WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH – Jahresbericht 28. Februar 2022 WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0

WohnSelect
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Hamburg

WERTGRUND WohnSelect D

Jahresbericht | 28. Februar 2022

Auf einen Blick: Kennzahlen des WERTGRUND WohnSelect D

 

¹ Fondsvermögen brutto bezogen auf das Fondsvermögen netto.
² Summe der Kredite nach § 260 KAGB bezogen auf das Immobilienvermögen gesamt.
³ Inklusive Ankauf des Baugrundstückes in Göttingen.
⁴ Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag, stichtagbezogen.
⁵ Gebundene Mittel: Summe der Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung, abzüglich Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, zuzüglich Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben, aus anderen Gründen und Rückstellungen sowie zum 28.02.2022 für die nächste Ausschüttung reservierte Mittel in Höhe von 5.056 TEUR.
⁶ Bruttoliquidität abzüglich gebundener Mittel.
⁷ Freie Liquidität bezogen auf das Fondsvermögen netto.
⁸ Nach Berechnungsmethode des Bundesverbands Investment und Asset Management e. V. (BVI): Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/​Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage).
⁹ Angabe zum 28.02.2022 für den Zeitraum vom 01.03.2021 bis 28.02.2022 bzw. Angabe zum 28.02.2021 für den Zeitraum vom 01.03.2020 bis 28.02.2021.

Vergangenheitswerte sind kein Indikator für zukünftige Ergebnisse.

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger,

mit dem vorliegenden Jahresbericht möchte Sie das Fondsmanagement des WERTGRUND WohnSelect D über die Entwicklung des Fonds im Zeitraum vom 1. März 2021 bis 28. Februar 2022 informieren.

Anlagestrategie

Das bisherige Investitionsinteresse des WERTGRUND WohnSelect D konzentrierte sich auf Bestandswohnimmobilien und Nachverdichtungen an ausgewählten Standorten in Deutschland. Seit dem Jahr 2020 hat der WERTGRUND WohnSelect D seine Strategie erweitert und wird in den kommenden Jahren schrittweise Projektentwicklungen als Forward-Deals in etablierten Lagen in Deutschland ankaufen. Dies bedeutet, dass die betreffenden Objekte vor Baufertigstellung angekauft werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Projekte den Qualitätsstandards von WERTGRUND1 entsprechen, das Baurecht bereits gesichert ist und WERTGRUND Einfluss auf die Ausstattung und Flächenzuschnitte nehmen kann. Einen wichtigen Teil der Fondsstrategie bilden darüber hinaus auch Investitionen in den sozial geforderten und geförderten Wohnungsbau. Unverändert dazu setzen wir bei bereits im Bestand befindlichen Objekten Nachverdichtungsmöglichkeiten in Form von Dachgeschossausbauten sowie Neubauten um. Dabei erfolgt das Management der gesamten Wertschöpfung durch WERTGRUND.

Die wichtigsten Investitions- und Desinvestitionskriterien im Überblick:

Der WERTGRUND WohnSelect D ist ein offener inländischer Publikums-AIF nach dem KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch), der in Bestandswohnimmobilien sowie in Projektentwicklungen in Deutschland investiert. Wir haben uns bewusst für diese Assetklasse entschieden, weil wir davon überzeugt sind, dass sich mit marktgängigen Wohnimmobilien in Deutschland langfristig attraktive und gleichzeitig stabile Renditechancen ergeben können. Ebenso kann das Potenzial einer Aufstockung oder darüber hinaus noch nicht genutztes Baurecht bei angekauften Wohnanlagen zur Erweiterung des Bestandes ausgenutzt werden (klassische Nachverdichtung).

Zum Stand 28. Februar 2022 verfügt der Fonds über ein Nettofondsvolumen von 436.122 TEUR bzw. 2.151 Wohn- und 119 Gewerbeeinheiten. Es werden sowohl Einzelobjekte (ab 10 Mio. EUR) als auch kleinere Portfolios bis maximal 50 Mio. EUR erworben. Wie vom Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vorgegeben, beträgt die Fremdkapitalquote des Fonds nicht mehr als 30 % und liegt per 28. Februar 2022 bei 9,9 %. Grundsätzlich bevorzugen wir den Erwerb von Immobilien in Form von Direktinvestments.

Das Immobilienportfolio setzt sich dabei aus fünf bis maximal acht Themenregionen zusammen. Die einzelnen Regionen werden nach ihrem möglichen individuellen Wachstums- und Mietsteigerungspotenzial ausgewählt. Innerhalb einer Region versuchen wir den jeweiligen Bestand entsprechend zu optimieren, damit sich ein effizientes Management mit eigenen WERTGRUND-Mitarbeitern/​-innen vor Ort gewährleisten lässt. Diesem Anspruch kommt WERTGRUND nach, indem neben den Hauptstandorten in München und Rödermark derzeit noch insgesamt zehn Vor-Ort-Büros in den Städten Berlin, Bielefeld, Braunschweig, Dresden, Düsseldorf, Hamburg, Kiel, Köln, Leipzig sowie Lüneburg betrieben werden.

Der Standort der Immobilien ist ein wesentlicher Aspekt ihres möglichen Potenzials. Unser Fokus liegt deshalb auf mittleren bis guten innerstädtischen bzw. zentrumsnahen Lagen. Bei einem Standort mit positiven Fundamentaldaten darf das jeweilige Ankaufsobjekt einen Leerstand von bis zu 25 % aufweisen. Dieser sollte allerdings durch einen Sanierungs- bzw. Instandhaltungsrückstand zu erklären sein und zukünftig durch entsprechende Maßnahmen reduzierbar erscheinen. In der Regel werden die Immobilien zehn bis 15 Jahre im Bestand gehalten. Ein Verkauf von Einzel- oder Teilobjekten kann aber auch opportunistisch und unter Arrondierungsgesichtspunkten nach einer kürzeren Halteperiode erfolgen.

¹ WERTGRUND Immobilien AG und deren Tochtergesellschaften (zusammen „WERTGRUND“).

Unsere Maßnahmen zur Risikoreduktion und -diversifikation im Überblick:

Zielstandorte bzw. -regionen

Zielstandorte bzw. -regionen in Westdeutschland sind insbesondere:

Als Investitionsstandorte in Ostdeutschland kommen insbesondere Städte mit wirtschaftlichem Aufschwungspotenzial und wachsender Bevölkerung infrage. Hier erfolgt aktuell eine Fokussierung auf die folgenden Städte:

Seit dem 1. Quartal 2020 beschäftigen uns die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie. Im Bereich der Wohnungsmieter haben wir unverändert keine Mietausfälle zu verzeichnen, die auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind. Da einige Gewerbemieter Liquiditätsengpässe zu verzeichnen hatten, wurden mit ihnen Ratenzahlungen vereinbart, die zwischenzeitlich fast vollständig ausgeglichen wurden. Zusätzliche coronabedingte Rückstände haben sich im Geschäftsjahr 2021/​22 nicht mehr aufgebaut.

Mit Beginn des Krieges in der Ukraine am 24. Februar 2022 haben sich die weltpolitische Lage sowie die wirtschaftliche Lage besonders in Europa stark verändert. Aktuell sind starke Schwankungen auf den Kapitalmärkten zu verzeichnen. Die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft können derzeit nicht abschließend und klar identifiziert werden. Wirtschaftlich betrachtet ist der WERTGRUND WohnSelect D im Ergebnis nicht wesentlich von der Krise tangiert.

Die große Kontinuität der Mieteinnahmen bestärkt uns in unserem Fokus auf die Assetklasse Wohnen Deutschland. Zudem kann sich der WERTGRUND WohnSelect D mit dem Scope-Rating von a+ weiterhin als einer der Spitzenreiter in der Liste der 21 namhaften deutschen offenen Immobilienpublikumsfonds positionieren.

¹ In diesen Städten bzw. Regionen verwaltet WERTGRUND bereits Wohnimmobilienbestände und besitzt teilweise eigene Büros, die für das Management der Fondsimmobilien sofort genutzt werden können bzw. bereits genutzt werden.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bewies sich seit Beginn der Corona-Pandemie trotz der damit einhergehenden wirtschaftlichen Belastungsprobe als äußerst krisenfest. 2021 wurde nicht nur der angespannten Stimmungslage getrotzt, sondern es konnte BNP Paribas zufolge auf dem gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt sogar ein neuer Rekord erzielt werden.¹ So wurden 2021 Immobilien für insgesamt gut 115 Mrd. EUR gehandelt, womit erstmals die 100-Milliarden-Schwelle überschritten wurde. Der Anteil von transferierten Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) belief sich auf 51 Mrd. EUR, dies entsprach 44,3 % des Gesamtmarkts. Somit war 2021 auch für das Segment Wohnen ein Rekordjahr. Ein maßgeblicher Treiber dieses Ergebnisses war sicherlich die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia mit einem Volumen von 22 Mrd. EUR, jedoch konnte der Markt auch abseits dieser Fusion eine hohe Dynamik vorweisen. Der Anteil der Transaktionen an A-Standorten fiel mit 34,7 Mrd. EUR weiterhin sehr groß aus.² Damit bringen es die Metropolen Deutschlands auf 68 % des Gesamtvolumens am Wohnimmobilieninvestmentmarkt 2021. Wenn man aber spezifisch Projektentwicklungen getrennt von Bestandsportfolios betrachtet, ist ein interessanter Trend zu beobachten. 2021 wurden nämlich 53 % des 6,28 Mrd. EUR hohen Investmentvolumens in Projektentwicklungen außerhalb der A-Städte investiert.

Doch nicht nur das Transaktionsvolumen, sondern auch die Immobilienpreise haben ein neues Rekordhoch erreicht. Gemäß dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte der Immobilienpreisindex im Schlussquartal 2021 mit 187,4 Punkten einen neuen Höchstwert (Basisjahr 2010 = 100 Punkte).³ Im direkten Vergleich mit dem Vorjahresquartal konnte im vierten Quartal 2021 ein Zuwachs um 8,4 % verbucht werden. Wohnimmobilien in Deutschland verteuerten sich deutlich um 10,7 %. Neben der stetig hohen Nachfrage verweist der vdp auch auf die steigenden Baupreise als Kostentreiber.

