DWS Grundbesitz GmbH – Jahresbericht zum 31. März 2022 grundbesitz global – RC;grundbesitz global – IC DE0009807057; DE000A0NCT95

DWS Grundbesitz GmbH

Frankfurt am Main

grundbesitz global

Jahresbericht zum 31. März 2022

Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 21. Februar 2022) sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Hinweise zu den Anteilklassen

Für das Immobilien-Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC. Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung.

Anteilklassen im Überblick (Stand: 31. März 2022)

¹⁾  Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.
²⁾  Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. April eines Kalenderjahres und endet am 31. März des darauffolgenden Kalenderjahres.

Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Kennzahlen im Überblick

grundbesitz global im Überblick zum 31. März 2022

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2022.

Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum

Das Geschäftsjahr 2021/​2022 war unverändert geprägt von der anhaltenden COVID-19-Pandemie, deren Höhepunkt in den Ländern, in denen grundbesitz global investiert ist, mittlerweile jedoch überschritten scheint. Insbesondere mit Ende der Winterzeit konnte eine deutliche Entspannung der Situation und die Wiedereröffnung des öffentlichen Lebens festgestellt werden. Einzelhandelsimmobilien und Hotels waren insbesondere während lokaler Lockdowns am deutlichsten von den Auswirkungen der Pandemie betroffen. Dagegen erwiesen sich alle anderen Nutzungsarten, die nach Mietertrag mittlerweile über 70% des Gesamtportfolios ausmachen, als weitgehend widerstandsfähig. Die breite Diversifizierung des Portfolios hat sich damit positiv auf den Fonds ausgewirkt.

Während die Bewertungen der Fondsimmobilien in den Nutzungsarten Einzelhandel und Hotel in Summe negativ ausfielen, lagen die Bewertungsveränderungen in den anderen Nutzungsarten gemeinsam mit den erzielten Verkaufsergebnissen deutlich im positiven Bereich, so dass die Wertentwicklung des Gesamtportfolios unter Berücksichtigung von realisierten Verkaufsergebnissen über das gesamte Geschäftsjahr hinweg positiv war.

Das wirtschaftliche Umfeld hat sich im Laufe des Geschäftsjahrs deutlich geändert. In allen Ländern, in denen grundbesitz global investiert ist, sind steigende und im Vergleich zu den Vorjahren mitunter erheblich höhere Inflationsraten festzustellen. Gleichzeitig ist ein allgemeiner Anstieg der Zinsen festzustellen. Unmittelbare Auswirkungen auf das Immobilienportfolio konnten bisher noch nicht festgestellt werden. Insbesondere die Aussagen der Europäischen Zentralbank im ersten Quartal des Jahres 2022 zu einer möglichen Normalisierung der Geldpolitik haben zu einem deutlichen Anstieg der Renditen im Euroraum und in der Folge zu Bewertungsanpassungen im Anleiheportfolio von grundbesitz global geführt. Einhergehend mit dem Abbau der Liquidität im Fonds durch Investitionen und Fremdkapitalrückführungen wurde auch das Anleiheportfolio von grundbesitz global deutlich reduziert und liegt zum Geschäftsjahresende nur noch bei rund 5,1% bezogen auf das Fondsvolumen.

grundbesitz global verzeichnete im Zeitraum vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2022 eine Wertentwicklung von 2,1% je Anteil in der Anteilklasse RC und von 2,6% je Anteil in der Anteilklasse IC (Angaben nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum flossen dem Fonds netto 144,9 Mio. EUR in der Anteilklasse RC sowie netto 9,8 Mio. EUR in der Anteilklasse IC zu, insgesamt betrugen die Nettomittelzuflüsse somit im Berichtszeitraum 154,7 Mio. EUR.

Das Fondsvermögen stieg von 4.263,3 Mio. EUR zum 31. März 2021 auf 4.414,6 Mio. EUR zum 31. März 2022 – unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag beträgt das Fondsvermögen in der Anteilklasse RC 4.204,2 Mio. EUR, in der Anteilklasse IC 210,4 Mio. EUR.

Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 878,8 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 31. März 2022 bei 20,5% des Immobilienvermögens und somit unter dem gesetzlich festgelegten Grenzwert von 30,0%. Auslaufende Kreditlinien wurden verlängert bzw. neu abgeschlossen.

Im Zentrum der Fondsmanagement-Aktivitäten stand neben der Bewältigung der Auswirkungen der Pandemie unverändert die Weiterentwicklung des Immobilienportfolios von grundbesitz global. Dies umfasst neben der Verwaltung der Bestandsimmobilien insbesondere auch die Ergänzung des Portfolios um attraktive neue Objekte und den Verkauf von Gebäuden, die nach Auffassung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen.

Im Berichtszeitraum wurden zwei Wohnimmobilien in den USA für insgesamt rund 162,1 Mio. EUR in das Portfolio des Sondervermögens übernommen und der Verkauf von zwei Büroimmobilien in Ungarn, einer Büroimmobilie in den USA sowie einer Logistikimmobilie in Südkorea mit einem Verkaufsvolumen von insgesamt rund 439,2 Mio. EUR abgeschlossen.

Der Kaufvertrag für das Wohnimmobilienportfolio „Prestige“ in Irland wurde bereits am 24. Juli 2020 unterzeichnet. Das Portfolio besteht aus insgesamt vier Objekten, neben dem Bestandsobjekt „Cedar Place“ konnten nun zwei der drei Projektentwicklungen – „Strand View“ und „Verville“ – fertiggestellt und für insgesamt rund 75,4 Mio. EUR in das Sondervermögen übernommen werden.

Der Vertrag zum Verkauf der Büroimmobilie „Europlaza“ in Wien über rund 119,2 Mio. EUR wurde vor dem Berichtszeitraum unterzeichnet, der Bestandsübergang erfolgte plangemäß am 6. April 2021.

Das Immobilienportfolio von grundbesitz global besteht zum 31. März 2022 aus insgesamt 69 Objekten (31. März 2021: 67), davon acht Direktinvestments sowie 61 Objekte, die über Beteiligungen gehalten werden. Das Immobilienvermögen beträgt – auf Basis der Verkehrswerte – zum Berichtsstichtag 4.291,9 Mio. EUR (31. März 2021: 4.335,8 Mio. EUR).

Im Portfolio von grundbesitz global dominieren bei den Nutzungsarten Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien und Wohnimmobilien. Weitere Nutzungsarten wie Logistikobjekte sowie zwei Hotels runden das Portfolio ab.

Im Berichtszeitraum erhöhte sich der europäische Anteil der Investments auf 63,8% (31. März 2021: 62,8%). Hierbei bilden Schweden und Großbritannien die Schwerpunkte. Der außereuropäische Anteil setzt sich zum Berichtsstichtag zu 18,1% aus Investments im asiatisch-pazifischen Wirtschaftsraum (Japan, Südkorea und Australien; 31. März 2021: 18,6%) und zu 18,1% aus Investments in den USA (31. März 2021: 18,6%) zusammen.

Zum 31. März 2022 waren 87,8% des Gesamtportfolios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag). Bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durchschnittlich 88,8%.

Das Fondsmanagement verfolgt für grundbesitz global bei der Auswahl und Bewirtschaftung der Fondsimmobilien unter anderem auch ökologische Merkmale nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (SFDR). Damit lässt sich der Fonds als Finanzprodukt im Sinne des vorgenannten Artikels einordnen. Eine entsprechende Anpassung des Verkaufsprospekts ist im Berichtszeitraum erfolgt. In diesem Zusammenhang wird angestrebt, die durch die Bestandsimmobilien des Fonds verursachten CO₂-Emissionen schrittweise bis zum Jahr 2050 soweit zu senken, dass der Gebäudebestand des Immobilienportfolios – bei der Gesamtmessung über alle Immobilien und deren CO₂-Emissionen hinweg – weitgehend klimaneutral sein wird. Gleichzeitig soll der Energieverbrauch der Immobilien reduziert werden, soweit dies durch Maßnahmen der Gesellschaft beeinflusst werden kann.

Zum derzeitigen Zeitpunkt lässt sich noch nicht abschätzen, inwieweit die Folgen aus dem Krieg in der Ukraine ab Ende Februar 2022 Einfluss auf den Fonds nehmen könnten. Das Sondervermögen ist aktuell und war auch in der Vergangenheit nicht in der Ukraine oder in Russland investiert. Das Management beobachtet die Situation dennoch sorgfältig, insbesondere auch in Hinblick auf die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen.

Mit freundlichen Grüßen

 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahresverlauf 2021 deutlich erholt und erreichte einen Zuwachs des realen Bruttoinlandsproduktes von 5,9% auf Jahresbasis. Die weltweite Ausbreitung der Omikron-Variante, begleitet von einem Anstieg der positiven COVID-19-Fälle und erneuten Restriktionen, dämpfte im vierten Quartal die wirtschaftliche Entwicklung. Angesichts der robusten globalen Industrieproduktion und der hohen Sparquoten der privaten Haushalte, zeichnete sich jedoch zunächst ein Rückgang der weltweiten Preissteigerungen und eine allmähliche Lockerung der Lieferkettenprobleme ab. Der Welthandel zeigte sich nach dem Rückgang von 6% im Jahr 2020 mit einem Wachstum von 11,7% im Jahr 2021 in guter Verfassung. Die Inflation von 4,3% im Jahr 2021 sollte trotz der Null-Covid-Strategie in China im Verlauf des neuen Jahrs zurückgehen. Mit dem Ukraine-Konflikt änderten sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen jedoch grundlegend. Neben dem erhöhten Stagflations-Risiko dämpften nun erneute Lieferschwierigkeiten, die starken Energie- und Rohstoffpreisanstiege, die negativen Folgen von Sanktionen und die allgemeine Unsicherheit die Wirtschaftsentwicklung und dürften perspektivisch zu einer Investitionszurückhaltung führen. Zum Ende des ersten Quartals deutete auch der globale Einkaufsmanagerindex auf ein abgeschwächtes Wachstum hin, mit Geschäftserwartungen auf einem 15-Monats-Tief.

In der Eurozone betrug das BIP-Wachstum im vergangenen Jahr 5,2%, obwohl es im vierten Quartal 2021 zu einer konjunkturellen Eintrübung gekommen ist. Nach einem anfänglich guten Start ins neue Jahr 2022 kam es aufgrund des Ukraine-Konflikts, der in Europa vermutlich mit am stärksten zu spüren sein wird, zu einer herben Abkühlung der konjunkturellen Lage. So signalisiert auch der Einkaufsmanagerindex PMI für das verarbeitende Gewerbe in der Eurozone im März eine weitere Abschwächung und ist auf ein 14-Monat-Tief gesunken. Die stark gestiegenen Energiepreise und hohen Inflationsraten dürften das reale Einkommen der Haushalte substanziell schwächen und den privaten Konsum dämpfen. Für das Jahr 2022 wird eine Inflation von rund 5,8% erwartet, wobei signifikante Risiken auf der Oberseite bestehen. Auch die produzierenden Industriezweige und Transportunternehmen sind von den gestiegenen Energiekosten betroffen.

In den USA lag das reale BIP-Wachstum im Jahr 2021 bei 5,7%. Im ersten Quartal 2022 ist es zu einer deutlichen Verlangsamung der Wirtschaft gekommen. Die hohe Inflationsrate von 6,4% im Februar und eine deutlich restriktivere Geldpolitik der FED dürften die heiß gelaufene Wirtschaft etwas abkühlen, wobei sich der Arbeitsmarkt im ersten Quartal weiterhin sehr stark entwickelt hat. Auch hier macht sich der Ukraine-Konflikt in Form von steigenden Rohstoffpreisen bemerkbar. Die Omikron-Ausbreitung hat sich spürbar abgeschwächt und der private Konsum dürfte sich angesichts der hohen Inflation trotz des starken Einkommenswachstums und hoher Sparquoten etwas abschwächen. Die Wirtschaft hat im März 431.000 neue Arbeitsplätze geschaffen, während die Arbeitslosigkeit auf einen Tiefpunkt von 3,6% fiel und das Lohnwachstum wieder an Fahrt gewann. Nach der Anhebung der Zinssätze um 25 Basispunkte auf der März-Sitzung hat die FED signalisiert, die Inflation aggressiver zu bekämpfen.

