Bekämpfung von grenzüberschreitendem Steuerbetrug und grenzüberschreitender Steuerhinterziehung hat auf internationaler Ebene in den letzten Jahren stark zugenommen. Die OECD hat hierfür unter anderem einen globalen Standard für den automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten in Steuersachen veröffentlicht (Common Reporting Standard, im Folgenden „CRS“). Der CRS wurde Ende 2014 mit der Richtlinie 2014/​107/​EU des Rates vom 9. Dezember 2014 in die Richtlinie 2011/​16/​EU bezüglich der Verpflichtung zum automatischen Austausch von Informationen im Bereich der Besteuerung integriert. Die teilnehmenden Staaten (alle Mitgliedstaaten der EU sowie etliche Drittstaaten) wenden den CRS mittlerweile an. Deutschland hat den CRS mit dem Finanzkonten-Informationsaustauschgesetz vom 21. Dezember 2015 in deutsches Recht umgesetzt.

Mit dem CRS werden meldende Finanzinstitute (im Wesentlichen Kreditinstitute) dazu verpflichtet, bestimmte Informationen über ihre Kunden einzuholen. Handelt es sich bei den Kunden (natürliche Personen oder Rechtsträger) um in anderen teilnehmenden Staaten ansässige meldepflichtige Personen (dazu zählen nicht z.B. börsennotierte Kapitalgesellschaften oder Finanzinstitute), werden deren Konten und Depots als meldepflichtige Konten eingestuft. Die meldenden Finanzinstitute werden dann für jedes meldepflichtige Konto bestimmte Informationen an ihre Heimatsteuerbehörde übermitteln. Diese übermittelt die Informationen dann an die Heimatsteuerbehörde des Kunden.

Bei den zu übermittelnden Informationen handelt es sich im Wesentlichen um die persönlichen Daten des meldepflichtigen Kunden (Name; Anschrift; Steueridentifikationsnummer; Geburtsdatum und Geburtsort (bei natürlichen Personen); Ansässigkeitsstaat) sowie um Informationen zu den Konten und Depots (z.B. Kontonummer; Kontosaldo oder Kontowert; Gesamtbruttobetrag der Erträge wie Zinsen, Dividenden oder Ausschüttungen von Investmentfonds); Gesamtbruttoerlöse aus der Veräußerung oder Rückgabe von Finanzvermögen (einschließlich Fondsanteilen)).

Konkret betroffen sind folglich meldepflichtige Anleger, die ein Konto und/​oder Depot bei einem Kreditinstitut unterhalten, das in einem teilnehmenden Staat ansässig ist. Daher werden deutsche Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an das Bundeszentralamt für Steuern melden, das die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten. Entsprechend werden Kreditinstitute in anderen teilnehmenden Staaten Informationen über Anleger, die in Deutschland ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an das Bundeszentralamt für Steuern weiterleiten. Zuletzt ist es denkbar, dass in anderen teilnehmenden Staaten ansässige Kreditinstitute Informationen über Anleger, die in wiederum anderen teilnehmenden Staaten ansässig sind, an ihre jeweilige Heimatsteuerbehörde melden, die die Informationen an die jeweiligen Steuerbehörden der Ansässigkeitsstaaten der Anleger weiterleiten.

GRUNDERWERBSTEUER

Der Verkauf von Anteilen an dem Sondervermögen löst keine Grunderwerbsteuer aus.

3 %-Steuer in Frankreich

Seit dem 1. Januar 2008 unterfallen Immobilien-Sondervermögen grundsätzlich dem Anwendungsbereich einer französischen Sondersteuer (sog. französischen 3 %-Steuer), die jährlich auf den Verkehrswert der in Frankreich gelegenen Immobilien erhoben wird. Das französische Gesetz sieht für französische Immobilien-Sondermögen sowie vergleichbare ausländische Sondervermögen die Befreiung von der 3 %-Steuer vor. Nach Auffassung der französischen Finanzverwaltung sind deutsche Immobilien-Sondervermögen nicht grundsätzlich mit französischen Immobilien-Sondervermögen vergleichbar, so dass sie nicht grundsätzlich von der 3 %-Steuer befreit sind.

Um von dieser Steuer befreit zu werden, muss das Sondervermögen Catella European Residential nach Auffassung der französischen Finanzverwaltung ggf. jährlich eine Erklärung abgeben, in welcher der französische Grundbesitz zum 1. Januar eines jeden Jahres angegeben wird und diejenigen Anteilinhaber benannt werden, die zum 1. Januar eines Jahres an dem Sondervermögen zu 1 % oder mehr beteiligt waren. Somit sind ggf. die Anleger zu benennen, die zum 1. Januar 2022 mindestens 871.128 Anteile am Sondervermögen Catella European Residential hielten.

Damit das Sondervermögen seiner Erklärungspflicht nachkommen und damit eine Erhebung der französischen 3 %-Steuer vermieden werden kann, bitten wir Sie, wenn Ihre Beteiligung am Sondervermögen Catella European Residential zum 1. Januar eine Quote von 1 % erreicht bzw. überschritten hat, uns eine schriftliche Erklärung zuzusenden (Catella Real Estate AG, Steuerabteilung, Alter Hof 5, 80331 München), in der Sie der Bekanntgabe Ihres Namens, ihrer Anschrift und ihrer Beteiligungshöhe gegenüber der französischen Finanzverwaltung zustimmen.

Diese Benennung hat für Sie weder finanzielle Auswirkungen noch löst sie eigene Erklärungs- oder Meldepflichten für Sie gegenüber den französischen Steuerbehörden aus, wenn Ihre Beteiligung am Sondervermögen am 1. Januar weniger als 5 % betrug und es sich hierbei um die einzige Investition in französischen Grundbesitz handelt.