Da auch das Jahr 2021 noch von pandemiebedingten Lockdownmaßnahmen sowie Liefer- und Materialengpässen geprägt war, konnte die Wirtschaftsleistung in Deutschland noch nicht das Niveau vor der Corona-Krise erreichen. Dennoch ist nach Angaben des Statistischen Bundesamts das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2021 preis- und kalenderbereinigt um 2,7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen.⁴ Die Wirtschaftsleistung im Jahr 2021 lag damit noch 2,0 % unter dem Wert von 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie. Negativ wird allerdings die Entwicklung der Inflationsrate gesehen. Diese ist 2021 in Deutschland um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und erreichte mit 5,3 % im Dezember 2021 dabei den Jahreshöchststand.⁵

Trotz weiterer Corona-Hilfsmaßnahmen hat die Bundesregierung 2021 weniger Schulden gemacht als geplant. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums wird der Bund um 24,8 Mrd. EUR unter der ursrpünglich für 2021 veranschlagten Neuverschuldung von 240 Mrd. EUR liegen.⁶ Einer Prognose im World Economic Outlook des Internationalen Währungsfonds (IWF) zufolge sank die deutsche Staatsverschuldung 2021 von ca. 72,5 % aus dem Vorjahr auf ein Niveau von ca. 69,8 % gemessen am Bruttoinlandsprodukt.⁷ Damit befindet sie sich zwar noch über dem Grenzwert der Maastricht-Verträge von 60,0 %, allerdings liegt sie nunmehr deutlich unter dem Wert von 82,4 % von 2010.⁸ Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Lage geht aber von einer baldigen umfassenden wirtschaftlichen Erholung der Bundesrepublik aus. So dürfte gemäß dem Expertengremium bereits im Verlauf des ersten Quartals 2022 das BIP in Deutschland das Vorkrisenniveau aus dem vierten Quartal 2019 wieder erreichen.⁹

¹ https:/​/​www.realestate.bnpparibas.de/​presse/​immobilienmaerkte/​jahresend-rallye-fuehrt-zu-zweitbestem-ergebnis-aller-zeiten
² https:/​/​www.realestate.bnpparibas.de/​marktberichte/​wohnungsmarkt/​deutschland-at-a-glance
³ https:/​/​www.pfandbrief.de/​site/​de/​vdp/​Presse/​News/​pressemitteilungen/​20210210_​Index_​q4_​2021.html
⁴ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2022/​01/​PD22_​020_​811.html
⁵ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2022/​01/​PD22_​025_​611.html
⁶ Vgl. https:/​/​www.handelsblatt.com/​politik/​deutschland/​staatsverschuldung-bund-machte-2021-viel-weniger-schulden-als-geplant/​27975542.html?ticket=ST-9958525-yomZXvmAknt0ZRFckJsA-ap1
⁷ https:/​/​www.imf.org/​en/​Publications/​WEO/​weo-database/​2021/​October
⁸ https:/​/​ec.europa.eu/​eurostat/​databrowser/​view/​sdg_​17_​40/​default/​table?lang=de
⁹ https:/​/​www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/​jahresgutachten-2021.html?returnUrl=%2Findex.html&cHash=802bf8bd4b2c5f20a663f2407a0cea48

Niedrigzinsumfeld stützte Immobilienmarkt

Die niedrigen Leitzinsen sorgten auch im Jahr 2021 dafür, dass Investitionen in Wohnimmobilien weiterhin attraktiv blieben. Auch der Mietwohnimmobilienmarkt wird von der äußerst resistenten Entwicklung der Preise getragen. So wuchsen 2021 die Neuvertragsmieten gemäß dem vdp Immobilienpreisindex um 3,3 %.¹⁰ Jedoch wird weiterhin die zunehmende Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen – die Preissteigerung bei selbst genutztem Wohneigentum lag bei plus 12,4 % – sowie das daraus folgende Absinken der Anfangsrenditen insbesondere in den Metropolen kritisch beobachtet.¹¹ (Siehe auch: Ausblick ab Seite 12)

¹⁰ https:/​/​www.pfandbrief.de/​site/​de/​vdp/​Presse/​News/​pressemitteilungen/​20210210_​Index_​q4_​2021.html
¹¹ https:/​/​www.pfandbrief.de/​site/​de/​vdp/​Presse/​News/​pressemitteilungen/​20210210_​Index_​q4_​2021.html

Verschiedene Trends nähren Nachfrageüberhang

Dieser Trend wird jedoch durch den weiterhin nicht gedeckten Wohnungsbedarf abgemildert, der die Nachfrage auf einem hohen Niveau hält.¹² So verzeichnete das Statistische Bundesamt für das Jahr 2020 bereits mehr als 306.000 fertiggestellte Wohneinheiten und damit ein Plus von 4,6 % im Vergleich zum Vorjahr.¹ Bis Ende 2021 sind seit Beginn der Legislaturperiode im Jahr 2017 rund 1,2 Millionen neue Wohnungen gebaut worden. Darüber hinaus wurden bereits weitere Baugenehmigungen für 790.000 Wohnungen erteilt, womit die Bundesregierung ihr Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen sogar übertrifft.² Jedoch bedeutet eine Baugenehmigung nicht direkt auch einen Baubeginn. Die Lücke zwischen erteilten Genehmigungen und fertiggestelltem Wohnraum bleibt allerdings groß. 2020 waren so 63.000 Wohnungen mehr genehmigt worden, als dann auch gebaut wurden³, wodurch die Nachfrage regional nach wie vor deutlich über dem realen Angebot liegt. Der Nachfrageüberhang konnte auch nicht durch die von der Corona-Pandemie bedingte Verlangsamung der Binnenmigration in die großen Ballungsräume merklich verringert werden.⁴

Darüber hinaus hat sich in den vergangenen Jahren ein Paralleltrend herausgebildet. Es entstehen in Deutschland immer mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte. Dieser Trend zu weniger Personen pro Haushalt führt dazu, dass mehr Wohnfläche beansprucht wird. Von 2011 bis 2020 legte die Wohnfläche pro Kopf in der Bundesrepublik von 46,1 Quadratmetern auf 47,7 Quadratmeter zu.⁵

¹² Wohnungsmarktprognose 2021/​22: https:/​/​www.empirica-institut.de/​fileadmin/​Redaktion/​Publikationen_​Referenzen/​PDFs/​empi256rb.pdf

¹ DeStatis-PM 27.05.21: https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​05/​PD21_​250_​31121.html

² https:/​/​www.bmi.bund.de/​SharedDocs/​kurzmeldungen/​DE/​2021/​05/​zahl-der-fertigen-wohnungen-gestiegen.html

³ Vgl. https:/​/​www.zeit.de/​wirtschaft/​2022-01/​baugenehmigungen-wohnungen-anstieg-deutschland-bauwesen

⁴ UFZ Discussion Papers 3/​2021: https:/​/​www.ufz.de/​export/​data/​global/​254276_​DP_​2021_​3_​Rink_​etal.pdf

⁵ https:/​/​www.umweltbundesamt.de/​daten/​private-haushalte-konsum/​wohnen/​wohnflaeche#wohnflache-pro-kopf-gestiegen

Neue Regierung will Wohnraum fördern und nachhaltig gestalten

Mit dem Amtsantritt des Ampel-Bündnisses aus SPD, Grünen und FDP zeigt sich, dass auch die neue Regierung auf eine Doppelstrategie aus Regulierung und Förderung setzt. Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse war bereits bis ins Jahr 2025 verlängert worden und soll voraussichtlich noch bis ins Jahr 2029 greifen. Demnach ist eine Erhöhung der Wohnungsmiete bei Neu- oder Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Neubauten sowie umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind allerdings davon ausgenommen. Auch der Bemessungszeitraum für qualifizierte Mietspiegel wurde erneut erweitert, zuvor bereits von vier auf sechs Jahre und nun auf sieben Jahre.

Die neue Regierung hat sich ein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr gesetzt, wovon 100.000 öffentlich gefördert sein sollen. Der soziale Wohnungsbau und die soziale Eigenheimförderung sollen ausgeweitet werden. Neu geschaffen wird eine Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen.

Zentraler Aspekt im neuen Regierungsprogramm ist eine nachhaltige Umgestaltung des Wohnungsbausektors. Neubaustandards werden an den Standard KfW ⁶-Effizienzhaus 40  angeglichen. Ein nächster Schritt erfolgt ab 2024, wenn wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden dem Standard-Effizienzhaus 70 entsprechen müssen. Neu eingebaute Heizungen müssen ab 2025 auf der Basis von 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Aufteilung der Zusatzkosten durch die CO₂-Bepreisung zwischen Vermietern und Mietern soll auf Basis eines Stufenmodells nach Gebäudeenergieklassen erfolgen oder aber hälftig geteilt werden. Geltende Mieterschutzregelungen werden evaluiert und teilweise verlängert. Dies betrifft zum Beispiel die Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten. Diese soll von derzeit 15 auf 11 % abgesenkt werden.^{7, 8}

⁶ Kreditanstalt für Wiederaufbau (nachfolgend KfW)
⁷ Koalitionsvertrag: https:/​/​www.spd.de/​aktuelles/​detail/​news/​mehr-fortschritt-wagen/​30/​11/​2021/​
⁸ Koalitionsvertrag Immobilien-Kernthemen: https:/​/​www.haufe.de/​immobilien/​wirtschaft-politik/​koalitionsvertrag-aus-immobiliensicht_​84342_​553592.html

Stopp und Wiederaufnahme der KfW-Förderung

Angesichts dessen, dass die Politik die Neubauten an einen KfW-Standard anpassen will, waren Architekturbüros und Projektentwickler sehr überrascht von der Aussetzung der KfW-Förderprogramme zum Beginn des Jahres 2022. Erst im November des vergangenen Jahres war der Antrags- und Förderstopp für einen großen Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) angekündigt worden. Erst sollten noch bis zum 31. Januar 2022 neue Anträge für KfW-Förderprogramme zugelassen werden, was zu einer massiven Antragsflut in einer Höhe von mehr als 20 Mrd. EUR beantragten Fördergeldern geführt hat, dann wurde die endgültige Einstellung der EH55-Neubauförderung sogar auf den 24. Januar 2022 vorgezogen. Die Regierung begründete den Förderungsstopp damit, dass der bisher geförderte EH55-Neubaustandard mittlerweile üblich bei Neubauprojekten sei und zusätzliche politische Mittel daher eine Überförderung darstellen. Der Fokus der Ampel-Koalition solle in Zukunft mehr auf eine Verbesserung der Energieffizienz im Gebäudebestand gerichtet werden.⁹ Nach Protesten seitens der Wohnungswirtschaft und von Verbraucherschützern wurde im Februar 2022 bekannt gegeben, dass das Förderprogramm doch wieder aufgenommen werden soll.