In China steht nach dem überdurchschnittlichen BIP-Wachstum von 8,1% im Jahr 2021 zum Jahresbeginn die Null-Covid Strategie im Mittelpunkt, die angesichts der Omikron-Ausbreitung die Wirtschaft seit März 2022 zusehend belastet. Die stringenten Mobilitäts-Beschränkungen, Lockdowns und sonstige Restriktionen führen zu einer starken Belastung der Haushalte mit dämpfendem Effekt auf die Konsumausgaben und erhöhen das Risiko einer erneuten Beeinträchtigung der internationalen Lieferketten. Zudem belastet nach wie vor der Abschwung am Immobilienmarkt die konjunkturelle Lage. Das BIP-Wachstum in Japan ist mit 1,7% im Jahr 2021 relativ bescheiden ausgefallen und sollte aber in diesem Jahr trotz gestiegener Rohstoffpreise weiter anziehen.

(Datenquellen: World Economic Prospects, Oxford Economics, April 2022; Economics Daily, Oxford Economics, Februar 2022)

Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Renditen an den Kapitalmärkten stiegen erstmalig seit Mai 2019 wieder in positives Territorium und notierten im Berichtszeitraum in einer gut 100 Basispunkten breiten Trading Range. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2021 bei -33 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei 0,55% p.a.

Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 40 Basispunkten weiter im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2021 bei -0,597% p.a. und per 31. März 2022 bei -0,45% p.a.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität liegt seit September 2019 bei -0,50%.

(Datenquelle: Bloomberg)

Globale Immobilienmärkte

Der globale Immobilienmarkt hat sich nach Auffassung der DWS im Berichtszeitraum sehr positiv entwickelt. Nach einem kurzen Abschwung setzte Ende 2020 eine Erholung ein, die im vergangenen Jahr deutlich an Dynamik gewinnen konnte. Als sich die Wirtschaft gleichsam mit dem Abflauen der Corona-Pandemie erholte und auch Fundamentaldaten – vor allem auf Mieterseite – verbesserten, wurde die Attraktivität von Immobilieninvestitionen wieder deutlich, was zu einer raschen Rückkehr der Liquidität an den Märkten führte. Das Transaktionsvolumen stieg deutlich an, während gleichsam viele Renditensegmente neue Rekordtiefs erreichten, und das Mietwachstum wieder den historischen Durchschnitt überholen konnte. Obwohl die Vereinigten Staaten im vergangenen Jahr die bei weitem stärkste Region waren, verzeichneten sowohl Europa als auch der asiatisch-pazifische Raum ebenfalls höhere Gesamtrenditen. Die sektoralen Divergenzen waren sogar noch größer als die regionalen Unterschiede zwischen den Märkten.

Die europäischen Immobilienmärkte verzeichneten nach dem pandemiebedingten Einbruch im Jahr 2020 eine kräftige Erholung und konnten im Berichtszeitraum eine überwiegend positive Performance vorweisen. Die Divergenz zwischen den Assetklassen blieb jedoch weiterhin bestehen. Das Niedrigzinsumfeld, gepaart mit weitgehend positiven Fundamentaldaten in Form von ausgewogenen Angebots- und Nachfrageparametern, geringen Leerständen sowie die wirtschaftliche Erholung stützten die Märkte. Die Investitionsstimmung hat sich im Jahr 2021 über alle Sektoren hinweg verbessert, wobei der weitaus größte Anstieg im Logistiksektor zu verzeichnen war. Im ersten Quartal 2022 kam es aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit zu einer nachlassenden Marktstimmung in allen Bereichen – außer dem krisenresistenten Wohnungsmarkt. Der Flächenumsatz im Bürosektor hat sich seit dem Tief im Jahr 2020 deutlich erholt und liegt fast wieder auf Vorkrisenniveau, während der ungewichtete Flächenleerstand um 60 Basispunkte auf 8,8% angestiegen ist. Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien sind weiter stark gesunken, und zwar um 50 Basispunkte im Laufe des Jahres 2021, auf 3,6%, während die Spitzenrenditen für Büroimmobilien um etwa 20 Basispunkte gesunken sind.

Der US-Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2021 bemerkenswert gut entwickelt. Die stetige Einführung von Impfstoffen im Frühjahr und Sommer hat zu einer Wiederbelebung der Wirtschafts-, Vermietungs- und Transaktionsaktivitäten geführt. Im dritten Quartal waren die Leerstandsquoten auf den niedrigsten Stand seit mehr als 30 Jahren gesunken. Eine Liquiditätsflut, die mit sinkenden Kapitalisierungszinsen einherging, führte zu einem breiten Anstieg der Marktwerte. Im ersten Quartal 2022 verlangsamte sich das Wachstum der gewerblichen Immobilienmärkte etwas, wobei der alle Sektoren übergreifende Immobilienindex „RCA CPPI All-Property Index“ auf Jahressicht noch 17,4% im Plus lag. Das stärkste Wachstum entfiel mit einem Anstieg von 31,7% auf Lagerimmobilien. Logistik- und Lagerimmobilien wurden mit Nettoanfangsrenditen von 5,3% bzw. 5,1% zu Rekordbewertungen gehandelt.

Die wirtschaftliche Erholung im asiatisch-pazifischen Raum stützte die Nutzernachfrage und Mietniveaus in den meisten Sektoren. Die meisten asiatisch-pazifischen Märkte konnten einen signifikanten Anstieg der Aktivität verzeichnen. Die Logistikmieten entwickelten sich in der gesamten Region weiterhin überdurchschnittlich, während die Büromieten in einigen Märkten stagnierten oder nur geringfügig stiegen und in anderen Märkten sogar rückläufig waren. Die Einzelhandelsmieten blieben angesichts der schwierigen Bedingungen auch hier weiterhin unter Druck. Innerhalb des MSCI Global Quarterly Property Fund Index (Asien-Pazifik) übertraf der Industriesektor die Performance bei weitem mit (28,1%), gefolgt von Büroimmobilien (9,7%) und Einzelhandelsimmobilien (6,7%) im 12-Monats-Vergleich.

(Datenquellen: Global Real Estate Strategic Outlook, DWS, Februar 2022; European Office Overview, PMA 2022; Capital Trends big Picture, RCA; APAC Property Performance Monitor, DWS, März 2022)

Globale Investmentmärkte

Die globalen Investmentmärkte haben sich den vorläufigen Zahlen entsprechend ebenfalls sehr solide entwickelt. Wurden in der 12-Monats-Betrachtung im ersten Quartal 2021 weltweit noch Immobilien im Wert von rund 1,23 Billionen EUR gehandelt, lag der annualisierte Wert im ersten Quartal 2022 bei ca. 1,73 Billionen EUR. Dies entspricht einem Anstieg des Volumens von 40% auf Jahressicht. Im ersten Quartal 2022 kam es erneut zu signifikanten regionalen Unterschieden. Während die nordamerikanischen Immobilienmärkte eine kräftige Marktbelebung gegenüber dem vorherigen Quartal um rund 9% auf 687 Mrd. EUR verzeichneten, ging im Asiatisch-Pazifischen Raum das Transaktionsvolumen von rund 738 Mrd. EUR auf 695 Mrd. EUR und damit um ca. 6% zurück. Hintergrund hierfür dürfte die regionale Ausbreitung der Omikron-Variante sein, aber auch der Immobilienabschwung durch die Krise des Immobilienkonzerns „Evergrande“. Die Transaktionsvolumina in Europa lagen mit ca. 353 Mrd. EUR knapp 2% über dem vorherigen Quartal, aber signifikante 44,9% über dem Vorjahreswert. Auch auf sektoraler Ebene zeigten sich Unterschiede.

Analog zu den bisherigen Markttrends stiegen Transaktionsvolumina im Logistiksegment und im Bereich der Wohnimmobilien deutlich an. Das Volumen der gewerblichen Wohninvestments erzielte mit knapp 400 Mrd. EUR einen Rekordwert und war bei rollierender 12-Monats-Betrachtung auch die mit Abstand stärkste Assetklasse. Büroimmobilien folgten mit einem Volumen von 310 Mrd. EUR an zweiter Stelle. Relativ gesehen ist die Erholung am globalen Hotelmarkt mit einem Anstieg um 160% auf 66,7 Mrd. EUR gegenüber dem Vorjahresquartal am stärksten ausgefallen.

(Datenquellen: Trend Tracker, Regionen, RCA; Trend Tracker Sektoren, RCA)

Anlagestrategie des grundbesitz global

Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Das Sondervermögen verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttungen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.

Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesellschaft investiert für Rechnung des Sondervermögens in Europa, Nordamerika sowie Asien/​Pazifik. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ sind die betreffenden Staaten und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der im jeweiligen Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt.

Im Anlagefokus stehen langfristig an kreditwürdige Unternehmen vermietete Objekte in guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen globalen Immobilienzyklen aus. Das Sondervermögen investiert vorrangig in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel sowie in Wohnimmobilien.

Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren fortwährende Ertragskraft sowie eine Streuung nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen.

Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor („Offenlegungsverordnung“) gefördert.

Die Gesellschaft strebt für das Sondervermögen an, die durch die Immobilien des Sondervermögens verursachten CO₂-Emissionen (gemessen in CO₂e/​m²/​Jahr) schrittweise bis zum Jahr 2050 soweit zu senken, dass der Gebäudebestand des Immobilienportfolios des Sondervermögens – bei der Gesamtmessung über alle Immobilien und deren CO₂-Emissionen hinweg – weitgehend klimaneutral sein wird. Gleichzeitig soll der Energieverbrauch der Immobilien des Sondervermögens (gemessen in kWh/​m²/​Jahr) reduziert werden, soweit dies durch Maßnahmen der Gesellschaft beeinflusst werden kann und der Energieverbrauch nicht in der Verantwortung des Mieters liegt.

Die zukünftige Berücksichtigung weiterer Merkmale aus den Bereichen Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung (im Englischen Environmental, Social, Governance (ESG)) bleibt vorbehalten.

Fondsvermögen und Mittelaufkommen

Im Berichtszeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022 betrugen die Nettomittelzuflüsse 154,7 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen belief sich zum 31. März 2022 auf 4.414,6 Mio. EUR.

Zum 31. März 2022 betrugen das Immobilien-/​Beteiligungsvermögen 2.988,2 Mio. EUR und die liquiden Mittel 762,1 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.

Ergebnisse des Fonds

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021/​2022 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 2,1% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 2,6% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).

Die Ausschüttung zum 20. Juli 2022 beträgt in der Anteilklasse RC 1,15 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse RC beträgt 1,09 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,35 EUR. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,34 EUR pro Anteil. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.

Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfolgende Übersicht deutlich.

Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2022)

^* Auflegung des Fonds am 25.7.2000, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Immobilienbestand des grundbesitz global

Zum Portfolio des grundbesitz global gehörten zum Berichtsstichtag 69 Immobilien, davon sind acht direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von 639,6 Mio. EUR.

Über Immobilien-Gesellschaften werden 61 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 3.652,3 Mio. EUR gehalten. An einigen dieser Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz global über Joint Ventures mit weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Sondervermögen beteiligt.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmietertrag überwiegt der Anteil von Büroimmobilien.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

Immobilien in den USA, Schweden und Großbritannien bilden derzeit die Schwerpunkte im Immobilienportfolio.