Falls Ihre Beteiligungsquote am 1. Januar 5 % oder mehr betrug, oder Sie weiteren Grundbesitz mittelbar oder unmittelbar in Frankreich hielten, sind Sie aufgrund der Beteiligung an französischen Immobilien gegebenenfalls selbst steuerpflichtig und müssen für die Steuerbefreiung durch die Abgabe einer eigenen Erklärung gegenüber den französischen Steuerbehörden Sorge tragen. Für verschiedene Anlegerkreise können jedoch allgemeine Befreiungstatbestände greifen, so sind z.B. natürliche Personen und börsennotierte Gesellschaften von der 3 %-Steuer befreit. In diesen Fällen bedarf es also keiner Abgabe einer eigenen Erklärung. Für weitere Informationen über eine mögliche Erklärungspflicht Ihrerseits empfehlen wir, sich mit einem französischen Steuerberater in Verbindung zu setzen.

Hinweis:

Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert.

¹ Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger werden nachfolgend auch als Steuerinländer bezeichnet.
² Ausländische Anleger sind Anleger, die nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind. Diese werden nachfolgend auch als Steuerausländer bezeichnet.
³ § 37 Abs. 2 AO.
⁴ § 190 Abs. 2 Nr. 2 KAGB.

Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Catella Real Estate AG

Alter Hof 5

80331 München

Telefon +49-89-189 16 65-0

Telefax +49-89-189 16 65-466

Handelsregister: Amtsgericht München

Handelsregisternummer: HRB 169 051

Gründung

18.01.2007

Gezeichnetes und eingezahltes Kapital

am 31.12.2021

2.500 TEUR

Haftendes Eigenkapital

am 31.12.2021

7.365 TEUR

Aufsichtsrat

Timo Nurminen

Aufsichtsratsvorsitzender – ab 05.05.2021

Catella Asset Management Oy, Finnland

Head of Property Investment Management

Dr. Andreas Kneip – bis 04.05.2021

Aufsichtsratsvorsitzender

Selbständiger Berater

Christoffer Abramson

Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender

Catella AB (publ), Schweden

Chief Executive Officer (CEO)

Bernd Schöffel

München

Wirtschaftsprüfer/​Steuerberater

Peter Scherkamp

Scherkamp GmbH, München

Selbstständiger Unternehmensberater

Johan Claesson – bis 31.03.2022

Catella AB (publ), Schweden

Chairman of the Board of Directors

Mattias Brodin – ab 01.04.2022

Catella AB (publ), Schweden

Chief Financial Officer

Vorstand

Henrik Fillibeck – bis 15.09.2021

Dr. Bernd Thalmeier

Jürgen Werner – bis 31.03.2022

Andreas Wesner – ab 01.04.2022

Gesellschafter

Catella Property Fund Management AB, Stockholm/​Schweden (84,4 %)

Catella AB (publ) Stockholm/​Schweden (10,1 %)

Fastighetsaktiebolaget Bremia, Kalmar/​Schweden (5,5 %)

Verwahrstelle

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Lilienthalallee 36

80939 München

Gezeichnetes Kapital

am 31.12.2021

1.273.377 TEUR

Haftendes Eigenkapital

am 31.12.2021

2.308.980 TEUR

Abschlussprüfer

PricewaterhouseCoopers GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Bernhard-Wicki-Str. 8

80636 München

Externe Bewerter und Ankaufsbewerter

a) Externe Bewerter

Dirk Esselmann
Dip. Ing. Bauingenieur
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Uwe Ditt
Betriebswirt (BdH)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Bernd Astl
Dipl.-Ing. (FH)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Dorit Krauß
Dipl.-Betriebswirt, Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

b) Ankaufsbewerter

Michael Flüge
Dipl.-Ing., Architekt
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Marcus Braun
Dipl.-Kfm.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Klaus Edenharter
Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Peter Hihn
Dipl.-Ing. (VDI)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Renate Grünwald
Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten.

Florian Dietrich
Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Anlageausschuss

Dr. Manuel Sonntag
Bank für die Kirche und Caritas eG

Dirk Fabianke
Catella Real Estate AG

Meike Porwol-Schneider
DZ Bank AG

Thomas Albrecht
Evangelische Bank eG

Jürgen Huth
Kammer der Wirtschaftstreuhänder
(vertreten durch Faros Consulting)

Martin Kolthof
KD-Bank eG – die Bank für Kirche
und Diakonie

Achim Kroh
Liga Bank

Christoph Schulte
Pax-Bank

Thomas Gelse
Sparda Bank Hamburg eG ( via Monega)

Christian Bree
Sparda Bank West eG
(via Union Investment Institutional GmbH)

Gerd Braun
Sparkasse Aachen

Herrmann Köck
Sparkasse Hanau

Jürgen Lauinger
Sparkasse Pforzheim

Holger Schilling
Versorgungswerk Landestierärtzekammer

Patrick Heil
Volksbank Breisgau Nord

Catella Real Estate AG

Sitz in München

Vorstand:

Henrik Fillibeck – bis 15.09.2021

Dr. Bernd Thalmeier

Jürgen Werner – bis 31.03.2022

Andreas Wesner – ab 01.04.2022

Aufsichtsrat:

Timo Nurminen

Dr. Andreas Kneip – bis 04.05.2021

Christoffer Abramson

Bernd Schöffel

Peter Scherkamp

Johan Claesson – bis 31.03.2022

Mattias Brodin – ab 01.04.2022

www.catella.com/​immobilienfonds