Die Bundesregierung und der Haushaltsausschuss des Bundestags hatten 9,5 Mrd. EUR zur Finanzierung neuer Fördergelder bereitgestellt und damit die Wiederaufnahme der gestoppten Sanierungsförderung ermöglicht. Diese Mittel sollen der Überbrückung bis zur Verabschiedung eines regulären Haushaltes dienen. Neue Sanierungsanträge können ab dem 22. Februar 2022 wieder eingereicht werden.¹ Die Gebäudeförderung soll künftig insgesamt neu ausgerichtet werden. Beim Neubauförderungsprogramm EH55 bleibe es bei der Abarbeitung von Altanträgen. Für die strengere Effizienzhausstufe 40 arbeiten die Ministerien für Wirtschaft und Bau an einem neuen Förderprogramm. Spätestens ab Januar 2023 soll dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz zufolge ein neues Programm „Klimafreundliches Bauen“ starten.²

⁹ Vgl. https:/​/​www.dabonline.de/​2022/​01/​26/​faq-beg-was-bedeutet-stopp-kfw-foerderung-foerderstopp-antraege/​

¹ Vgl. https:/​/​www.zeit.de/​wirtschaft/​2022-02/​kfw-foerderung-energieeffizientes-sanieren-klima
² https:/​/​www.bmwi.de/​Redaktion/​DE/​Parlamentarische-Anfragen/​2022/​02/​2-278.pdf?_​_​blob=publicationFile&v=4#:~:text=Konkret%20soll%20die%20Bundesf%C3%B6rderung%20f%C3%BCr,Programm%20%E2%80%9EKlimafreundliches%20Bauen%E2%80%9C%20starten.

Vierter CashCALL im Juli 2022 geplant

Beginnend mit dem ersten Quartal 2020 erfolgte eine Strategieerweiterung für den WERTGRUND WohnSelect D, die den Ankauf von sowohl frei finanzierten als auch sozial geförderten bzw. preisreduzierten Wohneinheiten in Form von Projektentwicklungen und Forward-Deals vor Baubeginn einschließt. Im Hinblick auf die Klimawende sowie den wachsenden Stellenwert von sozialem Wohnungsbau hat sich dieser eingeschlagene Weg bisher bewährt.

Im ersten Quartal 2020 startete die erste Phase des neuen CashCALL-Zyklus für den WERTGRUND WohnSelect D. Dieser Zyklus wurde an die Strategieerweiterung angepasst und läuft von 2020 bis 2022 über mehrere Etappen, jeweils im Einklang mit aktuellen Objekt- bzw. Projektankäufen. In Summe sollen somit bis zu 150 Mio. EUR an neuen Investorengeldern eingesammelt werden.

Zunächst ist eine Aufteilung in vier Tranchen geplant. Damit wird Privatkunden ermöglicht, sich flexibel zu verschiedenen Zeitpunkten am Fonds zu beteiligen. Gleichzeitig wird die Liquiditätshaltung optimiert, um negative Guthabenzinsen zu minimieren. Beim ersten CashCALL im März 2020 sind rund 65 Mio. EUR in den Fonds geflossen. Diese wurden in erster Linie für das Sanierungs- und Nachverdichtungsprojekt in Wedel sowie für die Tilgung auslaufender hochverzinslicher Altdarlehen genutzt.

Ein zweiter CashCALL, bei dem Mittel in Höhe von rund 25 Mio. EUR eingesammelt wurden, fand im Februar 2021 statt. Die Mittelzuflüsse wurden für den Ankauf der Projektentwicklung in Bad Homburg verwendet, für die Finanzierung der laufenden Bestandsmaßnahmen, die Zahlung der nächsten Kaufpreisraten für das Projekt in Bielefeld sowie diverse Sanierungsmaßnahmen.

Beim dritten CashCALL im September 2021 wurden 53 Mio. EUR neue Anlegergelder aufgenommen und damit 23 Mio. EUR mehr als ursprünglich geplant. Mit den neuen Geldern wurde ein Teil der Bestandsobjekte wie geplant weiterentwickelt und ein Altdarlehen vorzeitig zurückgezahlt. Darüber hinaus konnten die zusätzlichen Mittelzuflüsse im Dezember 2021 zeitnah in den Ankauf eines Bestandsobjektes in München investiert werden.

Nach der erfolgreichen Durchführung des dritten CashCALLs wurde ab 1. Oktober 2021 erneut ein CashSTOP ausgerufen, um das Sondervermögen weiterhin nicht mit zusätzlicher, vorerst noch nicht benötigter Liquidität zu belasten und die negative Guthabenverzinsung so gering wie möglich zu halten.

Im 3. Quartal 2022 wird der vierte CashCALL und damit der letzte CashCALL des CashCALL-Zyklus 2020 bis 2022 erfolgen. Damit ist zwar der erste CashCALL-Zyklus abgeschlossen, die Vorbereitungen und Planungen für den nächsten CashCALL-Zyklus für die Jahre 2023 bis 2025 befindet sich aber bereits in Umsetzung.

Mit der genannten Strategieerweiterung und der Einwerbung von neuen Anlegergeldern in den CashCALL-Phasen wollen wir versuchen, langfristig orientierten Anlegern ein zukunftsfähiges Produkt in der Anlageklasse „Wohnimmobilien“ anzubieten.

Portfoliostruktur

Immobilienvermögen

Zum Stichtag 28. Februar 2022 befinden sich 15 Immobilien an sieben Standorten sowie ein Baugrundstück in Göttingen im Portfolio. Alle Objekte und Grundstücke wurden auf dem Wege von Direktinvestments erworben und werden vom Fonds direkt gehalten. Zum Berichtsstichtag beläuft sich das Immobilienvermögen inklusive Baugrundstück auf insgesamt 417.347 TEUR. Eine Übersicht aller Fondsobjekte ist dem Immobilienverzeichnis ab Seite 24 zu entnehmen.

Immobilienvermögen

Stand 28. Februar 2022

¹ Stichtagbezogen.
² Im Berichtsjahr erworbenes Baugrundstück.
³ Im Berichtsjahr erworbene Immobilie.

Regionale Verteilung der Fondsimmobilien

Das Immobilienvermögen des Fonds verteilt sich zum Berichtsstichtag auf die Zielregionen Berlin, Dresden, Hamburg, München und den Ballungsraum Köln/​Aachen.

Ziel ist es, die Anzahl der Wohneinheiten an den jeweiligen Zielstandorten so zu optimieren (siehe auch Abschnitt „Anlagestrategie“ ab Seite 4), um ein effizientes Management mit eigenen Mitarbeitern vor Ort zu gewährleisten.

An den Standorten Köln/​Aachen (628 Wohnungen), Dresden (666 Wohnungen) und Berlin (580 Wohnungen) konnte dieses Ziel bereits erreicht werden. Ebenso konnte der Bestand im Großraum Hamburg im Berichtszeitraum auf 225 Wohneinheiten erweitert werden.

Die regionale Verteilung des Immobilienportfolios ist der nachfolgenden Grafik zu entnehmen:

Regionale Verteilung der Fondsimmobilien

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien ²

Das wirtschaftliche Alter der Fondsimmobilien des WERTGRUND WohnSelect D definiert sich aus der Gesamtnutzungsdauer, die gutachterlich für eine Immobilie ermittelt wird, abzüglich der verbleibenden Restnutzungsdauer zum Datum der Wertermittlung.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien ³

Die Fondsimmobilien sind überwiegend wohnwirtschaftlich (ca. 87,7 % der Fläche) genutzt. Insgesamt beträgt die Wohnfläche 131.558 m² und die gewerblich genutzte Fläche 18.453 m². 2.151 Wohneinheiten stehen 119 Gewerbeeinheiten gegenüber. Darüber hinaus befinden sich 1.328 Kfz-Stellplätze sowie 74 sonstige Einheiten (Bootsliegeplätze, Mobilfunkantennen, Lagerflächen, abschließbare Fahrradstellplätze etc.) im Portfolio.

¹ Aufteilung nach Verkehrswerten bzw. Kaufpreisen ohne Baugrundstück.
² Aufteilung nach Verkehrswerten bzw. Kaufpreisen.
³ Aufteilung nach Jahres-Nettosollmietertrag.

Größenklassen der Fondsimmobilien¹

Das Portfoliomanagement des WERTGRUND WohnSelect D achtet bei der Auswahl der Objekte insbesondere auf fungible, das heißt leicht handelbare, Investitionsgrößen. Im Verkaufsfall können diese Immobilien gegebenenfalls in kleinere Einheiten geteilt werden. Das Portfolio setzt sich wie folgt zusammen:

Finanzierung

Zum Berichtsstichtag beträgt das gesamte Kreditvolumen auf Fondsebene 41.105 TEUR. Die Finanzierungsquote beläuft sich bezogen auf das gesamte Immobilienvermögen auf 9,9 %. Weitere Informationen befinden sich im Kapitel „Kreditmanagement“ auf Seite 64.

Vermietungssituation der Fondsimmobilien ²

Zum 28. Februar 2022 beläuft sich die Vermietungsquote des WERTGRUND WohnSelect D auf 95,7 %. Von den 16 bestehenden Fondsobjekten weisen insgesamt zehn Objekte eine Vermietungsquote von über 96 % und drei über 91 % auf. Mehr Details sind dem Kapitel „Vermietung“ auf Seite 70 zu entnehmen.

¹ Aufteilung nach Verkehrswerten.
² Aufteilung nach Jahres-Bruttosollmietertrag.

Ausblick

Das Wirtschaftswachstum in Deutschland 2021 war mit 2,7 % noch moderat ausgefallen, was sowohl an pandemiebedingten Einschränkungen zu Jahresbeginn als auch an Lieferengpässen in den globalen Lieferketten gelegen hat.¹ Da die Lieferengpässe weiterhin ein Problem darstellen und weltweit eine vierte Corona-Welle bewältigt werden musste, hat das ifo Institut auch die Wirtschaftsprognose für Deutschland für 2022 um 1,4 Prozentpunkte abgesenkt. Demnach sei in diesem Jahr mit einem BIP-Wachstum von 3,7 % zu rechnen. Dagegen könnten im kommenden Jahr Nachholeffekte einsetzen, sodass das ifo Institut die Prognose für 2023 wiederum um 1,4 Prozentpunkte auf insgesamt 2,9 % angehoben hat. Nach wie vor profitiert Deutschland dabei von einem international anerkannten Krisenmanagement. Dies unterstreicht u.a. der IWF im Vergleich mit zahlreichen anderen EU-Ländern.²

Für den weiteren wirtschaftlichen Verlauf des Jahres 2022 gibt es noch einige Unwägbarkeiten, die sich sowohl positiv als auch negativ auf die Gesamtwirtschaft sowie auf die Immobilienwirtschaft im Speziellen auswirken könnten. Auch bleibt die Inflation in Deutschland weiterhin auf einem hohen Stand und lag gemäß Statistischem Bundesamt auch im Januar 2022 noch auf einem hohen Niveau von +4,9 %.³

¹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2022/​01/​PD22_​020_​811.html
² Vgl. z.B. https:/​/​www.spiegel.de/​wirtschaft/​soziales/​iwf-waehrungsfonds-lobt-deutsche-finanzpolitik-in-der-coronakrise-a-5c3ce883-2dc9-47cb-9585-3edc57f1df6c
³ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2022/​02/​PD22_​057_​611.html