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Größenklassen der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Immobilienankäufe und Bestandszugänge

Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.

Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.

Zwei Objekte wurden vor dem Berichtszeitraum gekauft und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:

Dublin (IE) – Wohnimmobilienportfolio „Strand View“

Die im Mai 2021 fertiggestellten 49 Wohnungen mit Flächen zwischen 65 m² und 125 m² sowie die 16 Reihenhäuser mit durchschnittlich 130 m² Wohnfläche wurden für rund 41,0 Mio. EUR erworben.

Der Bestandsübergang erfolgte am 7. Mai 2021.

Dublin (IE) – Wohnimmobilienportfolio „Verville“

Die Fertigstellung der Projektentwicklung mit 63 neu errichteten Wohnungen mit Flächen zwischen 60 m² und 100 m² sowie 66 Parkplätzen in attraktiver Lage in Dublin ist im März 2022 erfolgt. Der Kaufpreis für die Immobilie betrug rund 34,5 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 30. März 2022.

Acht Objekte wurden vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben und sind noch nicht fertiggestellt:

Dublin (IE) – Wohnimmobilienportfolio „Brookwood Court“

Der Kaufvertrag für das Wohnimmobilienportfolio „Prestige“ wurde am 24. Juli 2020 unterzeichnet. Das Bestandsobjekt „Cedar Place“ sowie die Projektentwicklungen „Strand View“ und „Verville“ sind bereits in den Bestand des Fonds übergegangen. Der Übergang des verbleibenden Objekts „Brookwood Court“ ist für das aktuelle Geschäftsjahr des Fonds geplant.

Die drei bereits übergegangenen sowie die verbliebene noch zu übergehende Immobilie werden in der Gesellschaftsform eines ICAV (Irish Collective Asset Management Vehicle) gehalten.

Das Investitionsvolumen für die verbliebene Projektentwicklung einer Wohnimmobilie wird rund 43,8 Mio. EUR betragen.

Barcelona (ES), Carrer del Perú 104 – HotelimmobilieBarcelona (ES), Carrer de Bilbao 140 – Büroimmobilie

Der Kaufvertrag für die aus zwei Objekten bestehende Projektentwicklung „Farggi“ in Barcelona wurde am 29. Mai 2020 unterzeichnet. Die Büro- und die Hotelentwicklung werden nach Fertigstellung im Juni 2023 mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet werden. Die 4-Sterne-Hotelimmobilie mit 185 Zimmern und 62 Parkplätzen soll über eine Nutzfläche von rund 7.584 m² verfügen, welche sich über ein Erdgeschoss, ein Zwischengeschoss und 14 Obergeschosse erstreckt. Ein Pachtvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren wurde bereits mit einem Hotelbetreiber abgeschlossen. Die Büroimmobilie soll über eine Nutzfläche von rund 25.092 m², 332 Tiefgaragenplätze sowie ein Restaurant im Erdgeschoss von knapp 500 m² verfügen.

Das Gesamtprojektvolumen beträgt rund 197,7 Mio. EUR, davon entfallen rund 63,8 Mio. EUR auf das Hotel und rund 133,9 Mio. EUR auf das Bürogebäude. Die Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt.

Barcelona (ES), Passeig de la Zona Franca 17-29 – Wohnimmobilie „Zona Franca“

Der Kaufvertrag für die Projektentwicklung der Wohnimmobilie „Zona Franca“ im Südosten Barcelonas wurde am 18. März 2021 unterzeichnet. Der erste Bauabschnitt konnte bereits abgeschlossen werden, die Fertigstellung des zweiten Teils wird für das dritte Quartal 2022 erwartet. Die Nutzfläche der Immobilie beträgt 21.236 m² und verteilt sich auf 210 Wohneinheiten, Co-Working-Flächen sowie sechs Einzelhandelsflächen. Das Objekt wird als „Nullemissionenhaus“ errichtet und soll zudem mit dem Nachhaltigkeitszertifikat „BREEAM Very Good“ ausgezeichnet werden.

Das gesamte Investitionsvolumen wird rund 78,9 Mio. EUR betragen. Die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt.

Madrid (ES) – Wohnbauportfolio

Am 30. Dezember 2020 haben die Fonds grundbesitz global und grundbesitz europa anteilig vier attraktive Wohnbauprojekte an den beliebten, südlich der Madrider Innenstadt gelegenen Standorten Vallecas und Getafe erworben. grundbesitz global ist zu 60% an dem Projekt beteiligt.

Die Projekte zeichnen sich durch eine gehobene Bauweise und ansprechende Architektur aus. Der Ausstattungsstandard der ca. 1.000 Wohnungen mit Einbauküche, Klimatisierung, WLAN, Fitnessbereich, Pool, Lobby und Gemeinschaftsflächen ist überdurchschnittlich. Die Wohnquartiere verfügen über eine exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Aufgrund der Bau- und Standortqualitäten wird eine Nachhaltigkeitszertifizierung von „BREEAM Good“ oder höher angestrebt.

Der anteilige Kaufpreis betrug 128,4 Mio. EUR. Die Zahlungen nach Baufortschritt erfolgen nach den erfolgten Baugenehmigungen. Die Fertigstellung der vier Projekte ist für Ende 2023 geplant.

Zwei Objekte wurden im Berichtszeitraum gekauft und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen:

Durham, North Carolina (US) – Wohnimmobilie „Candour House“

Der Kaufvertrag für die Wohnimmobilie „Candour House“ wurde am 16. Juli 2021 unterzeichnet. Die im Jahr 2021 fertiggestellte Immobilie mit einer Nutzfläche von rund 24.700 m² ist in einem Vorort von Durham, North Carolina, rund 17 Kilometer südöstlich des Stadtzentrums von Durham gelegen. Der Kaufpreis betrug umgerechnet rund 69,2 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 10. September 2021.

Roswell (US) – Wohnimmobilie „The Catherine”

Der Kaufvertrag für die Wohnimmobilie „The Catherine“ wurde am 17. Dezember 2021 unterzeichnet. Die rund 300 Wohneinheiten der im Januar 2020 fertiggestellten Wohnanlage im Großraum Atlanta, Georgia haben eine durchschnittliche Größe von rund 85 m² und sind nahezu vollständig vermietet. Der Kaufpreis betrug umgerechnet rund 93,0 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 28. Dezember 2021.

Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge

Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsnebenkosten ausgewiesen.

Vier Objekte wurden im Berichtszeitraum verkauft und sind im Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:

Budapest (HU), Büroimmobilie „BC 140“

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2005 erworbene Immobilie wurde am 29. April 2021 unterzeichnet. Die Vermietung der im Jahr 2004 errichteten Büroimmobilie gestaltete sich zunehmend schwierig. Die Gebäudestruktur und die technischen Anlagen entsprachen altersbedingt nicht mehr den heutigen Standards, sodass der Fonds seiner Strategie folgend die Immobilie veräußerte, um in Immobilien mit vergleichsweise besseren Entwicklungsmöglichkeiten zu reinvestieren. Der Verkaufspreis betrug rund 24,4 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 4. Mai 2021.

Budapest (HU), Büroimmobilie „Akademia Business Center”

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2001 erworbene Büroimmobilie wurde am 15. Oktober 2021 unterzeichnet. Der Vermietungsstand lag seit dem Auszug des Hauptmieters bei rund 30%. Die Gebäudestruktur wie auch die technischen Anlagen der im Jahr 2000 errichteten Immobilie entsprachen altersbedingt nicht mehr den heutigen Anforderungen. Vor dem Hintergrund erheblicher Investitionen entschied sich das Fondsmanagement, die Immobilie zu veräußern, um in Objekte mit besseren Entwicklungsmöglichkeiten zu reinvestieren. Der Verkaufspreis betrug rund 47,4 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 13. Januar 2022.

Sunnyvale, Kalifornien (USA), Büroimmobilie „Crossroads Center“

Der Kaufbetrag für die im Jahr 2005 erworbene Büroimmobilie wurde am 7. Mai 2021 unterzeichnet. Das im Jahr 1999 fertiggestellte Gebäude ist derzeit vollständig an ein amerikanisches Karrierenetzwerk-Unternehmen vermietet, das diese Immobilie erworben hat. Mit dem Verkauf konnte der Fonds das Einzelmieterrisiko reduzieren. Der Verkaufspreis betrug rund 272,0 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 1. Juli 2021.

Pyeongtaek (KR), Logistikimmobilie „Adidas Korea Distribution Center”

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2013 erworbene Logistikimmobilie wurde am 25. Oktober 2021 unterzeichnet. Die Immobilie wurde im Jahr 2012 entsprechend den Bedürfnissen und Anforderungen des einzigen Mieters „Adidas“ errichtet und im Jahr 2016 um 10.000 m² auf rund 58.000 m² erweitert. Der Mietvertrag konnte im März 2021 um zehn Jahre mit einem Sonderkündigungsrecht zu Gunsten des Mieters im Jahr 2027 verlängert werden. Da in den kommenden Jahren im Großraum Seoul in großem Umfang neue Logistikflächen entwickelt werden, ist es absehbar, dass die Immobilie nach Ablauf des Sonderkündigungsrechts des Mieters, dann im Wettbewerb mit diesen moderneren Objekten stehen wird.

Vor diesem Hintergrund hat sich das Fondsmanagement dazu entschieden, die Immobilie zu einem Verkaufspreis von rund 95,3 Mio. EUR zu veräußern und damit zugleich die seit Ankauf sehr gute Wertentwicklung zu realisieren.

Der Bestandsübergang erfolgte am 29. Oktober 2021.

Ein Objekt wurde vor dem Berichtszeitraum verkauft und ist im Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:

Wien (AT), Am Europlatz 1, 3, 5 – Büroimmobilie „Europlaza“

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2002 errichtete und im Folgejahr für das Sondervermögen erworbene Büroimmobilie „Europlaza“ wurde am 4. März 2021 unterzeichnet. Der Verkaufspreis betrug 119,2 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 6. April 2021.

Kredite und Währungsrisiken

Zum Stichtag 31. März 2022 hatte das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz global Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 878,8 Mio. EUR (31. März 2021: 959,6 Mio. EUR). Davon waren 20,7% Euro-Kredite und 79,3% Fremdwährungskredite. Dabei stellen die Finanzierungen in US-Dollar in Höhe von 292,3 Mio. EUR (33,3%) den größten Teil dieser Verbindlichkeiten dar, gefolgt von Krediten in Schwedischen Kronen in Höhe von 112,9 Mio. EUR (12,8%) und in Koreanischen Won in Höhe von 110,7 Mio. EUR (12,6%). Daneben sind Finanzierungen in Britischen Pfund in Höhe von 80,7 Mio. EUR (9,2%), in Japanischen Yen in Höhe von 52,3 Mio. EUR (6,0%) sowie in Australischen Dollar in Höhe von 47,7 Mio. EUR (5,4%) zu nennen.

Zum Stichtag bestehen keinerlei Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens zur Finanzierung direkt gehaltener Immobilien. Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 878,8 Mio. EUR (100,0%).

Im Berichtszeitraum ist das Verhältnis von Krediten zum Verkehrswert aller Fondsimmobilien von 22,1% (31. März 2021) auf 20,5% (31. März 2022) gesunken.

Der Fonds grundbesitz global wies zum Berichtsstichtag 117,1 Mio. EUR (2,7% des Fondsvermögens) an offenen Fremdwährungspositionen auf, die nicht über Devisentermingeschäfte abgesichert waren.

Übersicht Kredite zum 31. März 2022

Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2022

Vermietungsinformationen zum 31. März 2022

 

¹⁾ Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstand.
²⁾ Leerstandsquote gemessen am Sollmietertrag.
³⁾ Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.

Vermietungssituation

Büromietverträge in Asien haben eine Laufzeit von zwei bis drei Jahren, die Erfahrungen in den letzten Jahren haben jedoch gezeigt, dass eine hohe Verlängerungswahrscheinlichkeit besteht. In beiden Grafiken werden die Verlängerungswahrscheinlichkeit und die langfristig durchschnittlich hohe Vermietungsquote nicht abgebildet.

Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.

Auslaufende Mietverträge

(gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %)

bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Auslaufende Mietverträge (mit Sonderkündigungsrecht)

ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Auslaufende Mietverträge (ohne Sonderkündigungsrecht)

Mieterstruktur (Basis: Vertragsmiete des Fonds, in %) – nach Branchen

Übersicht: Renditen, Bewertung

Erläuterungen zur Fondsrendite grundbesitz global

Die Mieteinnahmen erbringen einen Bruttoertrag von 5,4%. Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Nettoertrag von 4,2%.

Das „Immobilienergebnis vor ausländischen Steuern und AfA“ wird durch die Wertänderungen (Änderung der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte sowie Mehrerlös aus Immobilienverkäufen) um 2,2%-Punkte erhöht und beträgt dementsprechend 6,4%.

Die Bildung von „Rückstellungen für ausländische latente Steuern“ senkt das Ergebnis um 0,8%-Punkte. Die „Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten“ haben eine Auswirkung von -0,5%-Punkten. Daraus ergibt sich ein „Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und ausländischen Ertragsteuern“ von 5,2%.

Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten und „ausländischen Ertragsteuern“ beträgt das „Ergebnis nach Darlehensaufwand, ausländischen Steuern und AfA“ 5,6% (bezogen auf das durchschnittlich in Immobilienvermögen investierte Eigenkapital von 3.347,3 Mio. EUR).

Währungskursschwankungen in den Anlageländern haben – unter Berücksichtigung der aufgenommenen Kredite sowie der Devisentermingeschäfte – eine Auswirkung von -0,7%-Punkten. Damit beträgt das „Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments“ 4,9%.

Die Liquidität rentierte im Geschäftsjahr mit -1,8%.

Der Fonds erreicht im Geschäftsjahr ein Gesamtergebnis vor Abzug der Fondskosten von 3,1%. Im Ergebnis sind sonstige Kosten mit -0,2% bereits berücksichtigt. Diese Kosten sind keinen Objekten direkt zuordenbar. Hierzu zählen z. B. die Kosten für die Erstellung des Jahresberichtes.

Nach Abzug der Fondskosten erzielt die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von 2,1% und die Anteilklasse IC ein Gesamtergebnis von 2,6% (jeweils gemäß BVI-Methode).

Übersicht: Renditen/​Länderbeitrag 2021/​2022

 

¹⁾ Die Gesamtquote enthält in geringem Umfang auch Renditebeiträge bzw. –abschläge, die nicht einzelnen Ländern zugeordnet sind.

 

Übersicht: Wertänderungen 2021/​2022

 

¹⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden.

Entwicklung des Fonds grundbesitz global

¹⁾ Zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres.
²⁾ Ohne Berücksichtigung der am 2.1.2018 bereitgestellten Steuerliquidität.

Entwicklung der Renditen (Mehrjahresvergleich)

Bezogen auf das durchschnittliche:

¹⁾ Immobilienvermögen
²⁾ Immobilienvermögen abzgl. Kreditvolumen
³⁾ Liquiditätsvermögen (inkl. in Beteiligungen gehaltener Liquidität)
⁴⁾ Fondsvermögen

Vermögensübersicht zum 31. März 2022

 

Devisenkurse per 31. März 2022

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Für den Fonds bestehen zwei Anteilklassen. Die Anteilklassen tragen die Bezeichnung „RC“ und „IC“. Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteilklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Im Berichtszeitraum 1. April 2021 bis 31. März 2022 erhöhte sich das Fondsvermögen um 151,3 Mio. EUR auf 4.414,6 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen Nettomittelzufluss von 154,7 Mio. EUR. Per Saldo wurden 2.954.438 Anteile neu ausgegeben; somit änderte sich die Zahl der umlaufenden Anteile auf 83.863.559 (Anteilklasse RC: 79.899.173; Anteilklasse IC: 3.964.386).

Hieraus errechnete sich zum Stichtag per 31. März 2022 der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) mit 52,61 EUR für die Anteilklasse RC und 53,07 EUR für die Anteilklasse IC.

Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verminderte sich um 233,3 Mio. EUR auf 639,6 Mio. EUR.

Der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nahm im Berichtszeitraum um 242,3 Mio. EUR auf 2.348,6 Mio. EUR zu.

Die Liquiditätsanlagen verminderten sich im um 57,1 Mio. EUR auf 762,1 Mio. EUR.

Die in Tages- und Termingeld angelegten Bankguthaben veränderten sich von 333,1 Mio. EUR auf 537,6 Mio. EUR.

Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der Eigenverwaltung befinden – belief sich am Stichtag auf 224,5 Mio. EUR. Der Rückgang der Wertpapieranlagen um 261,6 Mio. EUR überkompensierte den Zuwachs an Tages- und Termingeldanlagen. Angaben zum Wertpapierbestand sind der Übersicht „Vermögensaufstellung, Teil II“ zu entnehmen.

Als gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität werden 213,2 Mio. EUR gehalten

Die Sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um 145,0 Mio. EUR auf insgesamt 973,9 Mio. EUR. Hiervon entfallen 25,4 Mio. EUR auf Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, die sich im Wesentlichen aus Mietforderungen in Höhe von 4,1 Mio. EUR sowie verauslagten, umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 21,3 Mio. EUR zusammensetzen.

Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften aus vergebenen Darlehen werden mit 792,2 Mio. EUR ausgewiesen.

Die Zinsansprüche von insgesamt 40,5 Mio. EUR verteilen sich auf abgegrenzte Zinsen aus festverzinslichen Wertpapieren (1,0 Mio. EUR), Gesellschafter-Darlehen (38,2 Mio. EUR) und Tages- und Termingeldanlagen (1,3 Mio. EUR).

Der aktuelle Wert der Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb von Immobilien und Beteiligungen beläuft sich auf 14,1 Mio. EUR. Die Anschaffungsnebenkosten werden mit 20% p.a. linear abgeschrieben.

Wesentliche Bestandteile der anderen Vermögensgegenstände in Höhe von 101,6 Mio. EUR sind Forderungen aus Devisentermingeschäften (76,4 Mio. EUR), Einkommensteuerforderungen (1,8 Mio. EUR), Hinterlegungen im Rahmen von Collaterals (27,1 Mio. EUR), sonstige Forderungen (6,2 Mio. EUR) sowie Zahlungen in Zusammenhang mit dem Erwerb des „Prestige“-Portfolios in Irland (5,6 Mio. EUR).

Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen, Liquiditätsanlagen und den Sonstigen Vermögensgegenständen von 3.853,1 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Belgien 1,2 Mio. EUR, Österreich 39,7 Mio. EUR, Ungarn 78,4 Mio. EUR, Frankreich 252,6 Mio. EUR, Spanien 365,0 Mio. EUR, USA 522,5 Mio. EUR, Polen 217,0 Mio. EUR, Schweden 315,9 Mio. EUR, Großbritannien 322,3 Mio. EUR, Italien 245,3 Mio. EUR, Japan 260,5 Mio. EUR, Südkorea 198,2 Mio. EUR, Portugal 231,8 Mio. EUR, Australien 196,8 Mio. EUR, Singapur 0,1 Mio. EUR, Finnland 241,6 Mio. EUR, Niederlande 71,5 Mio. EUR und Irland 292,6 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten betragen insgesamt 106,2 Mio. EUR nach 125,7 Mio. EUR am 31. März 2021. Zum Stichtag 31. März 2022 bestehen keine direkten Kredite zur Finanzierung von Immobilien.

Als Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben werden 25,1 Mio EUR ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung werden mit insgesamt 13,5 Mio. EUR ausgewiesen. Davon entfallen auf erhaltene Mietkautionen 3,1 Mio. EUR, auf Vorauszahlungen der Mieter für Heiz- und Nebenkosten 4,6 Mio. EUR und auf sonstige Verbindlichkeiten 5,7 Mio. EUR.

Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von 67,6 Mio. EUR beinhalten insbesondere Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften in Höhe von 56,4 Mio. EUR, Verbindlichkeiten Collaterals in Höhe von 4,3 Mio. EUR und sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 2,2 Mio. EUR.

Rückstellungen bestehen in Höhe von insgesamt 203,3 Mio. EUR. Hiervon entfallen 27,5 Mio. EUR auf Rückstellungen für Ertragsteuern im Ausland sowie 128,7 Mio. EUR für latente Steuern. Für den Erhalt und die Fertigstellung von Immobilien wurden Rückstellungen über 47,1 Mio. EUR gebildet, davon für Betriebskosten 2,7 Mio. EUR und für Instandhaltungskosten 37,6 Mio. EUR. Auf Vorsorge für Mietausfälle und Neuvermietung im Rahmen der COVID-19-Pandemie entfallen 9,2 Mio. EUR und auf Sonstige 0,3 Mio. EUR.

Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellungen von zusammen 324,7 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Belgien 0,1 Mio, EUR, Österreich 4,3 Mio. EUR, Ungarn 6,1 Mio. EUR, Frankreich 17,5 Mio. EUR, Spanien 10,3 Mio. EUR; USA 49,6 Mio. EUR, Polen 33,7 Mio. EUR, Schweden 33,2 Mio. EUR, Großbritannien 20,5 Mio. EUR, Italien 33,1 Mio. EUR, Japan 33,8 Mio. EUR, Südkorea 13,4 Mio. EUR, Portugal 30,7 Mio. EUR, Australien 11,0 Mio. EUR, Finnland 13,0 Mio. EUR, Niederlande 5,0 Mio. EUR und Irland 9,4 Mio. EUR.

Währungskursrisiken, die sich aus dem Engagement in Fremdwährungen ergeben können, werden jeweils durch Devisentermingeschäfte abgesichert: 502,5 Mio. USD, 251,0 Mio. GBP, 30,3 Mrd. JPY, 160,0 Mrd. KRW, 272,0 Mio. AUD und 2,9 Mrd. SEK. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen Devisenkurs bewertet.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

 

 

 

¹⁾ Enthält Länder mit Mietverträgen auf Eurobasis.
²⁾ Teilbereiche des Grundstücks unter Denkmalschutz.
³⁾ Entspricht deutschem Erbbaurecht.
⁴⁾ Entspricht deutschem Erbnießbrauchrecht.
⁵⁾ Wert der Gesellschaft ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).
⁶⁾ FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung
U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht
⁷⁾ B = Büro
F = Freizeit
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager/​Logistik
W = Wohnen
Anteil in % jeweils bezogen auf den Mietertrag.
⁸⁾ Angaben gemäß zuletzt erstelltem Gutachten. Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten beziehen sich die Angaben auf das Gesamtobjekt, unabhängig von der Beteiligungsquote.
⁹⁾ K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
R = Rolltreppe
¹⁰⁾ Werte in Fremdwährung umgerechnet zum Devisenkurs vom 31. März 2022. Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten erfolgt der Ausweis anteilig gemäß Beteiligungsquote.
¹¹⁾ Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten können Anschaffungsnebenkosten sowohl auf Fonds- als auch auf Gesellschaftsebene anfallen, unter anderem abhängig davon, ob es sich um die Neugründung oder den Erwerb einer bereits bestehenden Gesellschaft handelt.
¹²⁾ Historische Anschaffungsnebenkosten in Ländern mit anderer Währung werden mit Wechselkurs des Besitzübergangs ausgewiesen.
¹³⁾ Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.
¹⁴⁾ Mieteinnahmen in Fremdwährung umgerechnet mit historischen Wechselkursen.
¹⁵⁾ Bei Einzelmietern wird zum Schutz der Mieterinteressen auf die Veröffentlichung der Mieteinnahmen verzichtet.
¹⁶⁾ Objekte wurden zunächst direkt erworben und im Geschäftsjahr in die Gesellschaft eingebracht.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2022

Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 31. März 2022)

¹⁾ Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der Wechselkurs des Besitzübergangs.
²⁾ Weitere Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt.
³⁾ Einbringung des Kapitals in die Gesellschaft.
⁴⁾ Objekt wurde zunächst als Direktinvestment erworben und im Laufe des Geschäftsjahres in eine Gesellschaft eingebracht.