Inflation könnte wirtschaftliche Erholung bremsen

Entsprechend der inflationären Entwicklung passte auch die Europäische Zentralbank (EZB) ihre geldpolitische Strategie im Juli 2021 an und strebt nun ein langfristiges Inflationsziel von 2,0 % an – zuvor sollte die Inflation konstant unter dieser Schwelle gehalten werden. ⁴

Angesichts der konjunkturellen Risiken infolge der Corona-Pandemie und aufgrund einmaliger Effekte bei der Teuerungsrate ist die EZB bislang nicht von ihrer Nullzinspolitik abgewichen. EZB-Präsidentin Christine Lagarde warnte vor einer zu schnellen Anhebung des Leitzinses mit Verweis auf eine Gefährdung der volkswirtschaftlichen Erholung. Zunächst werde das großvolumige Anleihekaufprogramm im März 2022 beendet, bevor über eine mögliche Zinserhöhung zu einem späteren Zeitpunkt diskutiert werden könne.⁵ Folglich könnten Kapitalmarktrenditen im Jahr 2022 leicht ansteigen, aber immer noch auf einem niedrigen Niveau verweilen. Zudem dürften Anlagen in reale Werte wie Immobilien aufgrund ihres Inflationsschutzes weiterhin eine hohe Attraktivität genießen.⁶ Zwischenzeitlich hat sich die Situation jedoch aufgrund der nochmals gestiegenen Inflationsraten deutlich geändert, sodass die EZB angekündigt hat, dass im Juli 2022 der Leitzins um 0,25 Prozentpunkte angehoben werden soll.⁷ Dies ist die erste Erhöhung seit über einem Jahrzehnt und wird die Kapitalmärkte maßgeblich beeinflussen.

⁴ EZB PM 08.07.21: https:/​/​www.ecb.europa.eu/​press/​pr/​date/​2021/​html/​ecb.pr210708~dc78cc4b0d.de.html.
⁵ https:/​/​www.tagesschau.de/​wirtschaft/​finanzen/​lagarde-ezb-leitzins-101.html
⁶ https:/​/​www.handelsblatt.com/​meinung/​gastbeitraege/​gastkommentar-niedriges-wachstum-hohe-inflation-damit-muessen-anleger-fuer-2022-rechnen/​27900906.html?ticket=ST-10187515-T4HDNmiaJJCAGiRuXq7y-ap1
⁷ https:/​/​www.tagesschau.de/​wirtschaft/​ezb-leitzins-141.html

Erste Mietkorrekturen in Großstädten

Jahrelang hatte es massive Mietpreisanstiege besonders in deutschen Metropolregionen gegeben. Doch diese Dynamik scheint sich zunehmend abzuschwächen. Die Online-Plattform Immowelt hatte im Verlauf des Jahres 2021 sogar von den ersten Großstädten mit einem Mietrückgang berichtet – allgemein stagniert das Mietniveau in den meisten Metropolen. Die größten Mietsteigerungen finden sich weiterhin vor allem in Berlin, wo die Mietpreise vom zweiten auf das dritte Quartal 2021 um 2,0 % gestiegen sind.⁸

Das Mietpreisniveau in Deutschland wird für einen längeren Zeitraum von Regulierungsmaßnahmen, allerdings in gemäßigtem Rahmen, betroffen sein. Die neue regierungsbildende Koalition aus SPD, Grünen und FDP sieht eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis ins Jahr 2029 vor (siehe Marktbericht auf Seite 7).

⁸ https:/​/​www.immowelt-group.com/​presse/​pressemitteilungenkontakt/​immoweltde/​2021-1/​immowelt-mietkompass-stagnation-in-muenchen-und-frankfurt-berlin-erneut-mit-anstieg/​

Mehr Neubau, höhere Baukosten

Neubau und Modernisierungen werden für Investoren eine zunehmend größere Rolle spielen. Das politische Ziel, bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand herzustellen, kann allerdings nur erreicht werden, wenn die bisherige Sanierungsquote massiv zunimmt. Derzeit liegt diese nach Angaben der Deutschen Energieagentur (dena) nach wie vor bei etwa 1 % der Wohnungen pro Jahr und müsste allerdings bei mindestens 3 bis 4 % liegen.⁹

Verstärkte Neubauaktivitäten sind auch von der neuen Regierung geplant. Das Bündnis aus SPD, Grünen und FDP hat in seinem Koalitionsvertrag den Zielwert von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ausgegeben, davon sollen 100.000 öffentlich gefördert sein. Ein gesteigerter Neubau ist nötig, um der anhaltend hohen Nachfrage und dem damit einhergehenden hohen Preisniveau auf den gewerblichen Wohnimmobilienmärkten gerecht zu werden. Die Preise für Wohnimmobilien könnten zusätzlich durch immer weiter steigende Baukosten vorangetrieben werden. Dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge lagen die Baupreise für Wohngebäude im November 2021 um 14,4 % über dem Vorjahreswert. Damit wurde der höchste Preisanstieg gegenüber einem Vorjahreswert seit 1970 erzielt.¹ Dies wurde vor allem mit der starken Verteuerung von Baumaterialien begründet. Destatis berichtet, dass Lieferengpässe, Rohstoffknappheit und eine hohe Nachfrage die Erzeugerpreise für Baustoffe wie Holz oder Stahl im Jahresdurchschnitt 2021 so stark wie noch nie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1949 anstiegen ließen. So lag zum Beispiel der Preis von Konstruktionsvollholz um 77,3 % über dem Vorjahresdurchschnitt und die Kosten für Betonstahl in Stäben lagen um 53,2 % über dem Durchschnitt von 2020.²

⁹ Dena Gebäudereport 2021: https:/​/​www.dena.de/​fileadmin/​dena/​Publikationen/​PDFs/​2021/​dena-GEBAEUDEREPORT_​2021_​Fokusthemen_​zum_​Klimaschutz_​im_​Gebaeudebereich.pdf
¹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2022/​01/​PD22_​010_​61261.html
² https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2022/​02/​PD22_​N006_​61.html

ESG-Kriterien rücken in den Fokus

Trotz hoher Baukosten sprechen die politischen Bestrebungen, die Bestimmungen der Pariser Klimaziele umzusetzen, stark für Neubauimmobilien. Eine Studie des Schweizer Investmentmanagers Empira ergab, dass sanierte Bestandsimmobilien nicht dieselbe ökologische Effizienz im Betrieb erreichen können wie neue Wohneinheiten.³ Deshalb werden Neubauimmobilien für Investoren eine immer größere Rolle spielen.

Für Fondsmanager wie WERTGRUND sind zudem zunehmende Regulierungen wichtig, da in den vergangenen Jahren mit der EU- Taxonomieverordnung sowie der Offenlegungsverordnung erstmals bindende Rechtsrahmen auf Basis des Pariser Klimaabkommens beschlossen wurden und die Anforderungen künftig noch weiter steigen dürften. Die Taxonomieverordnung ist bereits am 12. Juli 2020 in Kraft getreten und im Hinblick auf Klimaschutz und Klimawandel seit dem 1. Januar 2022 anwendbar. Die übrigen Umweltziele sind ab dem 1. Januar 2023 anzuwenden. Allerdings ist es sehr wahrscheinlich, dass weitere Regulierungen folgen werden, die sich beispielsweise auch auf die soziale Komponente der Nachhaltigkeit beziehen und unter anderem erschwingliche Mietpreisniveaus vorschreiben könnten.

³ Vgl. https:/​/​www.empira.ch/​files/​empira/​pdf/​Rearchbericht/​Empira_​Researchbericht_​Wohnungsneubau-fuer-einen-nachhaltigen-und-energieeffizienten-Gebaeudebestand_​DE_​August_​2021_​WEB.pdf

WERTGRUND treibt Strategieanpassungen weiter voran

Angesichts dieser Entwicklungen sehen wir von WERTGRUND uns in unserem strategischen Ansatz bestärkt, überwiegend auf Forward-Deals und Projektentwicklungen mit hohen energetischen Standards und sozialen Mehrwerten zu setzen. Dazu gehören weiterhin verstärkt auch preisgebundene oder sozial geförderte Wohneinheiten. Diesen Ansatz verbinden wir auch weiterhin mit gezielten CashCALLs, wie wir ihn im September 2021 erneut durchführten. Dabei konnten 53 Millionen Euro an neuen Anlegergeldern eingeworben werden, nachdem wir mit unseren ersten beiden CashCALLs aus dem aktuellen Zyklus bereits 90 Millionen Euro aufnehmen konnten. Mit diesen Zyklen können wir gezielt Kapital für Projektentwicklungen oder Nachverdichtungs- und Sanierungsmaßnahmen einsammeln und unser Liquiditätsniveau ansonsten auf einem moderaten Niveau halten.

Der Fokus auf Forward-Deals beinhaltet zwar den Nachteil, dass die aktuell hohen Bau- und Materialkosten die Wertsteigerung von Forward-Deals aktuell leicht einbremsen und zudem während der Bauphase keine konstanten Mieteinnahmen generiert werden. Das zeigt sich auch zunächst bei unserem „WERTGRUND WohnSelect D“, der sich aktuell in der rund dreijährigen Übergangsphase befindet. Dennoch fällt der Preisunterschied zu Bestandsimmobilien nach wie vor sehr deutlich aus – woran sich in den kommenden Jahren wahrscheinlich nicht viel ändern wird.

Außerdem achten wir verstärkt darauf, unsere Immobilienprojekte zwar hochwertig, aber dennoch für breite Teile der Gesellschaft erschwinglich zu entwickeln. Dies steht einerseits im Einklang mit den oben erwähnten politischen Zielen zur Entlastung der deutschen Mieterinnen und Mieter, weshalb dieses Segment aktiv gefördert wird. Konflikte zwischen Gesellschaft und Immobilienbranche dürften in diesem Segment daher nicht entstehen. Andererseits handelt es sich gerade beim preisgedämpften und preisgebundenen Wohnraum nach wie vor um ein Produkt, das defensiv ausgerichteten Investoren eine hohe Wertstabilität ermöglicht. Während in der gesamten Zeit der Preisbindung das Risiko von Mietausfällen sehr niedrig ist, lässt sich nach Auslaufen der Bindung in aller Regel eine deutliche Wertsteigerung durch die Anpassung der Mieten erzielen.

Hinzu kommt, dass der Bestand an geförderten Wohneinheiten der WERTGRUND-Studie „Gefördertes Wohnen“ in Kooperation mit bulwiengesa zufolge abnimmt – und die Assetklasse zumindest bis 2025 immer stärker in den Fokus der Immobilienbranche rücken dürfte.¹

Ähnlich positive Effekte ergeben sich im Bereich der Projektentwicklungen dadurch, dass die Immobilie bereits frühzeitig klimaschonend beziehungsweise energetisch optimiert geplant werden kann. Durch die Erfüllung der Standards für KfW-Effizienzhäuser gemäß den Stufen 40 und 55 können teilweise Fördergelder eingeworben werden, die sich positiv auf die gesamte Wertentwicklung der Immobilie auswirken. Zudem werden die Betriebsnebenkosten langfristig gesenkt.

Um bei unseren Maßnahmen das Wissen aus sämtlichen Projekten gewinnbringend einzusetzen, haben wir im vergangenen Jahr eine Stabsstelle „Nachhaltigkeit“ eingerichtet. Zudem haben wir als WERTGRUND auf Unternehmensebene unsere Erklärung zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) abgegeben. Seit dem aktuellen Jahr befragen wir zudem unsere Stakeholder aktiv nach deren nachhaltigkeitsbezogenen Schwerpunktthemen. Mit diesem Wissen wollen wir künftig sowohl den sozialen als auch den ökologischen ESG-Aspekt noch besser abdecken und gleichzeitig über den gesamten Lebenszyklus hinweg vermietbare Immobilien schaffen.

¹ https:/​/​www.wertgrund.de/​wp-content/​themes/​wg_​startseite/​pdf/​studien/​Bulwiengesa_​Deutschland%20Studie%20Gefo%CC%88rdertes%20Wohnen%2022.03.2021.pdf

Zuwachs für den „WERTGRUND WohnSelect D“

Mit dem „Campus Westend“ in Bielefeld konnten wir im Januar 2020 einen Teil einer großen Projektentwicklung für den „WERTGRUND WohnSelect D“ als Forward-Deal ankaufen.

Das angekaufte Projekt mit insgesamt 252 Wohneinheiten befindet sich in direkter Nähe zum belebten Bielefelder Hochschulcampus (Universität und Fachhochschule) und ist zudem gut an die Innenstadt angebunden, weshalb es sich auch, aber nicht ausschließlich für Studierende eignet. Neben geförderten Wohnungen im KfW-55-Standard entstehen freifinanzierte Einheiten im KfW-40-Standard. Das Projekt befindet sich aktuell noch im Bau. Der erste Bauabschnitt mit studentischen Wohnungen wurde Ende März 2022 fertiggestellt und übergeben, der zweite Bauabschnitt, ebenfalls mit mit studentischen Wohnungen, ging Ende Juni 2022 in den Fonds über. Die weiteren Bauteile werden sukzessive im Jahr 2023 fertiggestellt.

Zudem konnten wir im November 2020 ein Baufeld in Bad Homburg erwerben, das Teil der Quartiersentwicklung „Victoria Gärten“ ist. Das Immobilienkonzept wurde von WERTGRUND im Sinne der ökologischen Nachhaltigkeit angepasst, sodass die Wohneinheiten gemäß KfW-55-Standard entstehen. Den Mehrausgaben von rund 900.000 EUR stehen dabei KfW-Zuschüsse in Höhe von 1,2 Mio. EUR gegenüber. Das Projekt wird Ende 2023 fertiggestellt.

Weiteren Zuwachs wird der „WERTGRUND WohnSelect D“ von einer Projektentwicklung in Göttingen erhalten. Im Februar 2021 konnte die WERTGRUND ein ca. 37.000 m² umfassendes Grundstück in Göttingen für den Bau von insgesamt 570 Wohneinheiten und einer Kindertagesstätte ankaufen. Ein Teil des Areals wurde direkt durch den WERTGRUND WohnSelect D erworben, der dort ca. 200 Wohnungen erstellen wird. Auf dem gesamten Areal werden ausschließlich Mietwohnungen entstehen, wovon 40 % gefördert, preisreduziert und preisgedämpft sein werden.

Das erworbene Grundstück in Göttingen ist bereits im April 2021 in den Fonds übergegangen, befindet sich jedoch noch in der Planungsphase. Aktuell optimieren wir dieses Projekt hinsichtlich der Kosten, der Flächeneffizienz, sowie ergänzend um weitere Nachhaltigkeitskriterien. Darüber hinaus ergibt sich Anpassungsbedarf aufgrund der sich zwischenzeitlich massiv geänderten Förderbedingungen. Danach fällt die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Reihenfolge der frei planbare Teil des Grundstücks bebaut werden soll.

Eine weitere Ergänzung des „WERTGRUND WohnSelect D“ bildet eine für 25 Mio. EUR erworbene Wohnanlage in München, die im Januar 2022 in den Fonds übernommen wurde. Es handelt sich um zwei Wohn- und Geschäftshäuser sowie das dazugehörige Rückgebäude im beliebten Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg. Die attraktive und zentrale Lage des Objekts nahe des Rotkreuzplatzes bietet eine hervorragende Anbindung an den ÖPNV.

Durch die Nähe zum Schlosspark Nymphenburg und zum Hirschgarten ist auch für entsprechende Erholungsmöglichkeiten gesorgt. Die Gebäude wurden 1958 errichtet und verfügen über insgesamt 52 Wohneinheiten und acht Gewerbeeinheiten. Zur Liegenschaft gehören zudem 52 Parkplätze.

In den kommenden Jahren ist eine umfangreiche Sanierung des Objekts geplant, wobei ebenfalls bestehendes Nachverdichtungspotenzial genutzt werden könnte. Dieses Vorhaben wird in engem Austausch mit der Stadt München umgesetzt.

Bei unseren Anlegerinnen und Anlegern möchten wir uns für das uns in der Vergangenheit und auch zukünftig entgegengebrachte Vertrauen bedanken und hoffen, dass unsere Strategie und Vorgehensweise weiterhin Ihre Zustimmung finden.

Vergleichende Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre

Entwicklung des Sondervermögens
vom 1. März 2021 bis zum 28. Februar 2022

Erläuterungen zur Entwicklung des Sondervermögens

Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich deshalb um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.

Erläuterungen zu den einzelnen Positionen der Entwicklung des Sondervermögens:

Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um den Ausschüttungsbetrag lt. Jahresbericht des Vorjahres (siehe dort unter der „Verwendungsrechnung“ bei der „Gesamtausschüttung“).

Der Ausgleichsposten dient der Berücksichtigung von Anteilaus- und -rückgaben zwischen Geschäftsjahresende und Ausschüttungstermin. Anleger, die zwischen diesen beiden Terminen Anteile erwerben, nehmen an der Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilkäufe nicht als Mittelzufluss im Berichtszeitraum berücksichtigt wurden. Umgekehrt nehmen Anleger, die ihren Anteil zwischen diesen beiden Terminen verkaufen, nicht an der Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als Abfluss im Berichtszeitraum berücksichtigt wurde.

Die Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen und die Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Anteil- bzw. Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. zurückgenommenen Anteile.

Im Anteilwert sind die aufgelaufenen Erträge pro Anteil enthalten. Die Mittelzu- und -abflüsse werden ohne Korrektur der Ertragsausgleichsbeträge gezeigt. Der Ertragsausgleichsbetrag wird bei der Entwicklung des Fondsvermögens an separater Stelle ausgewiesen.

Beim Ertrags-Aufwands-Ausgleich handelt es sich um die seit dem Geschäftsjahresbeginn aufgelaufenen Erträge und Wertänderungen, die im Berichtsjahr vom Anteilerwerber im Ausgabepreis zu bezahlen waren oder vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet worden sind. Im Ergebnis führt der Ertrags-Aufwands-Ausgleich dazu, dass der ausschüttungsfähige Betrag pro Anteil nicht durch Veränderungen der umlaufenden Anteile beeinflusst wird.

Unter Abschreibung Anschaffungsnebenkosten werden die Beträge angegeben, um welche die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. Es werden sowohl lineare Abschreibungen als auch Abschreibungen berücksichtigt, die aufgrund der Veräußerung von Vermögensgegenständen im Berichtsjahr erfolgten (vgl. § 248 Abs. 3 KAGB). Die ausgewiesene Abschreibung im Berichtszeitraum bezieht sich auf die lineare Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten für Immobilien.

Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist die Summe aus dem realisierten Ergebnis sowie den nicht realisierten Gewinnen und Verlusten.

Das realisierte Ergebnis ergibt sich aus dem ordentlichen Nettoertrag zuzüglich des Ergebnisses aus den Veräußerungsgeschäften, das aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich ist.

Hinsichtlich der Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne und Verluste wird auf die Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung verwiesen.

Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022
(Vermögensübersicht)

Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung

Fondsvermögen

Zum Stichtag 28. Februar 2022 erhöhte sich das Fondsvermögen von 371.407 TEUR um 64.714 TEUR auf 436.122 TEUR. Im aktuellen Geschäftsjahr sind dem Sondervermögen insgesamt 49.258 TEUR an Mitteln zugeflossen. Bei einem Anteilumlauf von 3.980.975 Anteilen errechnet sich zum 28. Februar 2022 ein Anteilwert in Höhe von 109,55 EUR.

Immobilien

Aktuell hält der WERTGRUND WohnSelect D 15 Immobilien und ein unbebautes Grundstück mit einem Gesamtwert des Immobilienvermögens von 417.347 TEUR. Im Berichtszeitraum wurde kein Objekt veräußert und ein Baugrundstück sowie ein Objekt erworben. Bei allen sich im Bestand befindlichen Objekten erhöhten sich die gutachterlichen Verkehrswerte gegenüber dem letzten Geschäftsjahr.

Detaillierte Angaben zur Zusammensetzung des Immobilienvermögens stellt das Immobilienverzeichnis auf den Seiten 24 bis 29 dar.

Liquiditätsanlagen

Der Bestand an liquiden Mitteln beträgt insgesamt 41.978 TEUR und entfällt im Wesentlichen auf Bankguthaben und Wertpapiere. Auf Bankguthaben entfallen davon 29.970 TEUR. Davon befinden sich 3.737 TEUR auf Mieteingangs- und Betriebskostenkonten bei der Verwahrstelle CACEIS Bank S.A., Germany Branch, München. Des Weiteren werden 26.233 TEUR auf den laufenden Fondskonten bei der Verwahrstelle, bei Hauck & Aufhäuser und bei Donner & Reuschel gehalten. Der Betrag von 12.008 TEUR entfällt auf nachhaltige Bundeswertpapiere (siehe Seite 33).

Zum Berichtsstichtag weist der WERTGRUND WohnSelect D eine Bruttoliquidität von 41.978 TEUR bzw. 9,63 % des Fondsvermögens aus. Nach dem Abzug der zweckgebundenen Mittel für Ankäufe und Sanierungsvorhaben, kurzfristigen Verbindlichkeiten, Forderungen, Rückstellungen sowie für die geplante Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021/​22 in Höhe von insgesamt 10.808 TEUR ergibt sich eine verbleibende Liquidität von 31.170 TEUR.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung der direkt gehaltenen Immobilien in Höhe von 8.599 TEUR setzen sich aus Forderungen aus umlagefähigen Betriebskosten von 5.821 TEUR, Forderungen aus Mietkautionen in Höhe von 2.318 TEUR und Mietforderungen von 460 TEUR zusammen.