Verzeichnis der Verkäufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 31. März 2022)

¹⁾ Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der Wechselkurs des Besitzübergangs.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil II: Liquiditätsübersicht

 

Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 31. März 2022

 

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Erläuterungen zu Finanzinstrumenten

Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden:

Ertrags- und Aufwandsrechnung vom 1. April 2021 bis 31. März 2022

 

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Für den Fonds grundbesitz global bestehen zwei Anteilklassen mit der Bezeichnung „RC“ und „IC“. Den Anteilklassen werden übergreifende, beiden Anteilklassen anteilig zuzurechnende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle gemäß einem Aufteilungsschlüssel zugerechnet, der sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse am Gesamtfondsvermögen ergibt. Daneben werden einzelne, auf die Anteilklasse bezogene Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung, sofern sie anfallen, nur der jeweiligen Anteilklasse zugerechnet.

Die Ertrags- und Aufwandsrechnung enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilklasse. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den Anteilklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

I. Erträge

Die Erträge aus Liquiditätsanlagen belaufen sich im Vergleich zum vorhergehenden Geschäftsjahr unverändert auf 5,3 Mio. EUR, werden jedoch durch einen Quellensteuerabzug in Höhe von 45,7 Mio. EUR auf Ausschüttungen aus ausländischen Beteiligungsgesellschaften gemindert. In der Gesamtsumme ergibt sich somit ein negativer Ertrag von 40,4 Mio. EUR.

Die sonstigen Erträge (121,5 Mio. EUR) enthalten unter anderem Erträge aus Ausleihungen an Beteiligungsgesellschaften (32,3 Mio. EUR), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (87,8 Mio. EUR) sowie sonstige Erträge (1,4 Mio. EUR).

Die Erträge aus Immobilien betragen im Berichtszeitraum 37,4 Mio. EUR. Hiervon entfallen auf Großbritannien 7,5 Mio. EUR, Polen 6,8 Mio. EUR, Österreich 6,1 Mio. EUR, Japan 3,1 Mio. EUR, Südkorea 4,5 Mio. EUR, Finnland 3,5 Mio. EUR und Irland 8,5 Mio. EUR.

Die Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 208,7 Mio. EUR auf 239,0 Mio. EUR. Bei der Aufteilung nach Ländern ergeben sich für die USA 198,3 Mio. EUR, Finnland 15,0 Mio. EUR, Japan 0,7 Mio. EUR, Australien 0,3 Mio. EUR, Großbritannien 2,7 Mio. EUR, Ungarn 16,4 Mio. EUR, Korea 3,8 Mio. EUR und Portugal 1,8 Mio. EUR.

II. Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten betragen im Geschäftsjahr 2021/​2022 insgesamt 67,4 Mio. EUR. Darin enthalten sind Betriebskosten in Höhe von 4,4 Mio. EUR und Instandhaltungskosten von 7,4 Mio. EUR zur aktiven Bestandspflege sowie zur Verbesserung der Vermietbarkeit der Fondsimmobilien. Für die Verwaltung der Immobilien sind Kosten von 1,1 Mio. EUR entstanden. Diese sind überwiegend auf Verträge mit Dienstleistern zurückzuführen.

In den sonstigen Kosten von 54,5 Mio. EUR sind insbesondere Aufwendungen für sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung (50,7 Mio. EUR), Rechts- und Beratungskosten (0,9 Mio. EUR), Kosten der Geldbeschaffung (0,3 Mio. EUR), Kosten für nicht realisierte Objekte (0,1 Mio. EUR), Abschreibungen auf Forderungen (1,9 Mio. EUR) und sonstige (0,6 Mio. EUR) enthalten.

Die ausländischen Steuern (5,7 Mio. EUR) betreffen Ertragsteuern in den jeweiligen Ländern, in denen Immobilieninvestitionen getätigt wurden.

Die Zinsaufwendungen haben sich um 0,1 Mio. EUR auf 1,6 Mio. EUR ermäßigt.

Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens liegen mit insgesamt 44,9 Mio. EUR im vertraglich zulässigen Rahmen. Die Vergütung für die Fondsgesellschaft und die Verwahrstelle halten sich im Rahmen der in § 11 Abs. 2 a) und b) sowie Abs. 3 der „Besonderen Anlagebedingungen“ angegebenen Prozentsätze.

Bei der Vergütung für die Fondsverwaltung ergeben sich unterschiedliche Berechnungen, die nicht auf die Anteilklassen anteilig zugerechnet, sondern diesen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet werden. Hiervon entfallen auf die Anteilklasse RC 41,3 Mio. EUR Fondsverwaltungsgebühren. Von den direkt zugerechneten Fondsverwaltungsgebühren entfallen auf die Anteilklasse IC 1,1 Mio. EUR.

Der ordentliche Nettoertrag beträgt insgesamt 237,9 Mio. EUR und verteilt sich mit 226,1 Mio. EUR auf die Anteilklasse RC und mit 11,9 Mio. EUR auf die Anteilklasse IC.

III. Veräußerungsergebnis

Das gesamte Veräußerungsergebnis weist in der Anteilklasse RC einen Gewinn von 58,0 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC einen Gewinn von 3,2 Mio. EUR aus.

Die realisierten Veräußerungsgewinne aus Immobilien belaufen sich in der Anteilklasse RC auf 83,7 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC auf 4,2 Mio. EUR. Gleichzeitig ergaben sich keine realisierten Verluste aus der Veräußerung von Immobilien, jedoch aus der Veräußerung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, die sich mit 684 TEUR auf die Anteilklasse RC und mit 34 TEUR auf die Anteilklasse IC aufteilen.

Realisierte Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren und Futures belaufen sich in der Anteilklasse RC auf 21,1 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC auf 1,1 Mio. EUR. Die Verluste aus der Veräußerung von Wertpapieren betragen in der Anteilklasse RC 37,3 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 1,9 Mio. EUR. Bei Verkauf bzw. bei Endfälligkeit von Devisentermingeschäften wurden für die Anteilklasse RC realisierte Gewinne von 36,3 Mio. EUR und für die Anteilklasse IC von 1,8 Mio. EUR erzielt. Dem standen realisierte Verluste von 45,1 Mio. EUR (Anteilklasse RC) und 2,0 Mio. EUR (Anteilklasse IC) gegenüber.

IV. Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr ergibt sich ein positiver Ertragsausgleich von 2,9 Mio. EUR für die Anteilklasse RC und ein positiver Ertragsausgleich von 0,7 Mio. EUR für die Anteilklasse IC.

Der ordentliche Nettoertrag, das Veräußerungsergebnis sowie der Ertragsausgleich führen insgesamt zu einem positiven realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von 286,9 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und zu einem positiven realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres von 15,8 Mio. EUR in der Anteilklasse IC.

Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beläuft sich für die Anteilklasse RC auf einen negativen Wert von 191,1 Mio. EUR und für die Anteilklasse IC auf einen negativen Wert von 9,6 Mio. EUR.

Das Gesamtergebnis des Geschäftsjahres unter Einbeziehung des ordentlichen Nettoertrages, des Veräußerungsergebnisses und des nicht realisierten Ergebnises beläuft sich jeweils gerundet in der Anteilklasse RC auf 95,8 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC auf 6,2 Mio. EUR

Entwicklungsrechnung im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 31. März 2021

 

¹⁾ Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020/​2021 (siehe Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der Tabelle „Verwendungsrechnung“).
²⁾ Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis, multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
³⁾ Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
⁴⁾ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
⁵⁾ Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/​Verluste setzen sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen: Bei den Immobilien und den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ergeben sie sich aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr, unter Berücksichtigung latenter Steuern im Ausland. Die Wertveränderungen der nicht realisierten Gewinne/​Verluste ergeben sich bei den Liquiditätsanlagen aus den Kurswertveränderungen der im Bestand befindlichen Wertpapiere.

Die Währungskursveränderungen beziehen sich auf die Bewertung des Fremdwährungsvermögens sowie auf die Bewertung der offenen Finanztermingeschäfte. Bei der Bewertung des Fremdwährungsvermögens ergibt sich die Währungskursveränderung aus der Differenz der Bewertung des Fremdwährungsvermögens zum Kurs zu Beginn und – ohne das Ergebnis der Wertfortschreibung – zum Kurs am Ende der Berichtsperiode. Die Währungskursveränderungen aus dem Ergebnis der Wertfortschreibungen und im Berichtsjahr getätigte Geschäfte ergeben sich aus der Differenz des Währungskurses zum Zeitpunkt der Wertfortschreibung bzw. des Geschäftsabschlusses und dem Berichtsperiodenendkurs. Bei offenen Finanztermingeschäften werden die Lieferverpflichtungen der Devisenterminverbindlichkeiten zum aktuellen Devisenkurs bewertet und der Unterschied zur zugehörigen Devisenterminforderung wird mit dem jeweils zugehörigen Devisenterminkurs bewertet.

Erläuterungen zur Entwicklungsrechnung

Die Entwicklungsrechnung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und dem am Ende des Geschäftsjahres.

Verwendungsrechnung zum 31. März 2021

Erläuterungen zur Verwendungsrechnung

Der Fonds erwirtschaftete ein Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres von 286,9 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 15,8 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Die Aufgliederung des Ergebnisses des Geschäftsjahres ist in der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Der Ertragsausgleich wird sowohl auf den Ertrag des laufenden Jahres als auch auf den ausschüttbaren Gewinnvortrag berechnet. Während der Ertragsausgleich des Ertrages des laufenden Jahres Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung ist, wird der Ertragsausgleich des ausschüttbaren Gewinnvortrages ausschließlich in der Verwendungsrechnung berücksichtigt.

Zusammen mit dem Vortrag aus Vorjahren in Höhe von 114,4 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 7,2 Mio. EUR in der Anteilklasse IC, stehen insgesamt 405,4 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 22,6 Mio. EUR in der Anteilklasse IC für die Ausschüttung zur Verfügung. Zu diesem Ergebnis leistete insbesondere eine Ausschüttung aus einer Beteiligungsgesellschaft in Zusammenhang mit dem Verkauf eines Objektes in den USA einen positiven Beitrag. Dem stehen verschiedene bereits geplante Ausgaben für künftige Instandsetzungen gegenüber, sodass gemäß § 252 KAGB von der verfügbaren Ausschüttungssumme 47,6 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 2,4 Mio. EUR in der Anteilklasse IC in Abzug gebracht werden.

Ferner hat sich die Geschäftsführung entschieden, in der Anteilklasse RC 265,9 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 14,9 Mio. EUR auf neue Rechnung vorzutragen. Somit stehen diese Gewinnvorträge in den jeweiligen Anteilklassen für Ausschüttungen in den Folgejahren zur Verfügung. In der Anteilklasse RC beträgt die Ausschüttung somit 91,9 Mio. EUR, was einem Wert von 1,15 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2021 von 2,2% entspricht. In der Anteilklasse IC beträgt die Ausschüttung 5,4 Mio. EUR, was einem Wert von 1,35 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2021 von 2,5% entspricht.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach § 37 der Derivateverordnung

Das durch Derivate erzielte zugrunde liegende Exposure beträgt 2.467.298.045,82 EUR (Anrechnungsbetrag nach der Brutto-Methode, per 31. März 2022).