Auf die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der Immobilien und des Grundstücks entfallen zum Stichtag 6.938 TEUR.

Die Position Andere in Höhe von 27.894 TEUR beinhaltet im Wesentlichen geleistete Ankaufsnebenkosten sowie Kaufpreisraten für die beurkundeten Projektentwicklungen in Bielefeld und Bad Homburg in Höhe von 26.511 TEUR. Des Weiteren sind in dieser Position aktivierte Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung sämtlicher Objekte im Bestand von 291 TEUR, Forderungen gegenüber dem Finanzamt von 151 TEUR, latente Steuern von 690 TEUR sowie Forderungen aus einem geleisteten Sicherheitsbetrag an die Stadt Wedel in Höhe von 250 TEUR, resultierend aus dem Durchführungsvertrag vom 27. Dezember 2018, enthalten. Dieser Sicherheitsbetrag wird von der Stadt Wedel nach mängelfreier Abnahme der zu errichtenden Erschließungsanlagen (Parkplätze, Gehweg, Rangierfläche) zurückerstattet.

Verbindlichkeiten

Zum Berichtsstichtag bestehen Verbindlichkeiten in Höhe eines Gesamtbetrags von 51.086 TEUR.

Die Verbindlichkeiten aus Krediten in Höhe von 41.105 TEUR resultieren aus Darlehen, die zur teilweisen Fremdfinanzierung von Immobilien aufgenommen wurden. Davon entfallen auf die Regionen Berlin 29,20 %, Köln/​Aachen 65,05 % und Bielefeld 5,75 %.

Bei den Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben handelt es sich um noch nicht fällige Zahlungsverpflichtungen in Höhe von 266 TEUR für Ankäufe von Immobilien.

Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von 8.730 TEUR betreffen Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter von 5.088 TEUR, hinterlegte Kautionen von 2.317 TEUR sowie noch nicht bezahlte Betriebskosten bzw. Nebenkosten von 1.324 TEUR.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen in Höhe von 985 TEUR enthalten im Wesentlichen einen Rechnungsabgrenzungsposten für den Tilgungszuschuss der KfW  in Höhe von 465 TEUR, Verbindlichkeiten für die Verwaltungsvergütung der Kapitalverwaltungsgesellschaft von 427 TEUR, Zinsverbindlichkeiten von 65 TEUR aus Bankdarlehen sowie Verbindlichkeiten gegenüber der Verwahrstelle von 22 TEUR. Zudem bestehen sonstige Verbindlichkeiten von 7 TEUR.

Rückstellungen

Die Rückstellungen betragen 15.548 TEUR und enthalten Rückstellungen für latente Steuern von 15.356 TEUR, Rückstellungen für Prüfungs- und Veröffentlichungskosten von 180 TEUR sowie sonstige Rückstellungen in Höhe von 12 TEUR. Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 12 TEUR setzen sich aus Rückstellungen für die Jahresberichtserstellung von 2 TEUR und Rückstellungen für die noch ausstehenden Rechnungen für die Nachbewertungen von 10 TEUR zusammen.

Die Rückstellungen für latente Steuern ergeben sich aus der Bemessungsgrundlage (BMG) multipliziert mit dem aktuellen Körperschaftsteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag. Die BMG entspricht dem potenziellen Veräußerungsgewinn und ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert, gemindert um fiktive Veräußerungsnebenkosten. Die fiktiven Veräußerungsnebenkosten entsprechen einem Prozent der Verkehrswerte.

Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022 – Teil I: Immobilienverzeichnis

¹ Auf Basis Jahres-Nettosollmietertrag (inkl. bewerteten Leerstands /​ ohne Betriebskosten).
² Stichtagbezogen.
³ Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag (inkl. bewerteten Leerstands /​ inkl. Betriebskosten).
⁴ Es handelt sich im Wesentlichen um Wohnimmobilien.
⁵ Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die Ziele der Anlagepolitik und die prognostizierten Zahlen erreicht werden.
⁶ In Sanierung befindliche Immobilie.

¹ Auf Basis Jahres-Nettosollmietertrag (inkl. bewerteten Leerstands /​ ohne Betriebskosten)
² Stichtagbezogen
³ Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag (inkl. bewerteten Leerstands /​ inkl. Betriebskosten)
⁴ Es handelt sich im Wesentlichen um Wohnimmobilien.
⁵ Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die Ziele der Anlagepolitik und die prognostizierten Zahlen erreicht werden.
⁶ In Sanierung befindliche Immobilie.

¹ Auf Basis Jahres-Nettosollmietertrag (inkl. bewerteten Leerstands /​ ohne Betriebskosten)
² Stichtagbezogen
³ Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag (inkl. bewerteten Leerstands /​ inkl. Betriebskosten)
⁴ Es handelt sich im Wesentlichen um Wohnimmobilien.
⁵ Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.
Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die Ziele der Anlagepolitik und die prognostizierten Zahlen erreicht werden.
⁶ In Sanierung befindliche Immobilie

Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022 – Teil I: Anschaffungskosten

Ermittlung des Immobilienvermögens auf Fondsebene

¹ Inklusive der nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten.
² Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, Eintragung ins Grundbuch und der zur Eintragung erforderlichen Erklärungen, Grunderwerbsteuer.
³ Unter anderem Maklerkosten, Kosten im Vorfeld des Erwerbs, Verwaltungsvergütung.
⁴ Für im Berichtsjahr direkt erworbene Immobilien erfolgt der Ansatz nach § 248 in Verbindung mit § 251 KAGB zum Kaufpreis für eine Dauer von längstens zwölf Monaten.
⁵ Inklusive der Anschaffungskosten für die Steganlage.

Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022 – Teil I:
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe

I. Käufe

II. Verkäufe

Im Berichtszeitraum wurden keine direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien aus dem Portfolio des WERTGRUND WohnSelect D verkauft.

Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022 – Teil II: Bestand der Liquidität

Die Liquiditätsanlagen in Höhe von 41.978 TEUR (9,6 % des Fondsvermögens) bestehen zum Stichtag aus täglich fälligen Bankguthaben und Bundeswertpapieren.

I. Bankguthaben

Die Liquiditätsanlagen aus täglich fälligen Bankguthaben betragen 29.970 TEUR (6,9 % des Fondsvermögens). Insgesamt werden 6.686 TEUR, das entspricht 22,3 % der Bankguthaben, bei der Verwahrstelle CACEIS Bank S.A., Germany Branch, München, verwaltet und aktuell mit einer negativen Guthabenverzinsung von − 0,60 % belastet.

Darüber hinaus wurde bei der Privatbank Donner & Reuschel AG, Hamburg, ein Konto eröffnet, auf dem die Mittelzuflüsse aus den CashCALLs gesammelt werden. Hintergrund dessen ist, dass die WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH zugunsten der Anleger auf die Verwaltungsvergütung verzichtet, die für die vereinnahmten Gelder berechnet werden könnte. Auf diesem Konto beträgt das Guthaben zum Stichtag 23.276 TEUR, das mit negativen Guthabenzinsen von 0,73 % belastet wird.

Auf dem Cashkonto bei Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG, Frankfurt am Main, besteht zum Stichtag ein Habensaldo in Höhe von 7 TEUR, der einer negativen Guthabenverzinsung von – 0,62 % unterliegt.

II. Bestand der Investmentanteile, Geldmarktinstrumente und Wertpapiere

Ein Teil der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität des „WERTGRUND WohnSelect D“ wurde im Geschäftsjahr 2020/​2021 in nachhaltigen Bundeswertpapieren investiert. Es handelt sich dabei um die erstmals am 2. September 2020 emittierte zehnjährige grüne Bundesanleihe sowie die am 4. November 2020 emittierte fünfjährige grüne Bundesobligation.

Zum Stand 28. Februar 2022 beträgt die Anlage in nachhaltigen Bundeswertpapieren 12.008 TEUR bzw. 28,6 % der Gesamtliquidität sowie 2,8 % des Fondsvermögens und teilt sich wie folgt auf:

Der Fonds hält zum Stichtag keine Geldmarktinstrumente und Investmentanteile.

Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022 – Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und zusätzliche Erläuterungen

Ertrags- und Aufwandsrechnung
für den Zeitraum vom 1. März 2021 bis 28. Februar 2022

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Erträge

Die Erträge im Berichtszeitraum beliefen sich auf insgesamt 15.835 TEUR.

Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen in Höhe von – 206 TEUR resultieren aus den derzeit am Markt in Rechnung gestellten negativen Guthabenzinsen.

Die Sonstigen Erträge (689 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen (421 TEUR), Tilgungszuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (101 TEUR) und Erträge aus kalkulatorischen Nebenkostenabrechnungen (70 TEUR).

Die Erträge aus Immobilien in Höhe von 15.352 TEUR bestehen im Wesentlichen aus den erwirtschafteten Mieterträgen der Immobilien.

Aufwendungen

Die Aufwendungen im Berichtszeitraum beliefen sich auf insgesamt 11.314 TEUR.

Die Bewirtschaftungskosten (5.099 TEUR) setzen sich aus den Betriebskosten (1.120 TEUR), den Instandhaltungskosten (2.070 TEUR), den Kosten der Immobilienverwaltung (766 TEUR) sowie den sonstigen Kosten (1.143 TEUR) zusammen.

Die Kosten der Immobilienverwaltung (766 TEUR) beinhalten die Kosten für die Verwaltung der Objekte durch Fremdverwalter.

Die sonstigen Kosten (1.143 TEUR) bestehen im Wesentlichen aus Kosten aus Versicherungsschäden (583 TEUR), Provisionen für Vermietung (474 TEUR) und Rechtskosten (79 TEUR).

Die Zinsen aus Kreditaufnahme (684 TEUR) sind für die zur Anschaffung der Immobilien aufgenommenen Darlehen entstanden.

Die Verwaltungsvergütung im Berichtszeitraum beträgt 5.110 TEUR.

Die vertragliche Verwahrstellenvergütung beträgt für das abgelaufene Geschäftsjahr 119 TEUR.

Die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (100 TEUR) enthalten Kosten für die Abschluss- und steuerliche Prüfung des Sondervermögens (88 TEUR) sowie Kosten für die Erstellung des Jahresberichtes (12 TEUR).

Bei den Sonstigen Aufwendungen in Höhe von 203 TEUR handelt es sich im Wesentlichen um Aufwendungen der externen Bewerter zur Erstellung der Verkehrswertgutachten in Höhe von 124 TEUR, und Rechtsberatungskosten in Höhe von 10 TEUR.

Ordentlicher Nettoertrag

Für das Geschäftsjahr 2021 beträgt der ordentliche Nettoertrag 4.520 TEUR und ergibt sich aus der Differenz der Erträge und Aufwendungen.