Vertragspartner der Derivategeschäfte (Kontrahenten, mit denen zum Stichtag 31. März 2022 aktive Geschäfte vorhanden sind):

Gesamtbetrag der in Zusammenhang mit Derivaten von Dritten gewährten Sicherheiten:

Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz (§§ 15 bis 22 DerivateV) ermittelt.

Sonstige Angaben

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung: Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durch.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbesondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht. Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der Immobilie über mehrere festgelegte Perioden (z.B. 10-Jahres-Perioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objektspezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.

Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend beschriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Wertermittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde gelegt werden.

2. Ankaufs- und Regelbewertung: Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter durchgeführt und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Beim Erwerb werden die Immobilien mit dem Kaufpreis angesetzt, wobei dieser Ansatz für längstens drei Monate beibehalten wird.

Die erste Regelbewertung der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen und anschließend jeweils im Abstand von maximal drei Monaten.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermögensgegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249, 250 KAGB i.V.m. § 31 KARBV durch.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem gemäß § 249 Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsrichtlinie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“ gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

III. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben: Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Festgeld: Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere: Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht anders angegeben.

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.

4. Devisentermingeschäfte: Zur Absicherung des Währungsriskos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisentermingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt.

Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit entsprechender Laufzeit herangezogen.

5. Forderungen: Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen. Hierzu werden Forderungen > 90 Tage individuell betrachtet und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.

6. Anschaffungsnebenkosten: Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Hausintern wird generell eine voraussichtliche Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht im realisierten Ergebnis berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt, werden als Erwerb klassifiziert.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nummer 1 KARBV.

7. Verbindlichkeiten: Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen: Rückstellungen werden gebildet für

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt in Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abgezinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit > 12 Monate besitzen, bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüber hinausgehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nummer 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten: Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung: Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen sind.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

V. Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Die Gesamtkostenquote belief sich auf 1,07% p.a. in der Anteilklasse RC und auf 0,61% p.a. in der Anteilklasse IC.

Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.

Für den Erwerb, die Bebauung und die Veräußerung von Immobilien bzw. den An- und Verkauf von Immobilien-Gesellschaften wurde ein Entgelt in Höhe von 3,7 Mio. EUR berechnet, dies entspricht 0,09% des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. Aufgrund der naturgemäß starken Schwankung des Werts über die Lebensdauer des Fonds können aus dieser Angabe keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung gezogen werden.

Es wurden keine Pauschalvergütungen an die Verwaltungsgesellschaft oder Dritte gezahlt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütung und Aufwandserstattungen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt so genannte Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Dem Sondervermögen wurden Transaktionskosten (Summe der Nebenkosten des Erwerbs und der Kosten der Veräußerung der Vermögensgegenstände) von insgesamt 19,5 Mio. EUR belastet, dies entspricht 0,45% des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens.

Erläuterungen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen

Nähere Informationen zu den wesentlichen sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen sind in den „Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung“ enthalten.

Angaben gemäß § 101 Abs. 3 KAGB

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Die DWS Grundbesitz GmbH („die Gesellschaft“) ist eine Tochtergesellschaft der DWS Group GmbH & Co. KGaA („DWS KGaA“), Frankfurt am Main, einem der weltweit führenden Vermögensverwalter mit einer breiten Palette an Investmentprodukten und -dienstleistungen über alle wichtigen Anlageklassen sowie auf Wachstumstrends zugeschnittenen Lösungen.

Die DWS KGaA, an der die Deutsche Bank AG eine Mehrheitsbeteiligung hält, ist an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.

Infolge einer branchenspezifischen Regulierung gemäß AIFMD (Richtlinie über die Verwaltung alternativer Investmentfonds) sowie gemäß § 1 und § 27 der deutschen Institutsvergütungsverordnung („InstVV“) findet die Vergütungspolitik und -strategie des Deutsche Bank Konzerns („DB Konzern“) keine Anwendung auf die Gesellschaft. Die DWS KGaA und ihre Tochterunternehmen („DWS Konzern“ oder nur „Konzern“) verfügen über eigene vergütungsbezogene Governance-Regeln, Richtlinien und Strukturen, unter anderem einen konzerninternen DWS-Leitfaden zur Ermittlung von Mitarbeitern mit wesentlichem Einfluss auf Ebene der Gesellschaft sowie auf Ebene des DWS Konzerns im Einklang mit den in der AIFMD und den Leitlinien der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde für solide Vergütungspolitiken („ESMA-Leitlinien“) aufgeführten Kriterien.

Governance-Struktur

Das Management des DWS Konzerns erfolgt durch die DWS Management GmbH als Komplementärin der DWS KGaA. Die Geschäftsführung der Komplementärin besteht aus sechs Mitgliedern, die die Geschäftsführung („GF“) des Konzerns bilden. Die durch das DWS Compensation Committee („DCC“) unterstützte Geschäftsführung ist für die Einführung und Umsetzung des Vergütungssystems für Mitarbeiter verantwortlich. Dabei wird sie vom Aufsichtsrat der DWS KGaA kontrolliert, der ein Remuneration Committee („RC“) eingerichtet hat. Das RC unterstützt den Aufsichtsrat bei der Überwachung der angemessenen Ausgestaltung der Vergütungssysteme für die Konzernmitarbeiter. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der Auswirkung des Vergütungssystems auf das konzernweite Risiko-, Kapital- und Liquiditätsmanagement sowie die Übereinstimmung der Vergütungsstrategie mit der Geschäfts- und Risikostrategie des DWS Konzerns.

Aufgabe des DCC ist die Entwicklung und Gestaltung von nachhaltigen Vergütungsrahmenwerken und Grundsätzen der Unternehmenstätigkeit, die Aufstellung von Empfehlungen zur Gesamtvergütung sowie die Sicherstellung einer angemessenen Governance und Kontrolle im Hinblick auf Vergütung und Zusatzleistungen für den Konzern. Das DCC legt quantitative und qualitative Faktoren zur Leistungsbeurteilung als Basis für vergütungsbezogene Entscheidungen fest und gibt Empfehlungen für die Geschäftsführung bezüglich des jährlichen Pools der variablen Vergütung und dessen Zuteilung zu verschiedenen Geschäftsbereichen und Infrastrukturfunktionen ab. Stimmberechtigte Mitglieder des DCC sind der Chief Executive Officer („CEO“), Chief Financial Officer („CFO“), Chief Operating Officer („COO“), und Global Head of HR. Der Head of Reward & Analytics ist nicht stimmberechtigtes Mitglied. Kontrollfunktionen wie Compliance, Anti-Financial Crime und Risk Management werden durch den CFO und den COO im DCC vertreten und sind im Hinblick auf ihre jeweiligen Aufgaben und Funktionen bei der Ausgestaltung und Umsetzung der Vergütungssysteme des Konzerns angemessen einbezogen. Damit soll einerseits sichergestellt werden, dass es durch die Vergütungssysteme nicht zu Interessenkonflikten kommt, und andererseits die Auswirkungen auf das Risikoprofil des Konzerns überprüft werden. Das DCC überprüft das Vergütungsrahmenwerk des Konzerns mindestens einmal jährlich. Dazu gehört die Überprüfung der für die Gesellschaft geltenden Grundsätze sowie eine Beurteilung, ob aufgrund von Unregelmäßigkeiten wesentliche Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen sind.

Das DCC wird von zwei Unter-Ausschüssen unterstützt: Dem DWS Compensation Operating Committee („COC“), das implementiert wurde, um das DCC bei der Überprüfung der technischen Gültigkeit, der Operationalisierung und der Genehmigung von neuen oder bestehenden Vergütungsplänen zu unterstützen. Dem Integrity Review Committee („IRC“), das eingerichtet wurde, um Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Aussetzung und dem Verfall von aufgeschobenen DWS-Vergütungselementen zu prüfen und darüber zu entscheiden.

Im Rahmen der jährlichen internen Überprüfung auf Ebene des DWS Konzerns wurde festgestellt, dass die Ausgestaltung des Vergütungssystems angemessen ist und keine wesentlichen Unregelmäßigkeiten vorliegen.

Vergütungsstruktur

Für die Mitarbeiter der Gesellschaft gelten die Vergütungsstandards und –grundsätze der DWS-Vergütungspolitik, die jährlich überprüft wird. Im Rahmen der Vergütungspolitik verwendet der Konzern, einschließlich der Gesellschaft, einen Gesamtvergütungsansatz („GV“), der Komponenten für eine fixe („FV“) und variable Vergütung („VV“) umfasst.

Der Konzern stellt sicher, dass FV und VV für alle Kategorien und Gruppen von Mitarbeitern angemessen aufeinander abgestimmt werden. Die Strukturen und Ebenen des GV entsprechen den subdivisionalen und regionalen Vergütungsstrukturen, internen Zusammenhängen sowie Marktdaten und tragen zu einer einheitlichen Gestaltung innerhalb des Konzerns bei. Eines der Hauptziele der Konzernstrategie besteht darin, nachhaltige Leistung über alle Ebenen einheitlich anzuwenden und die Transparenz bei Vergütungsentscheidungen und deren Auswirkung auf Aktionäre und Mitarbeiter im Hinblick auf die Geschäftsentwicklung des DWS Konzerns zu erhöhen. Ein wesentlicher Aspekt der Konzern-Vergütungsstrategie ist die Schaffung eines langfristigen Gleichgewichts zwischen den Interessen von Mitarbeitern, Aktionären und Kunden.

Die fixe Vergütung entlohnt die Mitarbeiter entsprechend ihren Qualifikationen, Erfahrungen und Kompetenzen sowie den Anforderungen, der Bedeutung und dem Umfang ihrer Funktionen. Bei der Festlegung eines angemessenen Betrags für die fixe Vergütung werden das marktübliche Vergütungsniveau für jede Rolle sowie interne Vergleiche und geltende regulatorische Vorgaben herangezogen.

Mit der variablen Vergütung hat der Konzern ein diskretionäres Instrument an der Hand, mit dem er Mitarbeiter für ihre Leistungen und Verhaltensweisen zusätzlich entlohnen kann, ohne eine zu hohe Risikotoleranz zu fördern. Bei der Festlegung der VV werden solide Risikomaßstäbe durch Einbeziehung der Risikotoleranz des Konzerns, dessen Tragfähigkeit und Finanzlage sowie durch eine völlig flexible Politik im Hinblick auf die Gewährung bzw. „Nicht-Gewährung“ der VV angesetzt. Die VV besteht generell aus zwei Bestandteilen: der DWS-Komponente (im Englischen „Franchise Variable Compensation“ /​ „FVC“) und der „individuellen Komponente“. Es gibt weiterhin keine Garantien für eine VV im laufenden Beschäftigungsverhältnis.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird die DWS Komponente überwiegend anhand von drei Erfolgskennzahlen („Key Performance Indicators“ – „KPIs“) auf Ebene des DWS Konzerns bestimmt: bereinigte Aufwands-Ertrags-Relation („Cost Income Ratio“ – „CIR“), Nettomittelzuflüsse und ESG-Kriterien. Diese drei KPIs stellen wichtige Gradmesser für die Finanzziele des DWS Konzerns dar und bilden dessen nachhaltige Leistung ab.

Daneben wird eine individuelle VV („IVV“) gewährt. Die IVV berücksichtigt zahlreiche finanzielle und nichtfinanzielle Faktoren. Dazu gehören der Vergleich mit der Referenzgruppe des Mitarbeiters und Überlegungen zur Mitarbeiterbindung.

Sowohl die DWS als auch die individuelle Komponente der VV kann in bar oder in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten im Rahmen der Konzern-Vereinbarungen in Bezug auf die aufgeschobene Vergütung ausgezahlt bzw. gewährt werden. Der Konzern behält sich das Recht vor, den Gesamtbetrag der VV, einschließlich der DWS Komponente, auf null zu reduzieren, wenn gemäß geltendem lokalen Recht ein erhebliches Fehlverhalten, leistungsbezogene Maßnahmen, Disziplinarmaßnahmen oder ein nicht zufriedenstellendes Verhalten seitens eines Mitarbeiters vorliegen.

Festlegung der VV und angemessene Risikoadjustierung

Die VV-Pools des Konzerns werden einer angemessenen Anpassung der Risiken unterzogen, die die Adjustierung ex ante als auch ex post umfasst. Die angewandte robuste Methode soll sicherstellen, dass bei der Festlegung der VV sowohl der risikoadjustierten Leistung als auch der Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns Rechnung getragen wird. Die Ermittlung des Gesamtbetrags der VV orientiert sich primär an (i) der Tragfähigkeit des Konzerns (das heißt, was „kann“ der DWS Konzern langfristig an VV im Einklang mit regulatorischen Anforderungen gewähren) und (ii) der Leistung (das heißt, was „sollte“ der Konzern an VV gewähren, um für eine angemessene leistungsbezogene Vergütung zu sorgen und gleichzeitig den langfristigen Erfolg des Unternehmens zu sichern).

Der Konzern hat für die Festlegung der VV auf Ebene der individuellen Mitarbeiter die „Grundsätze für die Festlegung der variablen Vergütung“ eingeführt. Diese enthalten Informationen über die Faktoren und Messgrößen, die bei Entscheidungen zur IVV berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Investmentperformance, Kundenbindung, Erwägungen zur Unternehmenskultur sowie Zielvereinbarungen und Leistungsbeurteilungen im Rahmen des „Ganzheitliche Leistung“-Ansatzes. Zudem werden Hinweise der Kontrollfunktionen und Disziplinarmaßnahmen sowie deren Einfluss auf die VV einbezogen.

Das DWS DCC verwendet im Rahmen eines diskretionären Entscheidungsprozesses finanzielle und nichtfinanzielle Kennzahlen zur Ermittlung differenzierter und leistungsbezogener VV-Pools für die Geschäfts- und Infrastrukturbereiche.

Nachhaltige Vergütung

Nachhaltigkeit und Nachhaltigkeitsrisiken sind elementarer Bestandteil bei der Bestimmung der variablen Vergütung. Dementsprechend steht die DWS Vergütungsrichtlinie mit den für den Konzern geltenden Nachhaltigkeitskriterien im Einklang. Dadurch schafft der DWS Konzern Verhaltensanreize, die sowohl die Investoreninteressen als auch den langfristigen Erfolg des Unternehmens fördern. Relevante Nachhaltigkeitsfaktoren werden regelmäßig überprüft und in die Gestaltung der Vergütungsstruktur integriert.

Vergütung für das Jahr 2021

Trotz der anhaltenden Pandemie führte das vielfältige Angebot an Anlageprodukten und -lösungen zu neuen Rekordwerten beim Nettomittelaufkommen im Jahr 2021. Es war das dritte Jahr in Folge, in dem der DWS Konzern seine Geschäftsergebnisse verbessern konnte und ein guter Start in Phase zwei der Unternehmensentwicklung (Transformation, Wachstum und Führung) in der die Organisation ihre strategischen Prioritäten effektiv umsetzen konnte.

Der verstärkte Fokus auf die Anlageperformance, die erhöhte Nachfrage der Anleger nach anvisierten Anlageklassen und nachhaltigen Anlagestrategien sowie erhebliche Beiträge aus strategischen Partnerschaften waren wesentliche Treiber für diesen Erfolg.

Vor diesem Hintergrund hat das DCC die Tragfähigkeit der VV für das Jahr 2021 kontrolliert und festgestellt, dass die Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns über den regulatorisch vorgeschriebenen Mindestanforderungen und dem internen Schwellenwert für die Risikotoleranz liegt.

Als Teil der im März 2022 für das Performance-Jahr 2021 gewährten VV wurde die DWS Komponente allen berechtigten Mitarbeitern auf Basis der Bewertung der festgelegten Leistungskennzahlen gewährt. Die Geschäftsführung des DWS Konzerns hat für 2021 unter Berücksichtigung der beträchtlichen Leistung der Mitarbeiter und in seinem Ermessen einen Zielerreichungsgrad von 100% festgelegt.

Identifizierung von Risikoträgern

Im Einklang mit den Anforderungen des Kapitalanlagegesetzbuches in Verbindung mit den Leitlinien für solide Vergütungspolitiken unter Berücksichtigung der AIFMD-Richtlinie der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde („ESMA“) hat die Gesellschaft Mitarbeiter identifiziert, die einen wesentlichen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft haben („Risikoträger“). Das Identifizierungsverfahren basiert auf der Bewertung des Einflusses folgender Kategorien von Mitarbeitern auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder einen von ihr verwalteten Fonds: (a) Geschäftsführung/​Senior Management, (b) Portfolio-/​Investmentmanager, (c) Kontrollfunktionen, (d) Mitarbeiter mit Leitungsfunktionen in Verwaltung, Marketing und Human Resources, (e) sonstige Mitarbeiter (Risikoträger) mit wesentlichem Einfluss, (f) sonstige Mitarbeiter in der gleichen Vergütungsstufe wie sonstige Risikoträger, deren Tätigkeit einen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder des Konzerns hat. Mindestens 40 % der VV für Risikoträger werden aufgeschoben vergeben. Des Weiteren werden für wichtige Anlageexperten mindestens 50 % sowohl des direkt ausgezahlten als auch des aufgeschobenen Teils in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten des DWS Konzerns gewährt. Alle aufgeschobenen Komponenten sind bestimmten Leistungs- und Verfallbedingungen unterworfen, um eine angemessene nachträgliche Risikoadjustierung zu gewährleisten. Bei einem VV-Betrag von weniger als EUR 50.000 erhalten Risikoträger ihre gesamte VV in bar und ohne Aufschub.

¹⁾ Vergütungsdaten für Delegierte, an die die Gesellschaft Portfolio- oder Risikomanagementaufgaben übertragen hat, sind nicht in der Tabelle erfasst.
²⁾ „Senior Management“ umfasst nur die Geschäftsführung der Gesellschaft. Die Geschäftsführung erfüllt die Definition als Führungskräfte der Gesellschaft. Über die Geschäftsführung hinaus wurden keine weiteren Führungskräfte identifiziert.

Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Der Verkaufsprospekt des Sondervermögens wurde zum 1. Oktober 2021 und nochmals zum 21. Februar 2022 aktualisiert. Die Änderungen betrafen im Wesentlichen Ergänzungen in Zusammenhang mit Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (EU) 2019/​2088, so sollen bei Erwerb und Bewirtschaftung von Immobilien auch die ökologischen Merkmale berücksichtigt werden, die die Kapitalverwaltungsgesellschaft für das Sondervermögen bewirbt. Weitere Anpassungen erfolgten vor dem Hintergrund des Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschlands und betrafen vorwiegend die Modalitäten und Bekanntmachungsfristen für Änderungen der Anlagebedingungen.

Eine Aktualisierung der Übersicht über Auslagerungsunternehmen und Dienstleister folgt im Anschluss an diesen Bericht.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Der Verkaufsprospekt enthält Angaben zum Liquiditätsmanagement. Im Berichtszeitraum haben sich diesbezüglich keine Änderungen ergeben.

Angaben zum Risikoprofil und zum Risikomanagement

Mit einer Anlage in das Sondervermögen sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken verbunden.

Als allgemeines wirtschaftliches und finanzielles Ziel des Sondervermögens steht die Ertragssteigerung im Vordergrund. Der Fokus wird auf langfristig vermietete Immobilien gelegt mit der Zielsetzung, während der Haltedauer sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Immobilienwertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen erfolgt nach dem Grundsatz der Streuung und zwar nach folgenden Kriterien: fortwährende Ertragskraft, Lage, Größe, Nutzung und Mieterstruktur. Die Anlagestrategie richtet sich an den unterschiedlichen weltweiten Marktzyklen aus. Die Gesellschaft wird überwiegend solche Immobilien erwerben, die außerhalb der Bundesrepublik Deutschland belegen sind. Investitionsschwerpunkte sind Europa, Nordamerika sowie Asien/​Pazifik. Aus diesen allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Zielen, der Anlagestrategie und auch den gesetzlichen Anlagegrenzen leitet sich das Risikoprofil des Sondervermögens ab.

Das Risikoprofil des Sondervermögens beinhaltet eine Kombination insbesondere aus den Risiken einer Anlage in Sondervermögen, Risiken aus der Anlage in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften, Risiken aus der Liquiditätsanlage und steuerlichen Risiken.

Die liquiden Mittel des Sondervermögens werden vorwiegend in Sicht- und Termineinlagen sowie in festverzinsliche Wertpapiere angelegt. Das Marktzinsänderungsrisiko führt zu Bewertungsschwankungen insbesondere bei den Wertpapieren; ebenfalls führen Bonitätsrisiken aus Rating-Veränderungen der Emittenten zu veränderten Bewertungsansätzen.

Es wurden Risikomanagementprozesse zur Begleitung des gesamten Investitions- und Managementprozesses einer Immobilie installiert sowie auch zur Einhaltung der wesentlichen Anlagegrenzen, die ein Immobilien-Sondervermögen aufgrund der gesetzlichen Anforderungen einzuhalten hat. Weitere Informationen zum Umfang und der Funktionsweise der Risikomanagementprozesse sind in elektronischer oder schriftlicher Form über die Gesellschaft erhältlich.

Die im Verkaufsprospekt beschriebenen wesentlichen Risiken können die Wertentwicklung der Anlage in das Sondervermögen negativ beeinflussen und sich damit nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken. Es wird insbesondere auf das Risiko der Rücknahmeaussetzung bei außergewöhnlichen Umständen und im Zusammenhang mit einer Kündigung des Verwaltungsrechts hingewiesen sowie auf das Risiko aus (indirekten) Immobilieninvestitionen. Im Sinne einer Risikobegrenzung werden die durch das KAGB und die Anlagebedingungen des Sondervermögens vorgeschriebenen wesentlichen Anlagegrenzen durch die Gesellschaft beachtet.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken ist Bestandteil des Investitionsentscheidungsprozesses für Immobilien. Im Rahmen des Immobilienankaufsprozesses werden durch eine Sorgfaltsprüfung („Due Diligence“) etwaige Nachhaltigkeitsrisiken anhand einer Check-Liste identifiziert, bewertet und in der Investitionsentscheidung berücksichtigt. In diesem Zusammenhang identifizierte Nachhaltigkeitsrisiken können zum Ausschluss der Immobilieninvestition führen oder bei der Investitionsentscheidung durch sonstige risikomindernde Maßnahmen angemessen gesteuert werden.

Auch bei der Liquiditätsanlage in Form von Wertpapieren (wie z.B. Aktien oder Anleihen) werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der Analyse der Emittenten berücksichtigt. In diesem Zusammenhang erfolgen keine Anlagetätigkeiten in Bezug auf Emittenten, die kontroverse Waffen (Nuklearwaffen, Streubomben, Antipersonenminen, angereichertes Uran) produzieren. Es werden ferner keine Liquiditätsanlagen bei Unternehmen getätigt, deren anteiliger Umsatz aus kontroversen Sektoren (Tabak, Pornographie, Glücksspiel, Verteidigung und Atomkraft) insgesamt über 5% liegt oder deren anteiliger Umsatz aus Kohlekraft einen Schwellenwert von 25% übersteigt.