Ertrags-Aufwands-Ausgleich

Der Ertrags-Aufwands-Ausgleich ist der Saldo aus Aufwendungen und Erträgen, der vom Anteilerwerber im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlt bzw. vom Fonds bei der Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet wird. Insgesamt ergibt sich ein positiver Ertrags-Aufwands-Ausgleich in Höhe von 300 TEUR.

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von 4.820 TEUR ergibt sich aus dem ordentlichen Nettoertrag in Höhe von 4.520 TEUR sowie dem Ertrags-Aufwands-Ausgleich in Höhe von 300 TEUR.

Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Die Netto-Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne und Verluste ergibt sich bei Immobilien aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Buchwerte im Berichtszeitraum. Erfasst werden Verkehrswertänderungen aufgrund von Neubewertungen sowie alle sonstigen Änderungen im Buchwert der Immobilien. Diese Änderungen können z. B. aus nachträglichen Kaufpreisanpassungen und dem Erwerb von Zusatzkleinflächen usw. stammen.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist die Summe des realisierten und nicht realisierten Ergebnisses und beträgt für das abgelaufene Geschäftsjahr 21.733 TEUR.

Verwendungsrechnung zum 28. Februar 2022

¹ Der Abzug von Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag erfolgt gemäß § 7 InvStG über die Verwahrstelle bzw. über die letzte inländische auszahlende Stelle als Entrichtungsverpflichteter.

Die investmentrechtlichen Besteuerungsgrundlagen werden nach den Vorschriften des Investmentsteuergesetzes ermittelt.

Angaben nach § 252 Abs. 2 KAGB

Für das Geschäftsjahr 2021/​2022 sind aus dem laufenden Ergebnis 1 TEUR für Instandhaltungen vorgesehen, die nach § 252 Abs. 2 KAGB nicht als ausschüttungsfähiger Betrag zur Verfügung stehen.

Endausschüttung

Am 10. August 2022 wird eine Endausschüttung in Höhe von 1,21 EUR pro Anteil vorgenommen. Bei einem Anteilumlauf von 3.980.975 Stück ergibt dies einen Betrag von 4.816.979,75 EUR.

Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind

Käufe und Verkäufe von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Hinsichtlich Käufen und Verkäufen von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften verweisen wir auf die Vermögensaufstellung – Teil I (Verzeichnis der Käufe und Verkäufe) auf Seite 32.

Sonstige Käufe und Verkäufe

Hinsichtlich Käufen und Verkäufen von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen, verweisen wir auf die Vermögensaufstellung Teil II: Bestand der Liquidität auf Seite 33. Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum keine weiteren Geschäfte abgeschlossen, die nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind.

Anhang

Sonstige Angaben

Angabe zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft („Gesellschaft“) externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Ein Bewerter hat die nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und den Anlagebedingungen für das Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen ist bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorzunehmen.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen.

In den Fällen, in denen aufgrund gesetzlicher Vorgaben zwei unabhängige Bewerter ein Objekt bewerten, kann es zu divergierenden Verkehrswertgutachten kommen. Im Falle von erheblich oder auffällig divergierenden Gutachten wird die Gesellschaft die Gründe für die Abweichung anhand der Gutachten analysieren und gemeinsam mit den Bewertern sicherstellen, dass die Abweichung nicht auf Fehlern in der Bewertung oder den Ausgangsdaten beruht. Bei verbleibenden Differenzen gilt, dass für die Ermittlung des Nettofondsvermögens der arithmetische Mittelwert zu verwenden ist.

Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten zu ermitteln.

Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die erste Regelbewertung muss, ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens, innerhalb von drei Monaten erfolgen.

Bankguthaben werden zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere bzw. Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Zinsansprüche und andere Forderungen werden zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.

Anschaffungsnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Sie mindern das Fondskapital und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1 wieder veräußert, sind die Anschaffungskosten in voller Höhe abzuschreiben.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgen nach vernünftiger wirtschaftlicher Beurteilung. Rückstellungen sind nicht abzuzinsen. Sie sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei direkt gehaltenen Immobilien werden Rückstellungen für latente Steuern gebildet, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einer Veräußerung erhebt. Die Bemessungsgrundlage entspricht dem potenziellen Veräußerungsgewinn und ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert, gemindert um fiktive Veräußerungsnebenkosten. Die fiktiven Veräußerungsnebenkosten entsprechen einem Prozent der Verkehrswerte.

Positive und negative Wertveränderungen, die vor dem 1. Januar 2018 eingetreten sind, sind steuerfrei, sofern die Immobilien im Inland gelegen sind und sich zum Veräußerungszeitpunkt länger als zehn Jahre im Bestand des Fonds befinden und unmittelbar oder mittelbar durch eine inländische Personengesellschaft gehalten werden. Diese Wertänderungen werden nicht bei der Ermittlung der Rückstellungen für passive latente Steuern berücksichtigt.

Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten.

Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen. Die Gesellschaft wird in diesem Zusammenhang deshalb z. B. die lineare Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten vorsehen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt.

Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für wesentliche Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z. B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei der Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens wird aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten ermittelt.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote in Höhe von 1,37 % zeigt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens innerhalb des Geschäftsjahres. Die Gesamtkosten beinhalten die Vergütung der Fondsverwaltung, die Verwahrstellenvergütung, die erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung, die externen Bewerterkosten sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 12 Abs. 5 BAB (mit Ausnahme der Transaktionskosten).

Erfolgsabhängige Vergütung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2021/​2022 konnte die Kapitalverwaltungsgesellschaft dem Sondervermögen keine erfolgsabhängige Vergütung nach § 12 Abs. 7 BAB in Rechnung stellen.

Transaktionsabhängige Vergütung

Die Gesellschaft erhält gemäß § 12 Abs. 3 BAB eine transaktionsabhängige Vergütung für den Ankauf bzw. Verkauf von Immobilien in Abhängigkeit vom Kaufpreis bzw. Verkaufserlös. Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb des Geschäftsjahres, beträgt die transaktionsabhängige Vergütung der Gesellschaft zum Stichtag 0,09 %. Die Quote ist während der Lebensdauer des Fonds stark schwankend und lässt deshalb keine Rückschlüsse auf dessen Performance zu.

Angaben zu den Kosten gemäß § 101 Abs. 2 KAGB

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.

Aus der vereinnahmten Verwaltungsvergütung heraus werden an ausgewählte Vertriebspartner, z. B. Kreditinstitute und Fondsplattformen, wiederkehrende Vermittlungsentgelte für deren Tätigkeit als sogenannte Vertriebsfolgeprovision gezahlt.

Im Berichtszeitraum wurden keine Transaktionen mit eng verbundenen Unternehmen und Personen bzw. anderen verbundenen Unternehmen für das Sondervermögen abgewickelt.

Bei der Festsetzung des Ausgabepreises wird dem Anteilwert zur Abgeltung der Ausgabekosten ein Ausgabeaufschlag hinzugerechnet. Der Ausgabeaufschlag beträgt bis zu 5,0 % (derzeit 5,0 %) des Anteilwerts. Der Ausgabeaufschlag stellt im Wesentlichen eine Vergütung für den Vertrieb der Anteile des Sondervermögens dar. Er wird zur Deckung der Ausgabekosten der Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie zur Abgeltung von Vertriebsleistungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft und Dritter verwendet. Der Anteilerwerber erzielt beim Verkauf seiner Anteile erst dann einen Gewinn, wenn der Wertzuwachs den beim Erwerb gezahlten Ausgabeaufschlag übersteigt. Aus diesem Grund empfiehlt sich beim Erwerb von Anteilen eine längere Haltedauer.

Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen

Die Sonstigen Erträge (689 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen (421 TEUR), Tilgungszuschüsse der KfW (101 TEUR) und Erträge aus kalkulatorischen Nebenkostenabrechnungen (70 TEUR).

Bei den Sonstigen Aufwendungen in Höhe von 203 TEUR handelt es sich im Wesentlichen um Aufwendungen der externen Bewerter zur Erstellung der Verkehrswertgutachten in Höhe von 124 TEUR und Rechtsberatungskosten in Höhe von 10 TEUR.

Angaben zur Mitarbeitervergütung gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 1 und 2 KAGB für das Geschäftsjahr 2021 (01.03.2021 – 28.02.2022) der WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

 

Angaben zur Mitarbeitervergütung im Auslagerungsfall³

Die KVG zahlt keine direkten Vergütungen aus dem Sondervermögen an die Mitarbeiter der Auslagerungsunternehmen.

Die Vergütungsdaten der Auslagerungsunternehmen (bereitgestellt vom Auslagerungsunternehmen, bezogen auf das jeweilige Segment, nicht auf die Gesamtsumme des jeweiligen Auslagerungsunternehmens) für das Geschäftsjahr 2021 setzten sich wie folgt zusammen:

Zusätzliche Informationen

¹ Carried Interest ist der Anteil an den Gewinnen des AIF, den eine AIF-Verwaltungsgesellschaft als Vergütung für die Verwaltung des AIF erhält; der Carried Interest umfasst nicht den Anteil der AIF-Verwaltungsgesellschaft an den Gewinnen des AIF, den die AIF-Verwaltungsgesellschaft als Gewinn für Anlagen der AIF-Verwaltungsgesellschaft in den AIF bezieht. (§ 1 Abs. 19 Nr. 7 KAGB)
² Identifikation der risikorelevanten Mitarbeiter gemäß ESMA-Leitlinie.
³ Unter anderem Auslagerung des Risikomanagements, der Fondsbuchhaltung und des Asset-Managements.

Angaben über wesentliche Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB für das Geschäftsjahr 2021 (01.03.2021 – 28.02.2022) der WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Zum 10. März 2021 ist aufgrund der Anforderungen der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten auf Seite 12 des Verkaufsprospektes eine Darstellung zu Nachhaltigkeitsrisiken in den Verkaufsprospekt eingefügt worden. Zudem ist auf Seite 21/​22 unter dem Punkt „Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik“ eine Darstellung zur Berücksichtigung bei den Investitionsentscheidungen von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren ergänzt worden.

Auf den Seiten 12 und 15 sind Hinweise zu Pandemierisiken ergänzt worden.

Mit Wirkung zum 3. Dezember 2021 sind verschiedene Änderungen der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt abgedruckt sind, wirksam geworden. Diese Änderungen sind insbesondere auf die Änderungen im KAGB aufgrund des Fondsstandortgesetzes zurückzuführen.

Im Wesentlichen handelt es sich um folgende Änderungen:

Angaben zum Liquiditätsmanagement gemäß § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB

Im Zuge der Ankaufsprüfung wird ein Business-Plan für jedes Objekt erstellt, in dem der Cashflow sowie die operativen Maßnahmen modelliert sowie die vorgesehenen Sanierungskosten über die geplante Haltedauer (i. d. R. zehn Jahre) kalkuliert werden.