Nach Erwerb eines Vermögensgegenstandes beobachtet die Gesellschaft Nachhaltigkeitsrisiken regelmäßig.

Nachhaltigkeitsrisiken können in vielfältiger Weise den Verkehrswert der Immobilien sowie den Marktwert sonstiger Vermögensgegenstände des Sondervermögens wesentlich beeinträchtigen und sich damit erheblich nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken.

Angaben zum Leverage-Umfang

Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode:

Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode:

Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten: 0%.

Förderung ökologischer Merkmale

Darstellung der offenzulegenden Informationen für regelmäßige Berichte für Finanzprodukte im Sinne des Artikels 8 (1) der Verordnung (EU) 2019/​2088 (Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor) sowie im Sinne des Artikels 6 der Verordnung (EU) 2020/​852 (Taxonomie)

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert. Die Gesellschaft verfolgt für das Sondervermögen vor diesem Hintergrund folgende ökologische Merkmale:

Für den verwalteten Immobilienbestand des Sondervermögens wird zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember – im Folgenden auch „Stichtage“) der tatsächliche Energieverbrauch der Immobilien ermittelt. Basierend auf dem Energieverbrauch der Summe aller Immobilien des Sondervermögens wird der durchschnittliche Energieverbrauch (gemessen in kWh/​m²/​Jahr) der Immobilien des Sondervermögens im Geschäftsjahr ermittelt.

Die erforderlichen Verbrauchsdaten pro Immobilie können nur für einen Teil der Immobilien des Fonds durch die Gesellschaft ermittelt werden, da Versorgungsverträge zum Beispiel für Strom und Heizung häufig unmittelbar zwischen Mieter und Versorger abgeschlossenen und der Gesellschaft nicht offengelegt werden. Darüber hinaus ist die zu den Stichtagen zeitnahe Ermittlung der ermittelbaren Energieverbräuche aktuell nur für einen Teil der Immobilien des Sondervermögens möglich. Vielmehr muss der überwiegende Teil manuell z.B. durch Zählerablesung erhoben werden oder basiert auf Informationen, die durch Dritte, wie z.B. Energieversorgungsunternehmen zur Verfügung gestellt werden. Daher steht ein großer Teil der ermittelbaren Energieverbrauchsdaten erst innerhalb eines Zeitraums von rund sechs Monaten nach den jeweiligen Stichtagen zur Verfügung. Aus diesem Grund stehen zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Jahresberichts nur für einen Teil der Immobilien des Fonds alle Verbrauchsdaten für den Zeitraum des Geschäftsjahrs zur Verfügung.

Sofern die erforderlichen Verbrauchsdaten pro Immobilie nicht oder nur teilweise vorliegen und auch nicht innerhalb einer angemessenen Zeitspanne beschafft werden können, werden diese Immobilien bei der Ermittlung der Durchschnittswerte der Energieverbräuche des gesamten Immobilienportfolios des Sondervermögens nicht berücksichtigt. Keine Berücksichtigung finden auch Immobilien, die innerhalb des Geschäftsjahres veräußert wurden. Energieverbräuche von Immobilien, die sich nicht vollständig im Eigentum des Sondervermögens befinden, sondern zum Beispiel in einem Joint-Venture gemeinsam mit Dritten gehalten werden, finden entsprechend anteilig Berücksichtigung bei der Ermittlung, sofern die erforderlichen Verbrauchsdaten vorliegen.

Der wie zuvor beschrieben ermittelte durchschnittliche Energieverbrauch der Immobilien des Sondervermögens beträgt im Geschäftsjahr 194 kWh/​m²/​Jahr. Berücksichtigung fanden hierbei 13 Immobilien des gesamten Immobilienbestands des Sondervermögens von 69 Immobilien zum 31. März 2022. Dies entspricht rund 16% des Verkehrswerts aller Immobilien des Sondervermögens zum 31. März 2022.

Darüber hinaus wird auch der durchschnittliche Ausstoß an CO₂ (in CO₂e/​m²/​Jahr) des Immobilienportfolios des Sondervermögens ermittelt. Hierzu wird der ermittelte tatsächliche Energieverbrauch der Immobilien herangezogen, der durch den Eigentümer der Immobilien kontrolliert wird und nicht in der Verantwortung des Mieters steht. Für diesen Energieverbrauch werden die zuzurechnenden CO₂-Emissionen unter Verwendung von länder- und nutzungsartenspezifischen Emissionsfaktoren, die von der International Energy Agency (IEA) veröffentlich werden, ermittelt. Sofern konkrete Informationen über die Energieträgerzusammensetzung vorliegen (zum Beispiel aufgrund des Abschlusses von Energielieferverträgen), können auch diese spezifischen Emissionsfaktoren herangezogen werden.

Da die Ermittlung der CO₂-Emissionen auf der Ermittlung der Energieverbräuche basiert, gelten für die Ermittlung der CO₂-Emissionen die gleichen Ausschlüsse und Einschränkungen, wie zuvor für die Ermittlung des Energieverbrauchs beschrieben.

Die durchschnittlichen CO₂-Emissionen der Immobilien des Sondervermögens betrugen im Geschäftsjahr 70 kgCO₂e/​m²/​Jahr. Berücksichtigung fanden hierbei 13 Immobilien des gesamten Immobilienbestands des Sondervermögens von 69 Immobilien zum 31. März 2022. Dies entspricht rund 16% des Verkehrswerts aller Immobilien des Sondervermögens zum 31. März 2022.

Die Verbrauchs- und Emissionsdaten der Immobilien werden im Wesentlichen durch Dritte zur Verfügung gestellt. Eine Überprüfung der Daten ist regelmäßig erst mit einem zeitlichen Verzug nach deren Ersterhebung möglich, so dass sich die vorgenannten Verbräuche und Emissionen später noch ändern können. Die Fondsgeschäftsführung wird über etwaige Anpassungen im Rahmen des nächsten Jahresberichts berichten und – soweit erforderlich – erläutern.

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DWS Grundbesitz GmbH

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens grundbesitz global – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2022, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. März 2022, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2022 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der DWS Grundbesitz GmbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen den uns nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellten Jahresbericht, mit Ausnahme des geprüften Jahresberichts nach § 7 KARBV sowie unseres Bestätigungsvermerks und der steuerlichen Hinweise.

Unser Prüfungsteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstige Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der DWS Grundbesitz GmbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die DWS Grundbesitz GmbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Anhang: Auslagerungen und Dienstleister

Aktuellere Informationen enthält ggf. der Halbjahresbericht bzw. Verkaufsprospekt, soweit ein solcher jüngeren Datums als dieser Bericht vorliegt.

Auslagerungen (Stand: 31. März 2022)

Die Gesellschaft hat nachfolgende Tätigkeiten ausgelagert. Die Angaben zur Auslagerung der Immobilienbewerter sind separat unter „Externe Bewerter“ aufgeführt. Aufgaben, die die Immobilien-Gesellschaften im eigenen Namen beauftragen, sind nicht aufgeführt, da diese keine Auslagerungstätigkeiten im aufsichtsrechtlichen Sinne darstellen. Mit der Beauftragung solcher Auslagerungsunternehmen entstehen keinerlei direkten Rechte und Pflichten der Anleger.

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Dienstleister (Stand: 31. März 2022)

Neben den von der Gesellschaft im aufsichtsrechtlichen Sinne ausgelagerten Funktionen hat die Gesellschaft darüber hinaus die nachfolgend aufgeführten Tätigkeiten an Dienstleister vergeben. Mit der Beauftragung solcher Dienstleister entstehen keinerlei direkte Rechte und Pflichten der Anleger.

Im Rahmen der Verwaltung der inländischen und ausländischen Immobilien werden in den jeweiligen Belegenheitsländern der Immobilien typischerweise weitere Dienstleister auf Vertragsbasis eingesetzt, insbesondere z. B. Dienstleister im Bereich des technischen Facility Managements (Instandhaltung der technischen Infrastruktur eines Gebäudes, z. B. Umwelttechnik, Sicherheitstechnik, Sanitärtechnik, Telekommunikationstechnik, Energiemanagement, allgemeine Instandhaltung und Wartung der technischen Systeme) sowie im Bereich des infrastrukturellen Facility Management (z. B. für Tätigkeiten wie Hausmeisterdienste, Entsorgungsmanagement, Winterdienste, Reinigungsdienstleistungen, Sicherheitsdienstleistungen), Bau- und Handwerksunternehmen, Vermietungsmanager/​Makler, Projektmanager- und -steuerer, Rechts- und Steuerberater. Auch werden für den Vertrieb der Fondsanteile Vertriebsstellen, z. B. Banken auf Vertragsbasis beauftragt.

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft
DWS Grundbesitz GmbH
Mainzer Landstraße 11-17
60329 Frankfurt am Main
Amtsgericht: Frankfurt am Main HRB 25 668
Gegründet am 5. Mai 1970
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital (KWG): 23,241 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2021

Gesellschafter

DWS Real Estate GmbH (99,9%)
Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)

Geschäftsführung

Clemens Schäfer
Global Head of Real Estate, APAC & EMEA
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Dr. Ulrich von Creytz
Head of Coverage Segment Private & Real Assets, Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Ulrich Steinmetz
Regional Head of Portfolio Management Real Estate Retail

Dr. Grit Franke
Head of Fund Finance
zugleich Geschäftsführerin der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Abschlussprüfer

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
THE SQUAIRE
Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main

Verwahrstelle

State Street Bank International GmbH
Brienner Straße 59
80333 München
Amtsgericht: München HRB 42 872
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,4 Mio. EUR
Eigenmittel (im Sinne von Artikel 72 der Verordnung (EU)
Nr. 575/​2013 (CRRI): 2.302,0 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2020

Aufsichtsrat

Dr. Asoka Wöhrmann (bis 9. Juni 2022)
Member of the Executive Board CEO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Daniel F. Just
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Dirk Görgen
Member of the Executive Board
Head of Client Coverage Division
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Nicole Behrens
Head of DWS Control Office
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Prof. Dr. Kerstin Hennig
Leiterin des EBS Real Estate Management Institutes
EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden

Stefan Knoll
Sprecher der regionalen Geschäftsleitung Nord
Leiter Privatkunden Nord, Hamburg
Deutsche Bank AG

Externe Bewerter

Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt:

Regelbewerter:

Dipl.-Sachverständiger Carsten Fritsch
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Kaufmann Clemens Gehri
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Tobias Gilich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Hannover

Dipl.-Sachverständiger Heiko Glatz
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Düsseldorf

Dipl.-Ing. (FH) Markus Obermeier
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Betriebswirt (FH) Michael Post
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Kauffrau Anke Stoll
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Hamburg

Dipl.-Ing. Martin von Rönne
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Dipl.-Ing. Stefan Wicht
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mainz

Ankaufsbewerter:

Dipl.-Bauing. Florian Dietrich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Riedstadt

Dipl.-Ing. Karsten Hering
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger (bis 31. Mai 2022)
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Andreas Weinberger
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Düsseldorf

CBRE GmbH, Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin
Meike Opfermann, RICS Registered Valuer, CIS HypZert (F)
Lee C. Holiday, MAI
Stephen Thomas, AAPI

Jones Lang LaSalle SE
Bockenheimer Landstraße 55, 60325 Frankfurt am Main
Andreas B. Röhr, FRICS
Doreen Süssemilch, MRICS
Joseph Miller, MRICS

Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften (gemäß § 250 Absatz 1 Nr. 2 KAGB)

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Franklinstraße 50
60486 Frankfurt am Main