Außerdem werden in jährlich zu aktualisierenden Budgets Annahmen über Objekteinnahmen und -ausgaben getroffen und monatlich den Ist-Kosten gegenübergestellt.

Zusätzlich wird von der Fondsbuchhaltung in Zusammenarbeit mit der Verwaltung sowie dem Asset-Management zu jedem Monatsultimo eine Liquiditätskalkulation erstellt, die im Ergebnis die freien Mittel für Akquisitionen aufzeigt. Dies erfolgt unter Ansatz der aktuellen Banksalden zuzüglich der Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung abzüglich der Verbindlichkeiten sowie der reservierten Mittel für Ausschüttung und Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus werden die Mindestliquidität in Höhe von 5 % des Nettofondsvermögens sowie die mit einer Frist von zwölf Monaten gekündigten Anteilscheine berücksichtigt.

Für die Liquiditätsplanung steht das Asset-Management in regelmäßigem Kontakt zu den Banken. Daher wird bereits einige Monate vor Auslaufen eines Darlehens mit den finanzierenden Banken über eine Verlängerung und gegebenenfalls Rückzahlung oder Teiltilgung gesprochen.

Angaben zum Risikoprofil nach § 300 Abs. 1 Nr. 3 KAGB

Im Rahmen der Risikoanalyse konnten folgende Risikoschwerpunkte identifiziert werden:

Adressausfallrisiken

Insgesamt verteilt sich das wesentliche Adressausfallrisiko auf die Mieter in den direkt gehaltenen Immobilien des Fonds.

Marktpreisrisiken

Aufgrund unterschiedlicher Entwicklung der Immobilienmärkte sowie der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen können Wertverluste auftreten, indem der Marktwert der Immobilien unter den Kaufpreis fällt.

Ein weiteres Marktpreisrisiko des Sondervermögens resultiert aus der Abhängigkeit der Kursentwicklung der festverzinslichen Bundesanleihen von Zinsänderungen. Steigen die Marktzinsen gegenüber den Zinsen zum Zeitpunkt der Emission, so fallen i. d. R. die Kurse der festverzinslichen Wertpapiere. Fällt dagegen der Marktzins, so steigt der Kurs festverzinslicher Wertpapiere.

Währungsrisiken

Die Anlage erfolgt in Euro. Daher bestehen derzeit keine Währungsrisiken.

Operationelle Risiken

Besondere operationelle Risiken bestehen in einer Verringerung der Vermietungsquote, geringeren Mieteinnahmen durch Leerstände und zahlungsunfähigen Mietern. Darüber hinaus können unvorhergesehene Kosten durch Instandhaltungen entstehen.

Risiko durch Fremdfinanzierung

Bei in Anspruch genommenen Fremdfinanzierungen wirken sich Wertänderungen der Immobilien stärker auf das eingesetzte Eigenkapital des Sondervermögens aus als bei eigenfinanzierten Immobilien.

Liquiditätsrisiken

Besondere Liquiditätsrisiken bestehen aufgrund der Anlegerstruktur des Publikumsinvestmentvermögens. Die Anteilrücknahme ist in § 12 der Allgemeinen Anlagebedingungen (AAB) geregelt und beinhaltet Halte- und Kündigungsfristen. Im Rahmen eines Liquiditätsmanagementsystems werden Reserven berücksichtigt, die Liquiditätsengpässe aufgrund von Anteilsrückgaben im normalen Umfang verhindern.

Steuerliche Risiken

Auf Fondsebene können sich Risiken aufgrund der Änderung der Steuergesetze und der Rechtsprechung ergeben.

Sonstige Risiken

Die Ausbreitung der Atemwegserkrankung COVID-19 hat weltweit zu massiven Einschnitten in das öffentliche Leben mit erheblichen Folgen unter anderem für die Wirtschaft und deren Unternehmen geführt. Auch wenn sich die Pandemiesituation – insbesondere auch in der öffentlichen Wahrnehmung – derzeit dem Ende zuzuneigen scheint, lassen sich die mit den Investitionen dieses Fonds verbundenen Risiken und Folgewirkungen aus der Pandemie noch nicht abschließend beurteilen. Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass sich die bestehenden Risiken verstärkt und kumuliert realisieren und sich negativ auf das Ergebnis des Fonds auswirken könnten.

Das Risikoprofil des Fonds ergibt sich aus den erwerbbaren Vermögensgegenständen und den Investitionsgrenzen, in denen die Gesellschaft den Fonds verwaltet. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft beachtet dabei die in der Anlagestrategie aufgezeigten Regelungen. Das Risikoprofil drückt sich auch durch die diesbezüglichen Angaben in den Besonderen Anlagebedingungen und der Anlagestrategie aus.

Angaben zur Änderung des maximalen Umfangs des Leverages § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB

Angaben gemäß Art. 7 EU-Taxonomieverordnung

Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht nach § 7 KARBV des Sondervermögens WERTGRUND WohnSelect D – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. März 2021 bis zum 28. Februar 2022, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 28. Februar 2022, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. März 2021 bis zum 28. Februar 2022 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht nach § 7 KARBV in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, (im Folgenden die „Kapitalverwaltungsgesellschaft“) unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die von uns vor Datum dieses Vermerks erlangten Teile der Publikation „Jahresbericht“ – ohne weitergehende Querverweise auf externe Informationen –, mit Ausnahme des geprüften Jahresberichts nach § 7 KARBV sowie unseres Vermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht nach § 7 KARBV

Die gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht nach § 7 KARBV es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresberichts nach § 7 KARBV zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet unter anderem, dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts nach § 7 KARBV die Fortführung des Sondervermögens durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts nach § 7 KARBV

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht nach § 7 KARBV als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts nach § 7 KARBV getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

WohnSelect
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Kapstadtring 8
22297 Hamburg

Handelsregister München
HRB 159884

Gezeichnetes und eingezahltes Kapital
zum 31. Dezember 2021: 25 TEUR

Haftendes Eigenkapital
zum 31. Dezember 2021: 1.746 TEUR

Gesellschafter

74,9 % HANSAINVEST Finance I GmbH & Co.
geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

25,1 % WERTGRUND Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Marcus Kemmner
Leiter Investmentfonds-Geschäft
bei der WERTGRUND Immobilien AG

Ralph Thomas Petersdorff
Abteilungsleiter Sales & Relationship Management Real Assets
bei der HANSAINVEST Hanseatische Investment-Gesellschaft mbH

Dr. Marc Biermann
Abteilungsleiter Corporate Management bei der HANSAINVEST Hanseatische Investment-Gesellschaft mbH

Aufsichtsrat der Kapitalverwaltungsgesellschaft

Ludger Bernhard Wibbeke
Vorsitzender
Mitglied der Geschäftsführung der
HANSAINVEST Hanseatische Investment GmbH

Thomas Joachim Meyer
Stellvertretender Vorsitzender
Vorstandsvorsitzender der WERTGRUND Immobilien AG

Dieter Ansgar Adalbert Schoenfeld
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Verwahrstelle

CACEIS Bank S.A., Germany Branch
Lilienthalallee 36
80939 München
Tel.: +49 89 28645-198 (Hotline)
Fax: +49 89 28645-150

Die CACEIS Bank S.A. ist ein Kreditinstitut und unterliegt der Aufsicht der Europäischen Zentralbank sowie der französischen Aufsichtsbehörde Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Sie übt das Verwahrstellengeschäft in Deutschland über ihre deutsche Niederlassung „CACEIS Bank S.A., Germany Branch“ aus. Die Tätigkeit als Verwahrstelle steht unter der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Marie-Curie-Str. 24–28, 60439 Frankfurt am Main.

Share Capital der CACEIS Bank S.A., Paris
zum 31. Dezember 2021: 1.273.377 TEUR

Haftendes Eigenkapital
zum 31. Dezember 2021: 2.308.980 TEUR

Abschlussprüfer

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Bernhard-Wicki-Straße 8
80636 München

Immobilienverwaltung (Asset und Property Management)

WERTGRUND Immobilien AG
Maximiliansplatz 12b
80333 München
Tel.: +49 89 2388831-0
Fax: +49 89 2388831-99

Externe Bewerter

Dipl.-Ing. (FH) Architekt
Michael Flüge, Hannover
Chartered Surveyor (MRICS)
Immobiliengutachter CIS HypZert (F)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
(ausgeschieden zum 30.06.2021)

Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Thomas Mascha, Augsburg Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken für Mieten und Pachten

Dipl.-Ing. (FH) Architekt
Jochen Niemeyer, Mainz
Chartered Surveyor (MRICS)
Immobiliengutachter CIS HypZert (F)
Immobiliengutachter CIS HypZert (M)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Dipl.-Kfm. Thorsten Schräder, Köln
Immobiliengutachter CIS HypZert (F)
Recognised European Valuer (REV)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Dipl.-Ing. Karsten Hering, München
Chartered Surveyor (MRICS)
Immobiliengutachter CIS HypZert (F)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
(neuer Bewerter seit 15.06.2021)

Ankaufsbewerter

Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Carsten Scheer, München
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
(ausgeschieden zum 30.11.2021)

Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Andreas Pörschke, Frankfurt am Main
Chartered Surveyor MRICS,
Immobiliengutachter CIS HypZert (M)
(neuer Ankaufsbewerter seit 15.01.2022)

Wichtiger Hinweis

Die Informationen in diesem Jahresbericht wurden sorgfältig nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Für die Richtigkeit der Informationen und Inhalte werden jedoch keine Gewähr und keine Haftung übernommen. Die Darstellungen in diesem Jahresbericht geben einen aktuellen stichpunktartigen und nicht abschließenden Überblick über den Fonds oder entsprechend genannte Teilthemen, sie geben jedoch keine Beratung in rechtlicher, steuerrechtlicher oder finanzieller Hinsicht. Es wird daher empfohlen, sich dazu, soweit erforderlich, sachkundiger Berater zu bedienen.

Bitte beachten Sie, dass die dargestellte Ertragserwartung und gegebenenfalls die Verkaufsszenarien eine Prognose basierend auf den derzeitigen Gegebenheiten, Daten und Markteinschätzungen darstellen. Die tatsächliche zukünftige Entwicklung der Rendite, der Immobilien, des Standorts und vergleichbarer Faktoren kann je nach Objekt und dem diesbezüglichen Immobilienstandort abweichend ausfallen. Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die prognostizierten Daten, Beträge und Verkaufszeitpunkte erreicht werden können.

Impressum

Herausgeber:
WohnSelect
Kapitalverwaltungsgesellschat mbH
Kapstadtring 8
22297 Hamburg

Fotos:
Jann Averwerser, München, Deutschland
Marcus Vetter, Seefeld, Deutschland

WohnSelect
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Kapstadtring 8
22297 Hamburg

Vertrieb
fonds@wertgrund.de
www.wohnselect.de